重慶市內(nèi)正規(guī)樓盤將遭遇重創(chuàng)商業(yè)地產(chǎn)成受益者
2012-02-14 來源：0352房網(wǎng) 編輯：韓軒
石家莊限購范圍為市內(nèi)五區(qū)及高新區(qū)，這必然對(duì)上述范圍內(nèi)的樓盤成交造成較大影響，既有遭遇重創(chuàng)者，也有間接受益者。由于五證齊全的樓盤成交后需網(wǎng)簽并在住房局進(jìn)行合同備案，而不符合限購條件的購房者則無法備案，因此這些五證齊全的樓盤銷售被限購令“卡”住了脖子，受到的影響較大。特別是市內(nèi)的一些高檔住宅項(xiàng)目，由于目標(biāo)客戶大多為多套住房擁有者，影響更是首當(dāng)其沖。在此形勢下，預(yù)計(jì)一些新開高檔住宅項(xiàng)目銷售壓力較大，這并不是改變定價(jià)策略所能解決的問題。
而對(duì)于市內(nèi)為數(shù)不少的五證不全樓盤而言，由于大多短期內(nèi)無法備案，銷售受限購政策影響較小。銷售人員一般會(huì)解釋，不管購房者之前擁有幾套住宅，只要項(xiàng)目過了限購期再拿預(yù)售證，不會(huì)出現(xiàn)無法備案的情況。這樣反而會(huì)迫使部分被卡住的購房者流向這些樓盤。限購成了正規(guī)樓盤向違規(guī)銷售樓盤的“獻(xiàn)購”。限購令出臺(tái)后，對(duì)于限購范圍之外的郊縣樓盤而言是個(gè)利好，特別是對(duì)于交通比較便捷的周邊熱點(diǎn)區(qū)域如西部山前、正定新區(qū)而言，本身已有一定的價(jià)格優(yōu)勢，加上限購政策對(duì)于市內(nèi)購房者的“擠出”作用，銷售應(yīng)該會(huì)得到一個(gè)提升。目前，不少樓盤打出了“不限購，穩(wěn)升值”的旗號(hào)吸引購房者。
西部山前普通住宅價(jià)格優(yōu)勢明顯，與市內(nèi)相比約低4成，去年以來受輕軌一號(hào)線即將動(dòng)工的利好刺激，價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)步上揚(yáng)趨勢，預(yù)計(jì)一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目今年的銷售將逆勢而上。而正定新區(qū)則受益于新區(qū)建設(shè)和輕軌一號(hào)線雙重利好，目前在購房者中的關(guān)注度提升較快。據(jù)了解不少樓盤的客戶到訪量較限購令出臺(tái)前提高近3成，尤其是中小戶型的投資意向明顯增加。房價(jià)統(tǒng)計(jì)范圍為市內(nèi)五區(qū)及礦區(qū)，并不包括西部山前和正定新區(qū)，因此以上區(qū)域的樓盤雖然相對(duì)價(jià)格較低，但如其價(jià)格產(chǎn)生變動(dòng)，并不影響本市的房價(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這也是政策對(duì)于重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的關(guān)照。
限購令是建立在戶籍制度的基礎(chǔ)上的約束購房行政手段。石家莊在發(fā)布了“本地限三、外地限二”為原則的限購令后，又通過了加快戶籍制度改革的意見：省內(nèi)人員在市區(qū)或縣(市)城區(qū)合法經(jīng)營、依法納稅6個(gè)月以上的;在市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)繳納養(yǎng)老保險(xiǎn)6個(gè)月以上的;在石家莊市區(qū)或縣(市)城區(qū)連續(xù)務(wù)工6個(gè)月以上的，均可憑本人書面申請(qǐng)及相關(guān)材料辦理遷移落戶手續(xù)。
石家莊限購令于2月21日出臺(tái)后，為照顧已取得《商品房預(yù)售許可證》、并且購房人已經(jīng)交付購房首付款的項(xiàng)目，石家莊將合同備案時(shí)間延長到2月底，即是為了照顧這種情況，避免樓市出現(xiàn)大量退房及糾紛。但是，省會(huì)更多的是尚未拿到預(yù)售許可的項(xiàng)目，購買者中不乏不符合購買條件者，為照顧這部分預(yù)計(jì)為數(shù)不少的客戶，預(yù)計(jì)不少樓盤將把拿證時(shí)間推遲到限購令結(jié)束后，在此期間出現(xiàn)退房現(xiàn)象也不意外。
2011年以來的房地產(chǎn)調(diào)控政策特別是限購令明確調(diào)控對(duì)象是住宅，因此商業(yè)地產(chǎn)成為了調(diào)控最大受益者，也成為了投資客和開發(fā)商的避風(fēng)港。根據(jù)限購政策，限購只指購房人名下的住宅套數(shù)，而商業(yè)性用房不計(jì)算在限購所統(tǒng)計(jì)的房屋套數(shù)范圍之內(nèi)。實(shí)際上，自去年房地產(chǎn)調(diào)控以來，商業(yè)地產(chǎn)明顯呈現(xiàn)出資金流入狀態(tài)。據(jù)了解，去年1月到9月，市區(qū)包括公寓、寫字樓、商業(yè)在內(nèi)的商品房成交量增速超過了住宅成交增速，其上市量更是超過住宅15個(gè)百分點(diǎn)。而去年9月到12月，石家莊商業(yè)地產(chǎn)銷售面積以每月增加1萬多平方米的幅度遞增。
從2012年情況看，開發(fā)商預(yù)計(jì)將利用政策契機(jī)抓緊推盤，石家莊商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入新一輪高潮，多個(gè)綜合體商業(yè)項(xiàng)目將陸續(xù)入市，預(yù)計(jì)仍將受到投資者的追捧，特別是一些大型房企開發(fā)的項(xiàng)目，很可能將出現(xiàn)“搶鋪”的現(xiàn)象。而對(duì)于投資者而言，能否獲得投資受益，還取決于商業(yè)項(xiàng)目的實(shí)力和經(jīng)營的差異化。一哄而上的結(jié)果，必然將有預(yù)期落空、被淘汰出局者。
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