房地產(chǎn)市場將告別黃金十年走入雙規(guī)制發(fā)展之道

　　日前，世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松向媒體透露，房企債務(wù)將在2012年中開始逐步到期。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮表示：對中國房地產(chǎn)業(yè)來說,依靠于恐慌性的需求，依靠于過度占有資源的需求，依靠于為賣而買的需求支撐的關(guān)系時(shí)代過去了。

　　2011年，限購等調(diào)控政策使得中國的房地產(chǎn)市場成交量下滑。對房企而言，2012年依然“流年不利”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾表示，中國房價(jià)已經(jīng)大漲至高位，而近期各大城市房價(jià)的下跌被視為拐點(diǎn)的開始，2012年有大型房地產(chǎn)企業(yè)可能破產(chǎn)。

　　據(jù)悉，上市房企長短期付息債主要分布在2011年7月-2014年6月三年內(nèi)，其中有46%集中在2012年償付，目前房企的資產(chǎn)負(fù)債率已處歷史高位，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，資金杠桿使用過度的跡象、積聚的風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。除銀行貸款外，海外債、房地產(chǎn)信托、基金、私募、民間高利貸這四個(gè)維度的債務(wù)將一一引爆。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成認(rèn)為，還不起債的部分房地產(chǎn)開發(fā)商，可能會(huì)淹沒在債務(wù)大潮中。行業(yè)洗牌一定會(huì)到來。尹伯成稱，中小開發(fā)商因資金周轉(zhuǎn)困難，開始向大型房企出售其手中開發(fā)項(xiàng)目。部分房企則可能會(huì)直接面臨破產(chǎn)重組。

　　在眾多房企中，綠城目前面臨的困境成為一面鏡子。資料顯示，綠城現(xiàn)金流狀況堪憂，綜合現(xiàn)金流量為負(fù)值。巨大的資金壓力下，綠城不得不斷臂求生，低價(jià)出售項(xiàng)目。1月5日晚間，綠城中國和融創(chuàng)中國聯(lián)合公告宣布，綠城地產(chǎn)向融創(chuàng)置地出售無錫綠城湖濱置業(yè)有限公司51%的股權(quán)，現(xiàn)金代價(jià)為5100萬元。

　　分析人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)正逐步進(jìn)入去杠桿化和保障性住房和商品住房的“雙規(guī)制”時(shí)代，專家預(yù)計(jì)，2012年市場份額將會(huì)加速向龍頭企業(yè)集中,大型企業(yè)具有更強(qiáng)的融資能力，充足的土地儲(chǔ)備和全國性的戰(zhàn)略布局，在政策調(diào)控和貨幣緊縮的環(huán)境下,競爭優(yōu)勢更加明顯。

　　隨著住宅市場調(diào)控政策的常態(tài)化，2012年，商務(wù)公寓、寫字樓、市場、商鋪等形式的商業(yè)地產(chǎn)將面臨更多發(fā)展機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也是未來最佳的拿地策略，但面臨金融杠桿匱乏、投資周期長、投資回報(bào)率相對較低等困擾，需要逐步摸索相應(yīng)的投融資模式、盈利模式和現(xiàn)金流平衡模式。

　　中國房產(chǎn)信息集團(tuán)分析師薛建雄認(rèn)為，如果非要說洗牌，我們可以理解為，目前靠關(guān)系拿地與靠砸錢拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商確實(shí)該出局了。中國房地行業(yè)的黃金十年已經(jīng)宣告結(jié)束，但同時(shí)，也意味著白銀時(shí)代的開始。

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