資金將成為1000萬套保障房難以完工的實(shí)質(zhì)門檻
2011-12-02 來源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) 編輯：狄海霞
2011年不僅是調(diào)控高位運(yùn)行的一年，也是保障房建設(shè)最為猛烈的一年。政府強(qiáng)調(diào)全國(guó)1000萬套任務(wù)在2012年的完工率。由于保障房中的公租房比重逐步提升，政府怎樣利用社會(huì)資源進(jìn)行保障房建設(shè)以及其對(duì)分配方式的影響，將對(duì)樓市產(chǎn)生潛移默化的影響。
至2010年年底中央政府確定2011年保障性住房3500萬套建設(shè)計(jì)劃時(shí)，公租房已經(jīng)成為必須建設(shè)的品類，在絕大部分地方政府上報(bào)實(shí)施的建設(shè)計(jì)劃中，公租房多占有50%以上的比例。而國(guó)務(wù)院也通過下發(fā)《公共租賃住房管理辦法》明確，公租房以租賃方式對(duì)應(yīng)保人群進(jìn)行住房保障。
2012年可能下調(diào)另外1000萬套保障房的建設(shè)任務(wù)，但記者了解到，專門針對(duì)城鎮(zhèn)中“夾心層”住房需求而設(shè)計(jì)的公租房，于2009年肇始于福建廈門。當(dāng)年，住建部部長(zhǎng)姜偉新在對(duì)廈門住房保障進(jìn)行調(diào)研時(shí)，對(duì)于公租房這一住房保障的新品類給予了高度認(rèn)可，并要求在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推廣。
然而，租賃的方式對(duì)地方政府提出了很高的資金投入要求。“以前地方政府主要是負(fù)擔(dān)廉租住房的資金投入，廉租房的保障覆蓋只是集中于城鎮(zhèn)低保家庭，這部分總量實(shí)際不大，加上中央財(cái)政的轉(zhuǎn)移支付，地方財(cái)政基本能夠負(fù)擔(dān)。但是公租房的量很大，中央財(cái)政沒有直接的轉(zhuǎn)移支付，地方財(cái)政的壓力很大，所以就有地方政府通過向特定人出售公租房，來解決資金的問題。”中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)告訴記者。
記者了解到，對(duì)于出售公租房的做法，住建部也將予以分類區(qū)別。例如，北京市所謂的公租房使用一定年限后，進(jìn)行出售的做法，實(shí)際上是通過政府先行回購(gòu)公租房，然后將公租房轉(zhuǎn)為限價(jià)商品房，按照當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行相應(yīng)折算，而后出售給符合限價(jià)商品房供應(yīng)條件的人群。
“這種方式實(shí)際上是將公租房轉(zhuǎn)為限價(jià)商品房之后才銷售，之間存在一個(gè)回購(gòu)的環(huán)節(jié)，賣的是限價(jià)商品房。”住建部一位專家向記者表示，“東部大型城市的財(cái)力比較充裕，房地產(chǎn)市場(chǎng)也比較發(fā)達(dá)，通過配建回購(gòu)的模式，可以解決資金時(shí)間差的問題。但中小城市財(cái)力有限，直接出售的問題是存在的，糾正，就是糾正這部分內(nèi)容。”
記者了解到，銀監(jiān)會(huì)目前已經(jīng)擬定了《關(guān)于認(rèn)真做好公共租賃住房等保障性安居工程金融服務(wù)工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，該《通知》對(duì)于政府投資建設(shè)的公共租賃住房項(xiàng)目，凡是實(shí)行公司化管理、商業(yè)化運(yùn)作、項(xiàng)目資本金足額到位、項(xiàng)目自身現(xiàn)金流能夠滿足貸款本息償還要求的，各銀行金融機(jī)構(gòu)應(yīng)按照信貸風(fēng)險(xiǎn)管理的有關(guān)要求，直接發(fā)放貸款給予支持。
直接出售公租房的根源，實(shí)際在于地方財(cái)政面對(duì)大量公租房建設(shè)、開發(fā)的力不從心。而目前，住建部已經(jīng)協(xié)調(diào)人民銀行、國(guó)家發(fā)展改革委對(duì)公租房的建設(shè)、運(yùn)營(yíng)、管理予以金融支持。“下一步，銀行方面應(yīng)該會(huì)嘗試以銀團(tuán)貸款的方式，合規(guī)、合理地引導(dǎo)信貸資金進(jìn)入保障房，尤其是公租房的開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域。”接近住建部的上述權(quán)威人士稱。
同時(shí)，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)一位負(fù)責(zé)人告訴記者，目前中房協(xié)已經(jīng)開始籌劃對(duì)地方政府就保障房，特別是產(chǎn)權(quán)持有類型的保障房品類進(jìn)行金融創(chuàng)新的知識(shí)培訓(xùn)，其中就包括以房地產(chǎn)信托投資基金的方式，建立持有型產(chǎn)權(quán)保障房的融資渠道，“這樣，地方政府的投入，就僅僅是收益部分由財(cái)政提供的貼息，整個(gè)投入規(guī)模要小很多。”中房協(xié)這位負(fù)責(zé)人告訴記者。
此外，也有專家提出，由于按照國(guó)務(wù)院先行的住房保障管理體制，對(duì)于產(chǎn)權(quán)持有類型的廉租房、公租房系進(jìn)行歸并管理，因此，可以將正在修訂的《住房公積金管理?xiàng)l例》中，公積金增值收益部分，用于廉租房短期貸款的政策許可范圍，拓展到公租房領(lǐng)域，從而增加資金的來源渠道。
但是，對(duì)這一途徑，住建部官員表示面臨較大的問題，“這涉及到法律規(guī)章修訂的問題，畢竟公積金是公眾共同繳存的一個(gè)基金，如何使用，是比較敏感的問題，而且，公租房的建設(shè)總量要比廉租房大很多，這意味著，這是更大的一筆資金使用，這就是很敏感的問題，從現(xiàn)在看可能性不大。”他說。
從中長(zhǎng)期來看，調(diào)控有可能轉(zhuǎn)向住宅供應(yīng)制度建設(shè)，一方面是限購(gòu)令向合理制定房產(chǎn)稅轉(zhuǎn)變，地方政府通過房產(chǎn)稅來替代原先土地財(cái)政的部分收益;另一方面是保障房的建設(shè)和分配進(jìn)一步完善，追求開工率導(dǎo)致“挖坑待建”可能向追求完工率轉(zhuǎn)變。
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