上海商業(yè)地產(chǎn)庫(kù)存量接連攀升積壓趨勢(shì)越顯嚴(yán)重

　　由于商業(yè)地產(chǎn)去庫(kù)存的壓力加大，開發(fā)商越來越多考慮通過自己持有，減輕銷售壓力。剛開業(yè)的浦東嘉里中心盡管配套了擁有上海最大會(huì)議和宴會(huì)場(chǎng)地的五星級(jí)酒店，周邊的新建公寓售價(jià)也已經(jīng)達(dá)到46000~75000元/平方米，但開發(fā)商依然選擇持有而不是出售182套能俯瞰世紀(jì)公園的服務(wù)式公寓。

　　商業(yè)地產(chǎn)數(shù)量大增

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域中心的統(tǒng)計(jì)顯示，截至10月末，商業(yè)地產(chǎn)存量連續(xù)3個(gè)月攀升至1028.6萬平方米的年內(nèi)最高峰。其中，商鋪存量597.8萬平方米，辦公樓存量430.8萬平方米。而辦公樓存量明顯擴(kuò)大，9月末環(huán)比增量22.6%，10月末環(huán)比增量49.4%。

　　此前，商業(yè)地產(chǎn)曾是投資客的“樓市避難所”，上海3月份以后商業(yè)地產(chǎn)的成交量就較2、3月份大幅增長(zhǎng)，7、8月商業(yè)地產(chǎn)的成交量甚至超過了普通住宅，成為樓市調(diào)控下開發(fā)商的“救命稻草”。

　　但是，好景不長(zhǎng)，在上海等地銀監(jiān)會(huì)明確叫停未竣工商業(yè)地產(chǎn)的按揭貸款后，商業(yè)地產(chǎn)的成交量開始大幅下滑，出現(xiàn)了比住宅更為嚴(yán)重的積壓趨勢(shì)。

　　以最近10個(gè)月的平均成交量統(tǒng)計(jì)，目前上海的寫字樓和商鋪庫(kù)存總量需要32個(gè)月才能消化完。而目前上海商品住宅庫(kù)存量，按今年前10月的月平均成交水平，完全消化只需要15個(gè)月。機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商鋪的預(yù)計(jì)供應(yīng)量還將新增100萬平方米。

　　另一投資者大規(guī)模撤退的是豪宅項(xiàng)目。在8月份前上海的高端住宅項(xiàng)目成交情況尚可，10萬元/平方米的頂級(jí)住宅，甚至出現(xiàn)了成交量較去年大幅上漲的熱銷景象。但進(jìn)入9月之后，豪宅同樣開始出現(xiàn)成交銳減。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，2011年前10月全市單價(jià)在4萬元以上的高端住宅累計(jì)成交2492套，銷售面積52.8萬平方米，同比分別回落6.2%和11.7%。

　　投資型物業(yè)前景黯淡

　　萬科總裁郁亮在2011年10月曾明確地向記者表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)入了“下半場(chǎng)”，萬科要蓋“有人住的房子”。而此前，很多開發(fā)商更傾向于蓋有人投資的房子。在不同類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，“升值”和“前景”總是開發(fā)商最樂意談的內(nèi)容。

　　業(yè)內(nèi)人士明確向 記者表示，那些曾經(jīng)專為投資者購(gòu)買開發(fā)的項(xiàng)目，目前上市必定虧損。在整個(gè)上海，現(xiàn)在銷售的2009年高地價(jià)項(xiàng)目不到十個(gè)，由于開發(fā)成本過高，開發(fā)商也難以調(diào)整產(chǎn)品定位。唯一能做的就是擱置這些產(chǎn)品的開發(fā)、銷售，先開發(fā)企業(yè)旗下其他低成本、能快速周轉(zhuǎn)的產(chǎn)品，等市場(chǎng)時(shí)機(jī)成熟以后再銷售那些高成本的項(xiàng)目。

　　陳晟則認(rèn)為，那些資金比較緊張的開發(fā)商，也有可能會(huì)轉(zhuǎn)讓那些“地王”地塊，以賣血求生。此前，上海也已有過“地王”項(xiàng)目被轉(zhuǎn)讓的情況。但在投資客大規(guī)模撤退之后，專門“為投資客蓋的房子”未來的市場(chǎng)預(yù)期將被畫上一個(gè)大大的“問號(hào)”。

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