房?jī)r(jià)“深度下跌”成為2012年業(yè)內(nèi)人士一致觀(guān)點(diǎn)
2012-01-11 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條落幕之際，依靠賣(mài)地?fù)Q取巨額業(yè)績(jī)收入的簡(jiǎn)單模式已經(jīng)不可持續(xù)與復(fù)制。當(dāng)各種新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)始替代房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成為北京、上海等地的新增長(zhǎng)路徑之時(shí)，房?jī)r(jià)的合理回歸，總算具備了充足的“縱向發(fā)展理由”。
過(guò)量的新增供應(yīng)，讓2012年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，可能在2011年的基礎(chǔ)上呈現(xiàn)下跌。瑞銀預(yù)測(cè)，2012年上半年，房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)下跌5%~20%，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體趨勢(shì)不被看好，2012年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)股的估值也許會(huì)再創(chuàng)新低。
新增供應(yīng)超樓市需求
1月10日舉行的 “2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上，任志強(qiáng)、劉曉光和黃怒波等地產(chǎn)大佬紛紛亮出觀(guān)點(diǎn)，認(rèn)為降價(jià)是2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)大勢(shì)所趨，爭(zhēng)論的焦點(diǎn)也僅限于降幅多少而已。其中，黃怒波最為悲觀(guān)，認(rèn)為房?jī)r(jià)降幅甚至將高達(dá)30%。
同時(shí)，近日瑞銀大中華研討會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2011~2012年度，全國(guó)商品住宅的供應(yīng)或超出需求20%~40%左右。根據(jù)瑞銀的估算，只有當(dāng)新增供應(yīng)降低28%，市場(chǎng)才能重新回到平衡狀態(tài)。上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1~11月商品住宅新開(kāi)工面積2187.02萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)19.1%，但同期商品住宅銷(xiāo)售面積僅為1211.7萬(wàn)平方米。
大佬集體看跌2012年樓市
1月10日，首創(chuàng)集團(tuán)總裁劉曉光就在“2012中國(guó)地產(chǎn)新視角高峰論壇”上公開(kāi)表示，今年的房?jī)r(jià)會(huì)有下浮的可能性，但并不會(huì)出現(xiàn)暴跌，跌幅應(yīng)該在“百分之十幾”。在堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖，新增供應(yīng)仍處于高位的2012年，雖然開(kāi)發(fā)商還不至于遭遇大面積洗牌，但房?jī)r(jià)下跌似乎已成為業(yè)內(nèi)共識(shí)。
劉曉光的觀(guān)點(diǎn)得到了林達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)李曉林的贊同，他認(rèn)為，如果今年GDP增幅達(dá)到7.5%，那么房?jī)r(jià)降幅將達(dá)到20%。陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁范小沖認(rèn)為，“2012年房?jī)r(jià)會(huì)有下調(diào)，但是肯定不會(huì)是大幅下調(diào)，因?yàn)檎呤站o的極限已經(jīng)到來(lái)，現(xiàn)在開(kāi)始慢慢回調(diào)。”
相比之下，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波更悲觀(guān)。他認(rèn)為，盡管信貸調(diào)控措施可能會(huì)改變，但本輪樓市調(diào)控不會(huì)停止，因此房?jī)r(jià)降幅應(yīng)該在30%。范小沖同時(shí)表示，二、三線(xiàn)城市房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)較大的滑坡，但總體而言，不排除個(gè)別現(xiàn)金流非常緊張的項(xiàng)目為了活命，房?jī)r(jià)出現(xiàn)“跳水”。
深度調(diào)控仍難止房?jī)r(jià)下跌
另外，令人擔(dān)憂(yōu)的開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題，在華遠(yuǎn)地產(chǎn)總裁任志強(qiáng)看來(lái)，并沒(méi)到最糟糕的時(shí)候，2011年開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資金和到位資金的比例是1：1.78，僅比2009年略低。他認(rèn)為，房地產(chǎn)沒(méi)有媒體說(shuō)得那么悲觀(guān)，但在現(xiàn)有政策下，今年的開(kāi)發(fā)商土地購(gòu)置量仍將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，并可能會(huì)持續(xù)較長(zhǎng)時(shí)間。
上海易居房地產(chǎn)研究院此前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至去年12月底，包括北上廣深等一線(xiàn)城市在內(nèi)的十大典型城市平均銷(xiāo)存比已經(jīng)達(dá)到14.4，已經(jīng)達(dá)到了兩年內(nèi)的新高，呈現(xiàn)迅速上升勢(shì)頭。而包括杭州、南京在內(nèi)的典型二線(xiàn)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比快速上漲，由1月的6.0上升到12月的15.3。
在市場(chǎng)去庫(kù)存嚴(yán)峻的情況下，超過(guò)常規(guī)需求的新增供應(yīng)，顯然會(huì)讓未來(lái)的市場(chǎng)更加趨于悲觀(guān)。根據(jù)預(yù)測(cè)，今年的新增商品住房供應(yīng)將達(dá)到11.13億平方米，比去年的10.3億平方米更高，但市場(chǎng)需求量據(jù)預(yù)測(cè)僅為8.04億平方米。
開(kāi)發(fā)商流動(dòng)性趨于緊致
瑞銀執(zhí)行董事李智穎由此認(rèn)為，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)需求的供應(yīng)，對(duì)市場(chǎng)的影響，甚至超過(guò)了目前尚不明朗的政策，成為令房?jī)r(jià)下跌的最主要因素。但中房信分析師薛建雄說(shuō)，上述新開(kāi)工的數(shù)據(jù)，包括了保障房。只是，排除掉保障房，以目前的銷(xiāo)售量來(lái)看，新增供應(yīng)確實(shí)比較大。
只是過(guò)量的新增供應(yīng)存在種種不確定性。上海同策咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)，市場(chǎng)成交的低迷，會(huì)令開(kāi)發(fā)商放慢施工速度。而薛建雄則認(rèn)為，當(dāng)銀根放松，或者樓市調(diào)控政策放松時(shí)，暫時(shí)大于目前銷(xiāo)售的實(shí)際供應(yīng)會(huì)被市場(chǎng)釋放的巨大需求所吸納，重新產(chǎn)生供不應(yīng)求的現(xiàn)象。
在銷(xiāo)售放慢的背景下，開(kāi)發(fā)商的流動(dòng)性有可能進(jìn)一步趨緊。瑞銀認(rèn)為，如果2012年的銷(xiāo)售同比下降30%，大部分公司都會(huì)遇到現(xiàn)金流壓力。而由于土地出讓收入的下滑，土地增值稅的清算速度會(huì)加快。因此，瑞銀并不看好內(nèi)地房地產(chǎn)股2012年的盈利，稱(chēng)整體估值將創(chuàng)新低。
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