太原市土地違法流轉(zhuǎn)導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房陷入混亂時期

　　小產(chǎn)權(quán)房因為前景黯淡，其定價和利潤空間都會被限制。這樣，炒作資金就會離開�？傊�，用市場化的而非行政化的方式，用較長的時間消化而非運(yùn)動式方式解決小產(chǎn)權(quán)房等遺留問題，成本最低。

　　在國家強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)的同時，加快確權(quán)和土地市場化流轉(zhuǎn)的步伐。如果農(nóng)村集體土地在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下通過市場化運(yùn)營可以獲得更高的利潤，那么通過興建小產(chǎn)權(quán)房獲取利潤的沖動就將消失。與此同時，一個合理流轉(zhuǎn)的農(nóng)村土地市場，將可以對不同類型的住房給出合理定價。

　　國土資源部日前透露，農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記已完成70%~80%，到2011年年底“應(yīng)該會有一個更好的結(jié)果”。對于非經(jīng)法定征收程序轉(zhuǎn)變農(nóng)民集體土地性質(zhì)或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。

　　太原的小產(chǎn)權(quán)房占據(jù)了整個房地產(chǎn)市場的半壁江山，而隨著房地產(chǎn)市場的正規(guī)化，這些小產(chǎn)權(quán)房該如何處理呢?從長遠(yuǎn)來看，無序的小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)既可能危及“土地紅線”，也與農(nóng)村集體土地確權(quán)后走向市場化流轉(zhuǎn)的改革方向不一致，而且對現(xiàn)行土地法形成了挑戰(zhàn)。如何解決遺留矛盾?

　　產(chǎn)權(quán)明晰，是市場發(fā)展的必要條件。產(chǎn)權(quán)明確的農(nóng)村集體土地，是其進(jìn)入市場流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)不可缺少的程序。否則，農(nóng)民們通過市場獲取更大的土地增值利益就是一句空話，甚至可能產(chǎn)生許多新的矛盾。從這個角度說，農(nóng)村集體土地確權(quán)登記設(shè)置的條件無論多么嚴(yán)格，都是必要的。

　　以小產(chǎn)權(quán)房為例，此前小產(chǎn)權(quán)房的興起，在一定程度上是市場選擇的結(jié)果。由于城市地價房價太高，迫使一部分剛性需求者購買小產(chǎn)權(quán)房滿足居住需求。而有農(nóng)村集體土地使用權(quán)的開發(fā)方，則通過興建小產(chǎn)權(quán)房換取了相對較高的土地收入。應(yīng)該客觀承認(rèn)，小產(chǎn)權(quán)房的存在，部分稀釋了剛性需求，也為農(nóng)村帶來了新的資金。

　　保證農(nóng)村土地改革的方向不打折扣，這是優(yōu)先目標(biāo)。與此同時，需要適度考量小產(chǎn)權(quán)房居住者的切身利益，以及徹底取消小產(chǎn)權(quán)房所可能付出的成本。如果用行政手段徹底取消小產(chǎn)權(quán)房，代價將過于高昂。因此，彌合小產(chǎn)權(quán)房與農(nóng)村土地制度改革的法律縫隙，最好的辦法是用價格機(jī)制引導(dǎo)。

　　先確權(quán)，再努力實(shí)現(xiàn)農(nóng)村土地利益與城市土地利益的同權(quán)，為今后農(nóng)村土地的合理使用和開發(fā)奠定了基礎(chǔ)。但是也要看到，此前產(chǎn)權(quán)關(guān)系模糊混亂時期的遺留問題，并不會隨之消失。

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