一線城市房價率先進(jìn)入調(diào)整期樓市調(diào)控出現(xiàn)轉(zhuǎn)折
2012-01-09 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘
目前，房產(chǎn)稅改革試點和相關(guān)配套制度建設(shè)正在逐步實施。房產(chǎn)稅的征收將優(yōu)化房地產(chǎn)稅收制度、平衡房產(chǎn)持有和交易環(huán)節(jié)稅負(fù)，有助于促進(jìn)公共財政制度的變革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的長期健康發(fā)展。
展望房地產(chǎn)業(yè)的未來，業(yè)內(nèi)人士表示，影響行業(yè)發(fā)展的長效機(jī)制正在逐步建立：保障房制度不斷完善，對商品房市場的分流作用將逐漸顯現(xiàn);房產(chǎn)稅改革試點范圍擴(kuò)大，可能從根本上改變房地產(chǎn)業(yè)格局;土地出讓制度將改進(jìn)完善，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在市場考驗中不斷發(fā)展進(jìn)步。
2011：調(diào)控持續(xù)加碼 樓市逐步降溫
2011年1月26日，“國八條”拉開了當(dāng)年樓市宏觀調(diào)控的序幕。“國八條”首次提出各城市要合理確定新建住房的價格控制目標(biāo)，明確了限購條件。7月12日，國務(wù)院常務(wù)會議提出擴(kuò)大限購范圍，抑制二、三線城市房價過快上漲，抑制租金過快上漲等新的調(diào)控方向。
自各地“限購令”實施以來，樓市成交量持續(xù)低迷，房價出現(xiàn)明顯松動。與此同時，金融政策方面的調(diào)控也逐步嚴(yán)厲。從2011年1月20日至6月20日，五個月之內(nèi)央行六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。自5月1日起，杭州、廣州、深圳等多地銀行相繼提高首套房的首付比例或貸款利率，首套房利率進(jìn)入全面上浮時代。
在商品房遇冷的同時，保障性住房卻顯得“火熱”。2011年9月19日，國務(wù)院常務(wù)會議研究部署進(jìn)一步做好保障性安居工程建設(shè)和管理工作;12月23日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議提出，2012年新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，基本建成500萬套以上。
2012：調(diào)控轉(zhuǎn)入長期 房價趨向平穩(wěn)
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生認(rèn)為，在房產(chǎn)稅方面，盡管在上海、重慶等地的試點由于稅率較低、覆蓋范圍窄，沒有對市場產(chǎn)生顯著影響，但其長期影響不容忽視。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在2012年或更長時間內(nèi)，房產(chǎn)稅試點改革范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。
億房研究中心研究員鄢峰認(rèn)為，房產(chǎn)稅改革試點范圍擴(kuò)大，可能將逐步取代限購限價等“臨時性”政策。“若經(jīng)濟(jì)下行趨勢和房地產(chǎn)投資等指標(biāo)增速放緩，政府部門可能通過房產(chǎn)稅試點，逐步形成房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。”
目前全國商品房庫存量已達(dá)到歷史最高值，并且還在不斷增加。“預(yù)計到2012年一季度將達(dá)到頂峰，因此樓市價格面臨較大的下行壓力。”華中科技大學(xué)公共管理學(xué)院教授王國華認(rèn)為，2012年競爭必將異常激烈，開發(fā)商主動降價促銷力度會更大。
樓市節(jié)點：樓市步入下半場
國務(wù)院政策研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入了一個“分水嶺”，正在進(jìn)行行業(yè)洗牌與結(jié)構(gòu)調(diào)整，未來將是以改善性需求和中低價保障房同時發(fā)展的又一個十年。2011年住宅市場遇冷，商業(yè)地產(chǎn)已有明顯的升溫跡象。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)將迎來“爆發(fā)式”增長。
一方面，改善型需求增長，高端房價格看漲，中低端商品房市場趨向平穩(wěn)。2012年將有大量的保障房交付使用，對房地產(chǎn)市場的供給結(jié)構(gòu)形成較大影響。同時，改善性需求將出現(xiàn)理性增長，高端房價格也隨之看漲。另一方面，在限購、房產(chǎn)稅等調(diào)控政策的“逼迫”下，更多開發(fā)商將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。
業(yè)內(nèi)人士表示，在2012年甚至更長的時間內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)仍將面臨較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策。短期內(nèi)，市場需求和價格波動幅度加大，行業(yè)風(fēng)險上升。中長期來看，經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)都將為房地產(chǎn)市場提供旺盛的需求，房地產(chǎn)業(yè)仍面臨較好的發(fā)展空間。
2011年，注定會在中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷程中留下濃重一筆。在限購、限貸和房產(chǎn)稅等一系列嚴(yán)厲調(diào)控政策下，樓市出現(xiàn)重大轉(zhuǎn)折。與此同時，在諸多政策試點中，房地產(chǎn)制度性變革初現(xiàn)端倪。如今2012年已來臨，房地產(chǎn)市場將走向何方?房價會否降到購房者“心坎”上還有待我們關(guān)注。
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