各地調(diào)控措施相繼衰退 地產(chǎn)市場泡沫風險猶存
2011-12-01 來源：人民網(wǎng) 編輯：狄海霞
最近幾年來，我國部分城市的房地產(chǎn)投機炒作瘋狂，價格翻著跟頭往上漲，一方面是普通百姓望房興嘆，另一方面是各路資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域集聚，泡沫化程度不斷加深。如何抑制泡沫，保障房價回歸合理狀態(tài)，成為各方關(guān)注的焦點。
從世界范圍來看，主要發(fā)達國家最近十年來也都經(jīng)歷了房價快速上漲的過程，同時給經(jīng)濟帶來了莫大的風險。如果聽任房地產(chǎn)泡沫由市場力量繼續(xù)吹大，對我國經(jīng)濟和社會的沖擊將是難以估量的。
目前，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控進入關(guān)鍵時期。一些主要城市的房價開始出現(xiàn)實質(zhì)性松動，市場行為漸趨理性。與此同時，房地產(chǎn)市場的利益相關(guān)者則從不同角度進行著風險“警示”，盡管他們在前幾年房價快速上漲的過程中并沒有刻意防控風險。
例如，有銀行業(yè)人士表示，房價下跌20%以上就會給銀行帶來風險，這是因為房價下跌幅度超過了首付款比例，購房人可能斷供“棄房”;很多房地產(chǎn)商更是在房價高漲時期不惜血本，高價拿地，高負債擴張，遭遇資金鏈緊張時，不惜以破產(chǎn)相要挾。
一些學(xué)者也站出來表達自己的看法，聲稱房價下跌使得各行各業(yè)都在受拖累，相關(guān)行業(yè)會因為沒有市場而大幅蕭條;甚至認為，如果房價在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%下降的話，一定會帶來比房價上漲30%還大的社會問題。部分投資客和買房人總以為房價會不斷上漲，不自覺地卷入“擊鼓傳花”式的游戲，房價下跌就大呼“賠償”。
上述現(xiàn)象或者觀點，是我國部分城市房地產(chǎn)市場泡沫化嚴重危害的外在表現(xiàn)。面對宏觀調(diào)控的大背景、大趨勢，市場參與者有必要進一步澄清認識。只有擠出房地產(chǎn)市場的投機泡沫，才能使住房回歸其保障改善民生的商品屬性，才能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)才能成為推動經(jīng)濟增長的健康力量。
我們看媒體2010年5月報道的一組數(shù)據(jù)：北京平均租售比高達1∶546，最高達到1∶700，上海租售比高達1∶500，深圳租售比高達1∶480。全國主要省會城市平均租售比超過1∶300。1∶500的租售比意味著，依靠出租賺錢，平均需要45年才有望收回購房資金。而全國主要城市購房人群，以投資或投機為目的者，比例達到46%。北京、上海、深圳等一線城市，投資比例遠超50%。投資或投機氛圍濃厚。
媒體的提醒并未起到應(yīng)有的作用。以美國為例，主要城市的房價繼續(xù)上漲，并在2006年年中達到頂峰，隨后開始一路下滑。房地產(chǎn)泡沫的破滅是導(dǎo)致2008年次貸危機的重要原因，美國經(jīng)濟因此陷入衰退，甚至到現(xiàn)在也沒有完全走出衰退的陰影。
而美國房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)會2004年的一項調(diào)查就發(fā)現(xiàn)，在這一年美國人購買的住房中，有23%是用于投資而不是居住。另有13%是作為第二居所。投資者購買住房然后賠本出租，原因只是由于他們認為價格會不斷上漲。
美國政府的政策也給我們提供了鏡鑒。從克林頓執(zhí)政時期開始，美國政府鼓勵“居者有其屋”，也就是鼓勵所有居民購買住房，并通過房利美和房地美等準政府機構(gòu)為低收入人群提供住房信貸擔保。這讓許多低收入人群擁有了自己的住房，成為“美國夢”的一個重要象征。
美國居民首次購房的首付款最低僅為房價的3%。同時，在低利率的刺激下，美國房價一路高歌猛進，投資性購房不斷增多，房地產(chǎn)泡沫不斷吹大。美國政府和中央銀行未能及時采取調(diào)控措施，因而未能阻止房地產(chǎn)泡沫給經(jīng)濟帶來的沖擊。
部分房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也已經(jīng)認識到，過去幾年我國房地產(chǎn)行業(yè)快速增長，企業(yè)的利潤率非常高，但這種“美好的歲月”并不正常。經(jīng)過這一輪嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控，未來住房的投資屬性將難以體現(xiàn)，也就意味著房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過去的暴利時代。在“下半場”，企業(yè)應(yīng)該更加注重產(chǎn)品的性價比，更好地滿足普通人的居住需求。
任何經(jīng)濟泡沫都逃脫不了破滅的命運。從1637年的荷蘭郁金香泡沫到2008年的美國房地產(chǎn)泡沫，都給我們足夠的警示。由此看來，對我國部分城市的房地產(chǎn)泡沫保持清醒認識和高度警惕，采取果斷的宏觀調(diào)控措施，是十分及時和必要的。只要房地產(chǎn)行業(yè)的投機泡沫不消除，宏觀調(diào)控的措施就不可輕易放松。
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