太原樓市“調控風暴”實現(xiàn)房地價格超預期雙升
2011-11-15 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
目前，太原市商品房成交均價每平方米不到7000元。出現(xiàn)成交意愿清淡、價格滯漲的局面，表明市場對目前的價格并非高度認可，國家以及省、市對樓市的調控措施已經(jīng)見到了實效，尤其是4萬套保障房建設，加大了市場供應量，改變了供求關系，已經(jīng)讓太原樓市從賣方市場轉變?yōu)橘I方市場。
11月9日，兩塊國有建設用地1小時內兩創(chuàng)新高，將畝均土地價格從四五百萬元抬高到了上千萬元，顯示了房地產(chǎn)商對未來太原樓市的樂觀預期，這不免使人們對太原未來的樓市調控產(chǎn)生了迷惑。
在全國重要大中城市土地成交低迷、樓市觀望情緒濃重、大批開發(fā)商降價求售的背景下，我市土地市場卻走出了與樓市低迷相背離的走勢。準備馬上購房的人等待價格下跌，等待更好的入市機會。認為房地產(chǎn)投資黃金時機已經(jīng)過去的投資者，更不愿意踏入樓市這個國家調控力度最大的行業(yè)。
前所未有的調控舉措
兩塊國有建設用地拍賣經(jīng)歷了將近1年，政府及有關部門的慎重可見一斑。2011年年初，拍賣公告就在各大媒體發(fā)布，引起了各大開發(fā)商的高度重視。3月初，就在國家調控力度不斷加碼的時候，這兩塊建設用地競買意愿創(chuàng)下了我市土地價格的新高，分別達到了每畝560萬元和480萬元，引起了市政府的高度關注。
為了落實國家房地產(chǎn)調控措施，避免出現(xiàn)新地王，出現(xiàn)地價抬高房價現(xiàn)象的發(fā)生，在這兩塊國有建設用地拍賣的過程中，市政府及國土、房管等部門可謂用心良苦，出臺了前所未有的調控措施。
國土資源部《關于嚴格落實房地產(chǎn)用地調控政策，促進土地市場健康發(fā)展有關問題的通知》和《國土資源部關于加強地價監(jiān)管、確保不出現(xiàn)住房高價地的緊急通知》明確要求，“對可能在公開出讓中成交總價或單價創(chuàng)歷史新高、成交樓面地價超過周邊地價的，一律暫停出讓。
對于已公告的要立即撤銷公告，重新調整出讓方案，研究確定合理競地價上限，采用競爭達到合理地價上限后改競配建公共租賃房面積或‘限房價、限套型，競地價、競配建’等方式確定受讓人”。這相當于新股上市實施的暫停交易，目的就是提醒開發(fā)商注意投資風險，謹慎入市。
3月3日，市國土資源局向市政府報送緊急請示，建議中止兩宗土地的掛牌出讓活動。3月4日市政府發(fā)布了中止公告。隨后，市國土資源局研究提出了 “限房價，競地價”、“限地價，競房價”兩種措施意見，最終市政府確定以“限房價，競地價”的方式進行現(xiàn)場競價。
即使是在競拍現(xiàn)場，拍賣師也在不斷提醒風險控制。為了避免出現(xiàn)價格暴漲，兩塊用地每次加價只有100萬元和200萬元，但仍然無法控制競拍現(xiàn)場的火爆場面。資金博弈成了數(shù)字游戲，兩塊土地價格不斷飆升，分別從1.53億元和5.45億元攀升至3.3億元和8.74億元，溢價最高超過了百分之百。
競價過程中，拍賣師不得已多次提醒投資者“樓市有風險，舉牌需謹慎”，“要正確認識國家樓市調控的決心，合理降低樓市價格預期”，但新地王還是在樓市的一片慘淡中誕生了。
前所未有的“瘋狂”
按照“限房價、競地價”的拍賣規(guī)則，兩塊國有建設用地在兩三年后建成銷售時，銷售價格不得高于同時段、同地段、同品質樓盤的均價。如果開發(fā)商對未來房價預期低迷，就會出現(xiàn)成交意愿不強、成交價格較低的狀況;只有在開發(fā)商對房價未來預期火爆的情況下，才會出現(xiàn)成交火爆、價格暴增的局面。
按照兩塊建設用地的成交價格計算，樓盤土地成本、建筑安裝成本、綠化配套成本等加在一起，已經(jīng)達到或超過了目前全市樓盤的成交均價。兩塊地樓面地價(每平方米商品房的土地成本)分別達到了3000元和3500元，加上建筑安裝成本、綠化配套成本3000多元，再加上1個建設周期3年的資金成本、各種稅費，未來的銷售價格必然會遠遠超過目前全市的成交均價，遠遠超過該地段目前樓房的銷售價格。
土地市場的供求關系是由開發(fā)商的開發(fā)需求決定的，而開發(fā)需求是由樓市的剛性需求決定的。樓市低迷、土地市場火爆，表明樓市剛性需求與房地產(chǎn)開發(fā)需求之間已經(jīng)產(chǎn)生了巨大反差，消費者與開發(fā)商對未來樓市需求、價格等方面產(chǎn)生了巨大分歧：消費者預期價格下跌，而開發(fā)商預期不會下跌。究竟哪一方更加理性，賭對了市場的未來走勢，還要由市場本身說了算。
敢于在“限房價”的規(guī)則情況下“瘋狂”拿地，顯示一些開發(fā)商不僅不擔心未來房價下跌，反而認為樓市還會繼續(xù)漲下去，只不過漲速發(fā)生了變化而已。
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