“隱形房貸”倒逼全國房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展

　　從目前各地房價下跌的情況看，一線城市和被限購的二三線城市，是此次房價下跌的“主力”。這些地方個別樓盤的降幅甚至高達(dá)40%，但終究只屬于少數(shù)樓盤，50%的降幅迄今聞所未聞。

　　由于不同城市、以及同一城市不同地段的房價跌幅不一，因此，“房價下跌50%”可能對剛好“屯兵”、“扎堆”于這些地段的開發(fā)商影響很大，比如一些項目在一二線城市郊縣的中小開發(fā)商，受樓市調(diào)控影響，成交量始終低迷，已不得不開始轉(zhuǎn)讓項目或者股權(quán)。

　　這些主城區(qū)之外地區(qū)的房價的局部下跌，對開發(fā)商影響大，對整個銀行房貸的影響則微不足道。銀行固然應(yīng)當(dāng)對樓市調(diào)控可能帶來的降價浪潮、以及由此可能對房貸產(chǎn)生的不利影響未雨綢繆。

主城區(qū)房價下跌
 

　　有開發(fā)商近來放言，“房價跌50%，銀行肯定比我先死。”而銀監(jiān)會前主席劉明康日前則表示，“房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能收回，但本金沒有問題。”有人針對劉明康此番表述指出，目前10萬億元人民幣以上的房貸中，并未包含“那些用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款”。

　　銀監(jiān)會測算這部分的“隱形涉房貸款”規(guī)模約在10萬億元左右，認(rèn)為一旦房價下跌50%，銀行信貸資產(chǎn)的不良率將會因房貸風(fēng)險而陡增。而開發(fā)商認(rèn)定“房價跌50%，銀行肯定比我先死”的依據(jù)，似乎正來自于此。

　　盡管經(jīng)過“限貸、限購、限價”等持續(xù)而嚴(yán)厲的樓市調(diào)控，房價松動跡象日益明顯，盡管有學(xué)者認(rèn)為，“中國的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)在是爆了”，并認(rèn)為房價“下跌不是一步到位的，先期先下跌20%至30%，之后可能會有反復(fù)，到2014年會出現(xiàn)房價下跌50%”，但房價未來究竟能否下跌50%，依然是見仁見智。

　　即便如此，人們依然對“誰最受不了房價下跌50%”津津樂道。在這場探討中，底氣最足、也“最不怕”房價下跌的似乎只有開發(fā)商。在他們看來，在房地產(chǎn)業(yè)這些年高歌猛進(jìn)的發(fā)展中，開發(fā)商通過房貸上的各種騰挪變通，已經(jīng)深度“綁架”了銀行。

　　不過，從開發(fā)商嘴里發(fā)出的聲音，終究還應(yīng)當(dāng)還原到開發(fā)商的本意上去。拿銀行做“擋箭牌”、用危言聳聽的“銀行肯定先死”來干擾調(diào)控者的決心、倒逼政策改弦更張，上一輪樓市調(diào)控中開發(fā)商使出的這一招，現(xiàn)在如法炮制。

　　政策倒逼靈不靈姑且不論，這件事本身所透露出的恰恰是開發(fā)商的心虛膽怯和底氣不足，他們放言的目的，不過是想抓住“最后一根救命稻草”。很簡單的問題是，房價下跌50%，是哪里的房價下跌50%?是一個城市的均價，還是全國樓市的均價?中國地域如此遼闊，各地差異如此之大，籠統(tǒng)用“房價下跌50%”來描述，“運算”的不過是“銀行肯定先死”的偽命題。

　　其實，如果真的全國房價普降50%，那么，最受不了的將不僅僅是銀行和開發(fā)商，還有那些坐擁多套房產(chǎn)的投資客、依賴土地財政的地方政府，以及與房地產(chǎn)業(yè)景氣休戚相關(guān)的鋼鐵、水泥、家電、家具等長長產(chǎn)業(yè)鏈條上的企業(yè)……或許從這個意義上說，房價下跌50%，影響的將不僅僅是房地產(chǎn)業(yè)，它的波及范圍將會觸及整個經(jīng)濟(jì)、影響到所有人的生活。

　　正因為如此，溫家寶總理才會在俄羅斯圣彼得堡發(fā)表講話時如此強(qiáng)調(diào)，“要使房價回歸到合理的價格”。的確，房價下跌只有到達(dá)“民眾能夠接受”、能使地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展的幅度，才是“合理”的，暴漲暴跌都不是調(diào)控的終極目標(biāo)。

　　房價下跌，最該緊張的是銀行，最該擔(dān)心的還是銀行;如果樓市調(diào)控政策一如既往，房價暴跌，最先“倒霉”的也還是銀行。而開發(fā)商儼然可以作壁上觀，成為幸災(zāi)樂禍的“旁觀者”。但開發(fā)商也不要忘記了這樣的事實：由于“能夠借給它錢的行業(yè)已經(jīng)借完了，所以房地產(chǎn)要出現(xiàn)大幅度下降是必然的”。有學(xué)者認(rèn)為，中國未來幾個月將會出現(xiàn)中小房企開始倒閉的現(xiàn)象。

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