加大調(diào)控所帶來的社會(huì)成本將經(jīng)濟(jì)置于危險(xiǎn)局勢(shì)
2012-02-13 來源：0352房網(wǎng) 編輯：羅慧哲
2012年無疑是中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵的一年，市場(chǎng)已經(jīng)無法“對(duì)峙”，企業(yè)早筋疲力盡。有機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告顯示，截至1月底，北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)3006萬平方米，比2011年同期增長(zhǎng)約42%。這基本反映了全國(guó)性的趨勢(shì)。
考慮到2009年房地產(chǎn)企業(yè)瘋狂拿地，2012年會(huì)在大量庫存的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增加可售面積。2011年中國(guó)新增46億平方米的新房建筑面積，是在融資困難與現(xiàn)金流緊張的背景下進(jìn)行開發(fā)，所以，庫存日益上升的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)今年幾乎很難繼續(xù)支撐下去。
庫存的增加與調(diào)控有關(guān)，政策設(shè)置了限購門檻并制造了市場(chǎng)降價(jià)預(yù)期，從而對(duì)需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是，中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)超過合理水平，投機(jī)性需求過高。因此，不管調(diào)控手段是否合理，防止價(jià)格失控并推進(jìn)需求結(jié)構(gòu)合理化無疑是一個(gè)正確的目標(biāo)，這有助于鞏固金融安全。
通過海外借款、發(fā)行理財(cái)產(chǎn)品等融資手段，地產(chǎn)企業(yè)苦苦支撐而不愿降價(jià)促銷。正是這種堅(jiān)持，導(dǎo)致了目前全國(guó)地產(chǎn)庫存總量越來越高的局面。這意味著地產(chǎn)行業(yè)把地產(chǎn)調(diào)控的危局又推給了政府，庫存將不再是企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，還對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行產(chǎn)生威脅，各地政府不得不尋求政策突破來挽救本地經(jīng)濟(jì)。
在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，“變相救市”是非常錯(cuò)誤的決定，它會(huì)延續(xù)目前市場(chǎng)對(duì)峙的趨勢(shì)，讓更多的企業(yè)心存僥幸，拒絕降價(jià)消化庫存，從而讓市場(chǎng)復(fù)雜化：企業(yè)可能會(huì)投入更多的資金成本維持現(xiàn)狀，從而惡化其負(fù)債規(guī)模;公眾對(duì)政策的信任將會(huì)遭到破壞，但由于缺乏寬松的貨幣政策，各種需求并不必然會(huì)涌現(xiàn)市場(chǎng)。這意味著，這將加大此次調(diào)控所帶來的社會(huì)成本，并將整體經(jīng)濟(jì)置于更加危險(xiǎn)的局勢(shì)之中。
事實(shí)上，如果政府不出手相救，市場(chǎng)會(huì)尋找到解決辦法，比如企業(yè)降價(jià)促銷來摸索市場(chǎng)可接受的價(jià)格水平，而有購房需求的居民則會(huì)慢慢認(rèn)可不會(huì)出現(xiàn)價(jià)格大幅下降的可能，從而降低預(yù)期。一旦出手干預(yù)，則會(huì)打亂這個(gè)持續(xù)兩年才形成的市場(chǎng)供需“對(duì)接”，導(dǎo)致市場(chǎng)混亂。
長(zhǎng)期以來，房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的作用被夸大了，與其說是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，不如說是地方政府的收入支柱產(chǎn)業(yè)更接近真相。目前庫存積壓的現(xiàn)象與2008年極為相似，同時(shí)伴隨地產(chǎn)投資開發(fā)大幅下降，但當(dāng)年對(duì)全國(guó)固定資產(chǎn)投資增速并沒有形成難以想象的壓力。非常明顯的是，它對(duì)政府的收入產(chǎn)生了重要影響。
因此，所謂房?jī)r(jià)下跌影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全的說法只是開發(fā)商與地方政府兩個(gè)相關(guān)利益者的恐嚇，而不存在明顯的相關(guān)性。事實(shí)上，中國(guó)地產(chǎn)泡沫不是價(jià)格泡沫，而是數(shù)量泡沫，這主要體現(xiàn)在二三線城市“空置率”過高，這不僅體現(xiàn)在企業(yè)庫存，更表明住房投資比例過大。如果地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，會(huì)吸引更多投資者涌入，推高房?jī)r(jià)與空置率，讓經(jīng)濟(jì)陷入一個(gè)巨大的泡沫之中。
只有降低價(jià)格，滿足剛性需求，讓那些投資者(或投機(jī)者)不再涌入，才可以阻止這場(chǎng)泡沫持續(xù)下去。由于太多權(quán)貴或富人擁有過多的住房，目前放松調(diào)控可能導(dǎo)致那些精明的或更清楚未來趨勢(shì)的投資者拋售套現(xiàn)，從而讓購買力較弱的剛需客戶為高房?jī)r(jià)埋單。因此，目前放松調(diào)控簡(jiǎn)直是一場(chǎng)災(zāi)難。
房?jī)r(jià)下跌意味著地方政府無法繼續(xù)通過土地和稅收在居民那里吸取更多財(cái)富。眾所周知的是，地方政府在房地產(chǎn)價(jià)格成本中占據(jù)最大部分，他們將這部分收入繼續(xù)投資基礎(chǔ)建設(shè)，促進(jìn)了通脹。如果房?jī)r(jià)下跌，意味著政府拿走居民的減少了，這會(huì)提高居民其他方面的支付能力，這也是中國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需政策所樂見的結(jié)果。
中國(guó)政府也正在調(diào)整政策，引導(dǎo)那些幾乎都不會(huì)選擇回到農(nóng)村的新生代農(nóng)民工融入城市，阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務(wù)，而是房?jī)r(jià)，他們沒有能力在城市置產(chǎn)落戶。因此，房?jī)r(jià)不僅僅是“城市問題”，還是中國(guó)人口“城市化”的問題，考慮到這一群體的巨大規(guī)模，這事關(guān)社會(huì)未來的穩(wěn)定與發(fā)展。
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