房貸風(fēng)險(xiǎn)壓力不斷加大業(yè)內(nèi)人士投資日趨謹(jǐn)慎

2011-11-14 來源：北京晚報(bào) 編輯：宋羽欣

　　到目前為止，各家銀行具體如何開展壓力測(cè)試，對(duì)外界來說仍然是個(gè)謎。市場(chǎng)人士也曾因“各家銀行披露的房貸壓力測(cè)試數(shù)據(jù)相近”而懷疑結(jié)果的可信度。某股份制銀行分析師曾對(duì)媒體指出，銀行“有一個(gè)先入為主的印象，然后把模型往一個(gè)方向去做，最后報(bào)給銀監(jiān)會(huì)的數(shù)據(jù)顯示各家差不多，整個(gè)行業(yè)的數(shù)據(jù)也差不多”。

　　劉明康上周五表示，目前我國(guó)房地產(chǎn)的銀行貸款在10萬億人民幣以上。根據(jù)《2011年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，截至三季度末，這一房地產(chǎn)貸款余額數(shù)字為10.46萬億元。

　　改頭換面的房貸

　　有銀行業(yè)業(yè)內(nèi)人士指出，在考量房?jī)r(jià)下跌對(duì)銀行的影響時(shí)，除了以上的10.46萬億，還有其他的“涉房”類貸款，即用各種非房貸名義貸出、通過各種渠道周轉(zhuǎn)、最后流向了房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以及那些初始就以房地產(chǎn)為抵押物的貸款，而后者數(shù)目往往超過前者。該人士表示，名義上的和實(shí)際上的“涉房”貸款總額，“保守估計(jì)也有20萬億”。

　　那么房貸是如何“隱形”的?“隱形”的房貸能否逃過壓力測(cè)試的“法眼”?相關(guān)行業(yè)人士對(duì)房?jī)r(jià)下跌50%的切身感受如何?這些名義上非房地產(chǎn)貸款的房貸，是怎么穿上“馬甲”改頭換面的呢?業(yè)內(nèi)人士的表述或許會(huì)提供一些線索。

　　某炒房團(tuán)資深炒房人呂先生透露，2006年前他通過“轉(zhuǎn)按揭”套現(xiàn)，比如一套房產(chǎn)本來評(píng)估價(jià)格在100萬元，按照規(guī)定放貸70萬元;1年后，該房產(chǎn)市價(jià)漲到150萬，這時(shí)呂先生就按增值之后的價(jià)格找另一家銀行簽訂新的按揭協(xié)議，這樣就能多獲得約35萬元貸款。

　　2007年開始，監(jiān)管部門封堵“轉(zhuǎn)按揭”，要求對(duì)已抵押房產(chǎn)在沒有償清全部貸款前不得以再評(píng)估后的凈值為抵押追加貸款。這種轉(zhuǎn)按揭的方式被迫轉(zhuǎn)入灰色地帶，但呂先生和他的炒房團(tuán)團(tuán)友們則采取了一種新對(duì)策，即“過橋”。

　　假設(shè)其購(gòu)置的房屋已從200萬上漲至400萬，但尚有100萬房貸未還，呂先生的辦法是從小貸公司等融資渠道借出100萬“過橋”款還清房貸，以此繞過監(jiān)管，抵押房屋申請(qǐng)“消費(fèi)性貸款”以套現(xiàn)，一方面還掉小貸公司借出的100萬，另一方面多出一筆款項(xiàng)進(jìn)行下一個(gè)房產(chǎn)投資。

　　對(duì)于上述“消費(fèi)性貸款”，呂先生的套路是，當(dāng)貸款資金小于200萬，則名義用途為“房屋裝修”，后續(xù)找裝修公司簽訂虛假裝修合同;大于200萬，則名義用途為藝術(shù)品投資，后續(xù)找典當(dāng)行通過古董買賣虛報(bào)交易金額。

　　受托支付遭銀行質(zhì)疑

　　“前些年投資房地產(chǎn)比做鋼貿(mào)生意賺得快多了，我們問銀行借了錢就去投土地、商鋪、辦公樓、整層物業(yè)、別墅。”上海某大型鋼市一鋼貿(mào)企業(yè)總經(jīng)理陳先生告訴記者，他們找銀行融資的名義都是“生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目”，但用虛假貿(mào)易流水等“一條龍”招數(shù)，最后把錢用去炒地炒樓。

　　陳先生對(duì)于鋼貿(mào)企業(yè)當(dāng)年的融資能力很得意，“我們做大宗商品的，可以提供抵押物，有質(zhì)押擔(dān)保、有互保、有聯(lián)保還有市場(chǎng)擔(dān)保，加上資金流又大，銀行搶著借錢給我們。”

　　至于這“一條龍”招數(shù)怎么走，陳先生舉了個(gè)例子。“我看中了1000萬的商鋪項(xiàng)目，就先問同業(yè)借個(gè)1000萬，購(gòu)買商鋪。然后把買下的商鋪抵押給銀行，稱貸款用于進(jìn)貨，其實(shí)收了賬就去還掉借的錢，等于問銀行借錢炒商鋪。”

　　對(duì)于陳先生的做法，交通銀行一位客戶經(jīng)理表示質(zhì)疑，他表示根據(jù)他所在的銀行貫徹的“三個(gè)辦法一個(gè)指引”的貸后“受托支付”流程，銀行貸款將必須打給陳先生進(jìn)貨的公司，而非陳先生本公司。

　　另一家股份制銀行信貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，對(duì)于“受托支付”，銀行的貸后監(jiān)控只能控制資金的第一筆劃歸流向。也就是說，只要陳先生找個(gè)“朋友公司”，走流程并不難。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，2008年金融危機(jī)過后，在貨幣刺激政策大環(huán)境下，銀行青睞有抵押的貸款客戶，并且可以根據(jù)抵押物的評(píng)估值，給予80%~120%的貸款額度，最高甚至可達(dá)150%。

　　除了上述購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)的改頭換面，對(duì)于已購(gòu)物業(yè)的升值，市場(chǎng)上還流行兩種從銀行套現(xiàn)再投資的方式：“轉(zhuǎn)按揭”和“過橋”。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）