部分一線城市開發(fā)商展開零利潤商品房過冬策略

　　房地產(chǎn)行業(yè)一直是人人稱道的暴力行業(yè)。如今，在寒流即將來臨之時(shí)，不少開發(fā)商選擇了所謂的“零利潤”銷售策略抵御寒冬。面對(duì)如此強(qiáng)悍的幅度，我們不經(jīng)要問，果真是零利潤嗎?

　　南京江寧區(qū)樓盤銀城千花溪，曾是2010年4月的江寧高價(jià)地。當(dāng)年，銀城地產(chǎn)以2.88億元拿下地塊，折合樓面地價(jià)高達(dá)6449元/平方米。一年之后，整個(gè)市場的氛圍完全轉(zhuǎn)向，銀城千花溪吹風(fēng)價(jià)在11000~12000元/平方米之間。開發(fā)商表示，按照這一價(jià)格定位，基本沒有利潤。

　　號(hào)稱零利潤的不止這一家。11月18日，北京通州某知名地產(chǎn)商項(xiàng)目起價(jià)9980元/平方米，這也是時(shí)隔兩年北京再次出現(xiàn)低于萬元的樓盤，行業(yè)稱其為“虧本賣”。上周末，上�？拷鼘毶�7號(hào)線的旭輝瀾悅灣，由區(qū)域價(jià)12800元/平方米直降3000元，也成為上海近年內(nèi)出現(xiàn)的鮮有的萬元以下盤，銷售宣傳是“零利潤”。

　　而廣州某地產(chǎn)商表示，他們此次推出的北京項(xiàng)目是4.2米層高的LOFT項(xiàng)目，60平方米的建筑面積，實(shí)用面積有80多平方米，9980元/平方米的價(jià)格是折合所有面積之后的價(jià)格，實(shí)際價(jià)格在12000元/平方米以上。

　　隨著調(diào)控的深入，當(dāng)年的“高價(jià)地”已經(jīng)成為燙手山芋，扼住了開發(fā)商的資金生命鏈。除了部分項(xiàng)目“零利潤”攬客，不少開工或未動(dòng)工的高價(jià)地更是放慢了進(jìn)度。11月15日，保利地產(chǎn)的北京薊門橋“高價(jià)地”項(xiàng)目因超限一年未動(dòng)工而被曝光。在上海，2009年拍出的8塊“高價(jià)地”，如今僅有3塊地上市在售。

　　記者查到，2010年底保利拿下的白云新城編號(hào)為AB 2907008-2的住宅地塊，身價(jià)高達(dá)11億元，折合樓面地價(jià)20605元/平方米;中海地產(chǎn)拿下的AB2907008-3地塊，樓面地價(jià)高達(dá)19971元/平方米;此外，保利拿下的AB2907008-1、AB2907009地塊，樓面地價(jià)達(dá)19632元/㎡。

　　那么，廣州的高價(jià)地有沒有風(fēng)險(xiǎn)?“完全有可能。”趙卓文表示，當(dāng)年白云新城的地價(jià)高達(dá)2萬元/平方米，加上兩年的利息，成本價(jià)已經(jīng)到了2.5~3萬元/平方米。在現(xiàn)在這種情況下，怎么賣? 隨后，記者在廣州市房管局公布的2011年9月份廣州市房地產(chǎn)通報(bào)中查詢到，白云區(qū)最高成交均價(jià)的同和街，目前的均價(jià)是25600元/平方米。面粉價(jià)高過面包價(jià)的情況顯而易見。

　　廣東省房協(xié)理事趙卓文表示，如今所謂的零利潤地塊，要符合兩個(gè)條件，一是2009年后高位拿的地，二是高價(jià)地，“所以這些只是少數(shù)，99%的樓盤不會(huì)出現(xiàn)這種情況，大部分還只是讓利銷售。開發(fā)商割點(diǎn)肉而已，少賺一點(diǎn)。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合部部長楊紅旭表示，建安成本一般為2000~3000元/平方米，稅費(fèi)估計(jì)是1000~2000元/平方米。此外，還有銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)成本等。“像千花溪這個(gè)項(xiàng)目，按這種地價(jià)，能有10%的凈利潤估計(jì)就不錯(cuò)了。” 而一般的房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利潤為40%左右，凈利潤20%。

　　雖然賺不了很多，但并不存在虧本賣的情況。“更多的是一種營銷策略。”該負(fù)責(zé)人坦言。“這是一種策略性的降價(jià)，策略性的活法。”中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總經(jīng)理陳嘯天點(diǎn)評(píng)道。

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