樓市走勢(shì)不明開發(fā)商抓緊售房應(yīng)有針對(duì)性地賣樓
2012-02-20 來源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年開年以來，惠州新房積壓嚴(yán)重。據(jù)中原地產(chǎn)惠州策略中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，惠城區(qū)住宅存量逼近30000套�；葜菔�房產(chǎn)管理局官網(wǎng)數(shù)據(jù)也顯示，可售住宅總面積已經(jīng)突破300萬平方米。市區(qū)南壇一中介機(jī)構(gòu)外的信息墻上，等待售出或租出的房源信息填滿了整面墻。一位熟悉惠州樓市的本土開發(fā)商認(rèn)為，如果開發(fā)商在2012年持續(xù)大量推出新盤，存量房的數(shù)量還將增加，惠州樓市也將面臨前所未有的壓力。
惠州周邊，深圳羅湖區(qū)2011年底的新盤港澳8號(hào)，推出僅兩月余時(shí)間即推出“首付一成”優(yōu)惠，即名義上購(gòu)房者首付三成，但開發(fā)商墊付兩成。其中一成免費(fèi)贈(zèng)送購(gòu)房者，另一成相當(dāng)于開發(fā)商給購(gòu)房者提供的一年無息貸款，年內(nèi)分三次還清即可。而在惠州，“墊首付”的促銷方式也同樣在年初出現(xiàn)。下角某樓盤在售的55—88平方米兩房、三房，首付只需一成，其余兩成由開發(fā)商墊付。有專家指出，墊首付一方面反映出開發(fā)商出售房源的決心，另一方面也顯示出他們對(duì)于樓市政策和走勢(shì)不確定性的擔(dān)心。
而根據(jù)市房產(chǎn)交易中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近期惠州住宅成交套數(shù)排名前列的樓盤有中信凱旋城、中信水岸城等12個(gè)樓盤，除3個(gè)樓盤外，其余9個(gè)上榜樓盤的成交均價(jià)均低于上周惠城區(qū)一手住宅成交均價(jià)(5937元/平方米)，其中在江北、金山湖片區(qū)還不乏4500元/平方米、4850元/平方米、5100元/平方米這樣的低價(jià)格。
相關(guān)人士認(rèn)為，確定房?jī)r(jià)是否合理，國(guó)際上有不少通用的衡量辦法，如房?jī)r(jià)與居民的收入比、租售比等，此外，一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否被當(dāng)?shù)鼐用裾J(rèn)可，也是一個(gè)重要的考量因素。據(jù)了解，惠州的房?jī)r(jià)在珠三角地區(qū)來說不算太高，但依然有不少市民認(rèn)為房?jī)r(jià)還是超出了他們的想象。
“以前一場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)如果能帶來100個(gè)客戶的話，現(xiàn)在則只能帶來20個(gè)”。隨著調(diào)控的深入，樓市開始進(jìn)入后新政時(shí)代，傳統(tǒng)的樓市營(yíng)銷開始面臨諸多困局，如何突圍成為時(shí)下地產(chǎn)圈內(nèi)議論頗多的話題。昨日凌晨場(chǎng)地震讓不少惠州市民開始擔(dān)心自家的房屋安全，準(zhǔn)備買房的人也將房屋質(zhì)量、消防條件等納入考量范圍。有市民說：“現(xiàn)在我最想買的就是能抗八級(jí)地震的牢固房子。”
其實(shí)，從營(yíng)銷學(xué)上講，能夠影響產(chǎn)品是否順利賣出去的兩大因素——成本、差異化。有專家認(rèn)為，這兩個(gè)要素，其實(shí)是在前期就已經(jīng)決定了的，因此在整個(gè)房地產(chǎn)鏈條上，營(yíng)銷必須提前介入，而這也是發(fā)展趨勢(shì)。根據(jù)全國(guó)其他城市的經(jīng)驗(yàn)，一個(gè)城市一般只有兩種房子賣得特別好，一類是價(jià)格上有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的，另一類是在市場(chǎng)上不存在同類產(chǎn)品進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)的。
雖然惠州樓市在剛剛過去的一周(2月6日—2月12日)表現(xiàn)不凡，惠城區(qū)住宅共成交342套，環(huán)比上周(1月30—2月5日)住宅成交151套來講，上漲126.4%;成交面積43312平米，環(huán)比上周(1月30—2月5日)住宅成交面積17721平米，上漲144%。但不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，成功的樓盤必須從規(guī)劃開始就把產(chǎn)品立于一種無競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)。
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