國內標桿房企業(yè)績全面滑坡加速樓市拐點的到來
2011-11-16 來源：第一財經日報 編輯：喬銘
在市場深陷低迷的行情下，即使是大型知名房企也難以獨善其身。中原監(jiān)測數據顯示，10月，十大標桿房企業(yè)績紛紛出現滑坡，合計銷售金額環(huán)比下降13%，較去年同期降幅達23%。十大標桿房企中，10月銷售金額出現環(huán)比增長的僅4家。
截至目前，銷售金額出現同比增長的僅有恒大和華潤兩家。而恒大之所以能取得銷售金額環(huán)比增長9%、同比增長80%的良好業(yè)績，其重要原因在于其項目主要分布于二、三線未“限購”且市場需求依然旺盛的城市。
樓市成交量下滑，房價、地價走低，土地交易流標頻現，在宏觀調控的壓力下，全國房地產市場一片慘淡。根據中原地產公布的最新統(tǒng)計數據，10月，包括萬科、金地、招商地產等在內的全國十大標桿房企中的多數業(yè)績出現滑坡，在土地、樓市成交低迷的情況下，一些地方土地出讓價格繼續(xù)下降，而開發(fā)商也不得不出售優(yōu)質持有型物業(yè)回籠資金。
在市場持續(xù)低迷的態(tài)勢下，開發(fā)商購地意愿不斷降低。近期，在多個重點城市，所推地塊“終止出讓”的現象頻現土地市場。上周，位于廣州番禺“廣州南站”區(qū)域的終止出讓地塊數量高達12幅，最終出讓的兩幅地塊也均以底價成交。
目前“廣州南站”區(qū)域終止出讓的地塊已累計達24幅。10月下旬以來，上海和南京終止出讓的地塊也分別達6幅和7幅，原因也大多在于地塊起始總價較高而缺乏吸引力。濟南9幅地塊也因地價太高被開發(fā)商放棄而最終流拍。
在宏觀調控的壓力下，開發(fā)商出售部分持有型物業(yè)和項目，以增加資金充裕度。10月份，上海商業(yè)地產成交出現反彈，主要原因在于瑞安地產轉讓大批辦公物業(yè)。
據上海中原研究咨詢不數據顯示，10月31日至11月6日，全市一手辦公市場成交4.70萬平方米，環(huán)比前一周激增71.45%，這一成交量也超過了上月總成交的五成。中外環(huán)區(qū)間表現活躍，2.51萬平方米的成交量占全市的53.43%。成交量的激增主要來自前一周的新增供應，尤其是創(chuàng)智天地項目。
其中，創(chuàng)智天地合計成交11956平方米，占全市的25.45%，成交均價為38981元/平方米。據瑞安房地產公告，這一部分物業(yè)被轉讓給中國工商銀行，除了寫字樓外，還有部分商鋪和車庫。由于該物業(yè)將作為工行楊浦支行的辦公及營業(yè)用房，對創(chuàng)智天地的整體品質不會帶來太大影響。通過本次轉讓，瑞安共收回5.59億人民幣。
中原地產有關分析人士指出，目前瑞安在上海最重要的開發(fā)項目就是虹橋天地，瑞安曾表示將投資80億元打造虹橋天地，而在4月、10月分別為該項目取得15.5億元和36億元的銀行貸款。通過創(chuàng)智天地的部分出售，瑞安收回5.59億元。
一方面，這能夠在一定程度上增加資金厚度，保持靈活性;另一方面，瑞安選擇在商辦市場走熱的情況下退出部分非核心物業(yè)，也是充分考慮了整體市場的風險和收益的。
地方政府為了增加土地的吸引力，近來已有一些城市出現土地購買條款放松的現象，如在部分推出的地塊中取消了原來配建保障房的要求等。此外，個別地塊的土地成交價格也出現下滑。上周，上海奉賢南橋出讓的一幅地塊均價較2009-2010年的高位下跌了10%-15%。
成都成華昭覺寺一幅地塊出讓價格較去年同期該地區(qū)價格下跌19%;杭州下城燈塔成交的1幅地塊價格較2009年10月同區(qū)域出讓均價下跌約9%。土地頻頻流拍及地價的局部下調，正促使各地房價加速步入拐點。
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