二三季度會(huì)是房企“血拼”高峰調(diào)控政策維持高

　　龍年首周樓市即遭遇“寒流”，全國(guó)多地樓市成交遇冷，有的城市甚至出現(xiàn)“零成交”。雖然，由于其特殊性，春節(jié)期間的成交量不一定能代表全年走勢(shì)，但經(jīng)歷過(guò)“痛苦”的2011后，2012“開(kāi)門(mén)遇冷”還是令開(kāi)發(fā)商倒抽一口涼氣，并進(jìn)一步看清了現(xiàn)實(shí)的“殘酷”。事實(shí)上，2012年樓市確實(shí)壓力重重，不少房企將面臨并深陷“四面楚歌”——持續(xù)“高壓”的政策、低迷的銷(xiāo)量、不斷攀升的庫(kù)存、逐漸惡化的資金問(wèn)題。而這對(duì)于“身心俱疲”的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑很“要命”，放下身段降價(jià)“血拼”將成為更多房企選擇，伴隨著償債高峰的到來(lái)，形勢(shì)愈演愈烈，二三季度很有可能出現(xiàn)房企“血拼”高峰。

　　近日，溫家寶總理在國(guó)務(wù)院第六次全體會(huì)議上，強(qiáng)調(diào)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行并逐步完善抑制投機(jī)投資性需求的政策措施，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸�？偫韮赡晡逄�“房?jī)r(jià)合理回歸”，其意不言自明，對(duì)于2012年樓市的影響也毋庸多說(shuō)。這意味著，先前實(shí)行的限購(gòu)等主要調(diào)控政策將維持“原判”，所謂的“預(yù)調(diào)微調(diào)”乃至地方政府的“松綁”小動(dòng)作，充其量是“小打小鬧”，很難改變“高壓”主基調(diào)。這對(duì)于仍然寄希望政策變化的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是兜頭冷水。

　　最近，有多家上市房企公布了2011年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，縱觀(guān)這些房企，能完成銷(xiāo)售目標(biāo)的并不多，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍不佳。“招保萬(wàn)金”四大龍頭房企中，就有萬(wàn)科[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、保利[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]、金地[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]三家未能完成目標(biāo)，其他中小房企更是分外慘淡。2012年，這一態(tài)勢(shì)有可能延續(xù)，萬(wàn)科1月份銷(xiāo)售業(yè)績(jī)就已經(jīng)出現(xiàn)五年來(lái)的首次下降，新一年房企面臨的銷(xiāo)售壓力可以推知。

　　伴隨著成交量的大幅下滑，住宅庫(kù)存量節(jié)節(jié)攀升。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，全國(guó)商品房待售面積27194萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)26.1%，增速比上年加快18個(gè)百分點(diǎn)。此外，廣發(fā)證券也在月報(bào)中指出，1月各家公司的庫(kù)存都有所增加，庫(kù)存較為嚴(yán)重的公司，目前手上可銷(xiāo)貨值已經(jīng)達(dá)到2011年實(shí)際銷(xiāo)售額的兩倍。一方面是不斷萎縮的銷(xiāo)量，一方面是高位運(yùn)行的庫(kù)存，“去庫(kù)存”成當(dāng)務(wù)之急。

　　自2011年以來(lái)，信貸規(guī)模大幅收縮，融資日益困難，房企資金鏈本就“脆弱”不堪，2012隨著償債高峰的到來(lái)，房企資金鏈將加速惡化。今年2月～3月份，房地產(chǎn)信托將迎來(lái)首個(gè)兌付小高潮，在10月后，將迎來(lái)全年的兌付高峰，并將從10月份一直持續(xù)到明年一季度。預(yù)計(jì)2012年全年將有共計(jì)2518億元的房地產(chǎn)信托兌付到期。而關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)融資重新開(kāi)閘的傳言被證不實(shí)，令一度存有希望的融資渠道再度受阻，資金隱患極有可能在二三季度集中爆發(fā)。

　　這正是，高壓“政策”催人醒，低迷“銷(xiāo)量”欲斷魂，“庫(kù)存”高高愁滿(mǎn)腸，“資金”扼喉多凄涼，2012年身處這四面楚歌的房企，恐叫天難應(yīng)，叫地難靈，尤其是實(shí)力微弱的中小房企，“活下去”將是第一目標(biāo)。銷(xiāo)售不得不成為房企尋求突圍的重要出路，實(shí)質(zhì)性的降價(jià)將是“收買(mǎi)”剛需促進(jìn)成交的有效手段和上上之選。除非兩會(huì)發(fā)生重大政策調(diào)整，否則一場(chǎng)充滿(mǎn)硝煙的“價(jià)格”血拼大戰(zhàn)在所難免，時(shí)間節(jié)點(diǎn)大約就在今年的二三季度。

　　時(shí)間已經(jīng)跨入2012年，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控絲毫沒(méi)有松動(dòng)的跡象。2012年對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，是非常關(guān)鍵的一年，這一年是中央政府的換屆年，是調(diào)控政策的細(xì)化年，是開(kāi)發(fā)商的還債年，是購(gòu)房者的觀(guān)望年，是房企的洗牌年。這些因素的合力下，開(kāi)發(fā)商降價(jià)成為大概率事件，否則生存不易，房地產(chǎn)的輝煌似乎告一段落了。

　　今年對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是非常困難的一年，調(diào)控持續(xù)了一年多，并將繼續(xù)持續(xù)下去，限購(gòu)政策阻擋了很大一部分潛在“買(mǎi)家”，剩下的剛需購(gòu)房者則在形勢(shì)不明朗的情況下選擇觀(guān)望，這是人之常情。一旦沒(méi)有了買(mǎi)家，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就會(huì)陷入“冰封”，成交量下滑是板上釘釘?shù)氖�。�?jù)北京住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一月份，北京樓市住宅網(wǎng)簽量為4475套，同比下滑達(dá)到了61%，成交量創(chuàng)出最近4年來(lái)同期的最低值，全國(guó)主要的一二線(xiàn)城市中，接近9成城市的成交量出現(xiàn)了環(huán)比下調(diào)的情況。

　　成交量下滑，開(kāi)發(fā)商回款艱難，購(gòu)房者又是觀(guān)望，短期內(nèi)開(kāi)發(fā)商想要扭轉(zhuǎn)局面不太容易，2012年又是開(kāi)發(fā)商的還債高峰年，房企資金缺口或?qū)⑦_(dá)到上萬(wàn)億，資金鏈緊張的情況下，開(kāi)發(fā)商想要僵持也沒(méi)有了本錢(qián)。能夠引發(fā)轉(zhuǎn)機(jī)的因素就是政策與購(gòu)房者，政策方面現(xiàn)在看來(lái)短期內(nèi)不會(huì)有太大變動(dòng)，所以開(kāi)發(fā)商就只剩一條路，就是想辦法打動(dòng)購(gòu)房者，最好的辦法就是降價(jià)，所以上半年樓市量?jī)r(jià)齊跌的局面基本不可避免。

　　不可否認(rèn)，現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房者的心理預(yù)期能夠?qū)Ψ績(jī)r(jià)走勢(shì)產(chǎn)生重要影響。據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)“2011年四季度購(gòu)房者信心指數(shù)報(bào)告”顯示，2011年四季度全國(guó)購(gòu)房者當(dāng)中，預(yù)期房?jī)r(jià)下跌的比例為67%，在降價(jià)幅度方面，購(gòu)房者期望降價(jià)的幅度主要集中在“30%以上”，全國(guó)降價(jià)幅度期望值為31%，這樣看來(lái)，購(gòu)房者的降價(jià)預(yù)期已經(jīng)成形，房?jī)r(jià)今后的走勢(shì)也就基本確定。能夠影響房?jī)r(jià)預(yù)期的就是國(guó)家的政策，目前，樓市政策沒(méi)有松動(dòng)跡象，等到中央領(lǐng)導(dǎo)換屆，政策發(fā)生巨變的可能性也不大，所以，房?jī)r(jià)下跌不是沒(méi)有可能，而且跌的幅度與購(gòu)房者的預(yù)期不會(huì)相差太遠(yuǎn)。

　　我國(guó)的住房市場(chǎng)仍然有大量的剛性需求存在，他們完全可以撐起房地產(chǎn)市場(chǎng)，前提就是房?jī)r(jià)降到他們的預(yù)期，房?jī)r(jià)下跌兩成，再加上通貨膨脹的因素，基本上就與2009年的價(jià)格持平了，這樣的價(jià)格對(duì)于很多人來(lái)說(shuō)就可以接受了，所以，降價(jià)20%將是一個(gè)臨界點(diǎn)，屆時(shí)，商品房銷(xiāo)量將會(huì)出現(xiàn)回升，所以，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，降價(jià)走量就是活命，否則將會(huì)遭到清洗。

　　2012年的國(guó)內(nèi)外形勢(shì)很復(fù)雜，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是風(fēng)云莫測(cè)，這是一個(gè)轉(zhuǎn)型的機(jī)遇，房地產(chǎn)市場(chǎng)不能再被泡沫戕害了，與其慢慢拖著，就不如抓住機(jī)會(huì)徹底調(diào)整，這樣的話(huà)，最后的損失也會(huì)小一點(diǎn)。房?jī)r(jià)降一些沒(méi)有那么可怕的，房地產(chǎn)市場(chǎng)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展。

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