北京樓市上半年庫存難以消化或突破15萬套大關
2012-02-03 來源：北京晨報 編輯：狄海霞
隨著后期入市項目增多，北京庫存量還將持續(xù)上漲，鏈家地產(chǎn)市場研究部認為，一季度的消化周期可能達到30個月。“從施工和新開工面積上看，2012年的供應量會出現(xiàn)明顯增長，持續(xù)低迷的市場狀態(tài)下，上半年的庫存量有可能超過15萬套。”
北京1月份新入市的4個項目中，除去燕西華府家園之外，全部處于京郊地區(qū)。其中，僅有北街家園項目簽約成交25套，整體的去化率還不到5%。另外，北街家園擬售價位為16500元，成交均價則僅為10896元，差價率達到34%。
“從成交結(jié)構(gòu)上來看，2012年年初，郊區(qū)和中低端以及小戶型項目的成交占比擴大”，鏈家地產(chǎn)張月認為，在買方市場形成后，郊區(qū)和中低端項目降價的范圍進一步擴大。北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站顯示，東方玫瑰家園住宅樓批準銷售套數(shù)為265套，以如今簽約成交的45套來看，項目去化率不到17%。
以華業(yè)東方玫瑰項目為例，這個在通州率先掀起促銷降價的項目，因業(yè)主的維權(quán)而一度鬧得沸沸揚揚。2011年11月25日，該項目再度獲得預售許可。截至2月1日，北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會網(wǎng)站顯示成交均價僅為13196元/平米，較之當初引起業(yè)主不滿的16000元/平米的均價，再度回落了近兩成!
彼時，華業(yè)地產(chǎn)在通州分別以總價21.9億元、23.25億元拿下規(guī)劃建筑面積25.1萬平米、26.42萬平米的多功能用地，總計5個地塊。如今，以華業(yè)在通州每平米樓面價近8800元/平米的土地成本，再加上建安和運營費用，以華業(yè)東方玫瑰每平米的13000元/平米的售價來看，公司從中所獲利潤可謂有限。
通州項目最早開始、并且已經(jīng)經(jīng)過幾輪價格下調(diào)，漸漸出現(xiàn)像華業(yè)東方玫瑰這樣售價逐漸逼近成本價格的項目。這是否標志著該地區(qū)的房價已經(jīng)逐漸見底?即便如此，華業(yè)東方玫瑰項目的去化率依舊不夠理想。
“事實上，從2011年起京郊項目銷售與成本比就開始逐步趨小”，鏈家地產(chǎn)馮聯(lián)聯(lián)表示，“如龍湖時代天街項目成本已經(jīng)占比銷售價格的75%乃至以上”。但是，在巨大的庫存壓力下，京郊的房價仍有下行的空間。“開發(fā)商的利潤空間將進一步遭到擠壓”，鏈家地產(chǎn)市場研究部馮聯(lián)聯(lián)表示，未來該地區(qū)的降價區(qū)間大約在5%-10%左右。
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