開發(fā)商財報顯企業(yè)窘境 地產代理行業(yè)傭金難討
2011-11-21 來源：中國證券報 編輯：狄海霞
地產代理是一個專門幫開發(fā)商賣樓的行當，很多開發(fā)商都會選擇地產代理公司負責項目銷售，地產代理公司從中獲得一定比例傭金。隨著房地產調控的深入，多個城市的住宅成交量大幅下降，地產代理行業(yè)受到的影響十分明顯。
地產代理公司曾有一段美好的時光。2009年至2010年，房價的一輪快速上漲使幾家地產代理公司快速成長。賴國強說，地產代理公司的傭金一般按住房總價的1.5%收取，售樓員提成不少于傭金的十分之一，有的樓盤傭金比例會更高。“市場好的時候，一個能干的售樓員1個月能賺十幾萬元。”中原地產廣州公司追討傭金的項目是在2010年接下的，該項目初期由中原地產獨家代理，當時銷售進展十分順利。
與前兩年相比，地產代理公司目前的處境可謂跌入“冰窟”。代理傭金的結算時間從此前的不到1個月延長到半年以上。賴國強說,“中原地產銷售了這個項目的70%，尚未結算的傭金接近1000萬元。”
“早上9點前必須趕到廣州，親自跟團隊去催收一批過期一年的傭金，追討的是過去兩年員工辛勤付出的回報。”賴國強在他的微博中這樣寫道。身為中原地產華南區(qū)總裁，他最近有點煩。“大家辛辛苦苦賺的錢遲遲不能到賬。我們這個行業(yè)的底薪本來就不高，如果傭金拿不到手，那將直接影響員工生計。我只能親自出馬。”他對記者說。
賴國強說，開發(fā)商拖欠傭金的原因主要有兩個，一是一些開發(fā)商對地產代理公司不夠尊重，覺得拖欠傭金無關緊要;二是一些開發(fā)商的資金鏈緊張。隨著房地產調控的深入，第二種情況越來越多，本來可順利結算的代理傭金遲遲不能結算。即使是一些大型開發(fā)商，拖欠傭金超過一年的情況也不鮮見。
另一家上市地產代理公司的財務報告也顯示地產代理行業(yè)的窘境。由于傭金結算時間延長，該公司的應收賬款比去年同期增長1倍，其他應收款增長3倍，前三季度經營性現金流約為-1億元。
賴國強介紹，為降低單一開發(fā)商的傭金支付風險，中原地產盡量尋找不同的開發(fā)商客戶。另一家地產代理公司相關人士也表示，在盡量爭取獨家代理的前提下，公司盡可能將前五大合作客戶的業(yè)務比重控制在20%以下。
為獲得一個項目的獨家代理，代理公司采取了許多辦法。賴國強介紹，正如售樓過程中向購房者事先收取“認籌金”，大型地產代理公司會以“誠意金”的方式向開發(fā)商預付一筆款項，以求開發(fā)商給予其獨家代理。一位業(yè)內人士對中國證券報記者透露，大型代理公司預付給開發(fā)商的“誠意金”可能超過1億元。
“追傭任務尚未成功，KK(賴國強的英文名)還需努力……”賴國強在發(fā)出追傭微博的當天又發(fā)出一條微博。“對方一次付清確實有困難，并且已經表示愿意分期付款，但我們不太能接受。這筆傭金能不能追到，關系到一些員工能不能過個好年。”賴國強如是說。
除傭金結算困難外，另一個困擾賴國強的問題是同行之間的競爭。與房地產開發(fā)相比，地產代理的進入門檻相對較低，房地產調控帶來的成交低迷導致地產代理行業(yè)競爭更加激烈。對于開發(fā)商而言，聘請兩家代理公司并不會增加銷售成本，卻可以通過兩家代理公司之間的競爭加快銷售效率。對代理公司而言，聯合代理要承受相當大的壓力。
一家代理公司在一個項目中敗給另一家代理公司的案例往往在業(yè)內廣泛傳播。賴國強說,“我們寧愿降低傭金標準，也不愿開發(fā)商采取聯合代理的形式，但開發(fā)商選擇兩家甚至多家代理公司聯合銷售的情況越來越多。”
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