大型房企遇三大潮水侵襲 全國樓市難尋避風(fēng)港
2011-11-23 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
業(yè)內(nèi)人士指出，在房?jī)r(jià)下行的預(yù)期下，購房者持幣觀望的情緒將進(jìn)一步加深，二三線樓市量?jī)r(jià)萎縮已是確定性事件，受此影響，全國性房企2011年四季度的銷售業(yè)績(jī)不容樂觀。“降價(jià)潮正在由城市外圍向市中心蔓延，一線城市向二三線城市輻射，目前來看，樓市降價(jià)剛開始。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。
全國性降價(jià)剛剛開始
根據(jù)公開的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月，十大全國性房企總成交面積為458萬平方米，環(huán)比減少10%，同比減少13%。除恒大和華潤外，其余8家房企的銷售量同比均有不同幅度的下降。另外，全國性房企1-10月的銷售業(yè)績(jī)出現(xiàn)明顯分化，其中完成年度銷售目標(biāo)超過九成的房企有4家企業(yè)，而綠城及金地等公司銷售計(jì)劃的完成率還不足60%。
另據(jù)中原地產(chǎn)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，10月份，35個(gè)重點(diǎn)城市中有30個(gè)城市商品住宅的成交量同比下降，其中9個(gè)城市的成交量降幅在50%以上。長(zhǎng)沙商品住宅成交量同比降幅最大，達(dá)78.12%;其次是汕頭，同比降幅達(dá)59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等熱點(diǎn)城市商品住宅成交的同比跌幅也皆超過50%。
樓市調(diào)控相對(duì)寬松的二三城市一直被大型房企視為避風(fēng)港，但10月以來，隨著降價(jià)潮的蔓延，二三線樓市也逐步陷入冰點(diǎn)。近期，萬科、保利等房企分別在上海、南京、重慶、深圳等城市進(jìn)行大力度降價(jià)促銷。萬科在深圳的兩個(gè)項(xiàng)目分別推出特價(jià)房，最低折扣達(dá)到88折;保利在重慶的6個(gè)項(xiàng)目也在打折促銷，最大降幅接近20%。
中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截至11月中旬，十大全國性房企中已有中海、保利、萬科、富力等7家企業(yè)進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)銷售。10月份數(shù)據(jù)顯示，十大全國性房企在售項(xiàng)目的銷售價(jià)格環(huán)比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、綠城、萬科和中海的銷售均價(jià)環(huán)比下跌已超過10%。
業(yè)內(nèi)人士指出，在市場(chǎng)環(huán)境和業(yè)績(jī)考核兩方面的壓力下，多數(shù)房企將采取降價(jià)策略來盡量完成銷售計(jì)劃。而部分中小房企受制于資金及庫存等方面的壓力，已經(jīng)到了必須出售項(xiàng)目或股權(quán)來換取資金“過冬”的關(guān)口。
土地市場(chǎng)遭變故遇冷
在房企資金普遍緊張的背景下，高企的地價(jià)和苛刻的出讓條件成為房企屢屢“棄購”的主因。面對(duì)重重壓力，近期各地政府已開始通過多種“松綁”措施來推動(dòng)土地出讓。北京已開始下調(diào)土地競(jìng)
上周，廣州8幅公開出讓的地塊中，有7幅中止出讓，成為11月以來廣州第三次土地流標(biāo)。另外，上周南京公開出讓的6幅地塊中流標(biāo)占3幅，上海也有1幅土地流標(biāo)。中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月，重點(diǎn)城市居住用地流標(biāo)率高達(dá)23%。2011年1-10月，重點(diǎn)城市的居住用地累計(jì)成交量同比大幅減少28%。
雖然土地成交量持續(xù)縮減，但土地出讓價(jià)格并未出現(xiàn)明顯下調(diào)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在近兩周來成交的地塊中，盡管有個(gè)別城市的出讓地塊價(jià)格較前兩年高位有所下跌，但總體而言，地價(jià)依然保持堅(jiān)挺。上周，萬科在上海閔行購得的一幅3.22公頃的商辦用地，樓面地價(jià)達(dá)10375元/平方米，與2010年8月至今的該區(qū)域平均地價(jià)基本持平。
買保證金，放寬交款時(shí)限;杭州、成都則不同程度地放松了土地出讓中的保障房配建條件。
10月以來，由于銷售回款放緩和短期債務(wù)壓力增加，全國性房企在購地方面愈發(fā)謹(jǐn)慎。與歷年數(shù)據(jù)相比，2011年全國性房企在土地市場(chǎng)上的投入明顯減少。2011年前10個(gè)月，全國性房企累計(jì)拿地金額與累計(jì)合約銷售金額的比例約為21%，這一比例已低于深處金融危機(jī)漩渦中的2008年。
樓市低迷導(dǎo)致土地市場(chǎng)遇冷。近期各地土地市場(chǎng)的流標(biāo)率大幅攀升。當(dāng)三大潮水同時(shí)席卷而來，不僅樓市難以抵擋，土地市場(chǎng)也出現(xiàn)了不同程度的變故。在這場(chǎng)紛爭(zhēng)中，誰能走的更遠(yuǎn)，成了所有人關(guān)注的事情。進(jìn)入第四季度，樓市的發(fā)展方向會(huì)如何，我們拭目以待吧。
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