全國知名房企負(fù)債累累 各地開發(fā)商將危機四伏
2011-11-10 來源：北京晚報 編輯：狄海霞
截至三季度末，即使因工業(yè)化、高周轉(zhuǎn)而著稱的萬科，資產(chǎn)負(fù)債率也已高達78.97%，幾乎入圍滬深兩市上市房企資產(chǎn)負(fù)債率前10名，這個負(fù)債率也是萬科2008年以來近4年期間里的最高值。
華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強日前告訴記者，本輪調(diào)控是否見效可能要以一些地產(chǎn)商的倒閉為標(biāo)志，從行業(yè)整體看，地產(chǎn)商總共尚有約1.7萬億資金未使用，總體上不會有大規(guī)模倒閉。“但個別企業(yè)并不排除存在崩潰、倒閉的可能性。”
中國地產(chǎn)黃金十年后的生死節(jié)點，哪家地產(chǎn)商尤其是知名地產(chǎn)大鱷中，誰會最先倒下?生或死的真相，或許主要就隱藏在這些房企的幾大關(guān)鍵財務(wù)指標(biāo)中。
截至記者發(fā)稿，滬深兩市上市房企2011年三季報已披露完畢，香港上市內(nèi)房股大多也已披露最新的銷售數(shù)據(jù)。權(quán)威統(tǒng)計顯示，上市房企存貨高居不下、資產(chǎn)負(fù)債率節(jié)節(jié)攀升、凈利潤/凈利潤率悉數(shù)下滑、經(jīng)營性現(xiàn)金流近七成企業(yè)告負(fù)，可謂危機四伏。
有多少“鳳凰”危在旦夕?
鳳凰股份，這家江蘇南京國資背景的知名區(qū)域房地產(chǎn)企業(yè)，三季度凈利潤率出現(xiàn)了負(fù)178.18%的“離譜”狀況，排名滬深兩市上市房企(申萬分類)倒數(shù)第二，僅次于已處于暫停上市但依然歸類為地產(chǎn)行業(yè)的ST海鳥。
仔細(xì)研讀地方房企最新的財務(wù)數(shù)據(jù)，讓人“倒吸一口冷氣”。至2011年三季度，其利潤總額為-4443.87萬元，凈利潤為-3362.65萬元，凈利潤同比增長率為-4048.35%。資產(chǎn)負(fù)債率為78.86%，排名滬深兩市上市房企前20位，負(fù)債合計高達近56億元，而其手頭的貨幣資金不到17億元。其最新的資產(chǎn)流動比率降至1.40，速凍比率則為0.40。公司當(dāng)前的存貨(凈額)超過48億元。
記者此前掌握的信息顯示，在鳳凰股份龐大的存貨所涉資產(chǎn)中，其中一個大頭就是閑置超過6年之久的南京鐵管巷地王，該項目是其在2010年以一種接近于“火中取栗”的方式接手的。
2010年7月，完成借殼上市不久的鳳凰股份公告稱，全資子公司擬收購南京龍鳳投資置業(yè)有限公司74.81%股權(quán)，股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款為6.5億元。此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，這塊著名的閑置地王就背在了鳳凰股份的身上。
上海同策咨詢與研究發(fā)展中心的最新統(tǒng)計披露，2011年第三季度，滬深兩市上市房企中有21家凈利潤出現(xiàn)負(fù)值，其中新城B股以負(fù)值6000多萬的凈利潤位于最低;相比2010年同期，有52家房企出現(xiàn)了下跌，其中不乏首開股份、金地集團、濱江集團、萬通地產(chǎn)、鳳凰股份、萊茵置業(yè)等知名企業(yè)。
開發(fā)商四面楚歌： 誰會最先倒下?
凈利潤率方面，也有半數(shù)左右的企業(yè)銷售凈利潤率出現(xiàn)下滑，萬通地產(chǎn)三季度凈利潤率僅為4%，相比去年的17%大幅下跌76%左右。而鳳凰股份、天津松江、長春經(jīng)開、豐華股份等13家企業(yè)三季度的凈利潤率均為負(fù)值。
與凈利潤大幅下滑相對應(yīng)的則是上市房企資產(chǎn)負(fù)債持續(xù)飆升。統(tǒng)計顯示，目前滬深兩市上市房企負(fù)債總額與資產(chǎn)總額比為73.7%，高于2010年同期值。此外98家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率平均值為65.58%，2010年同期則為60.63%，攀升了將近5個百分點。
“無論是總量還是均值，上市房企的資金狀況都在惡化。”同策咨詢分析師坦言，超過半數(shù)房企的資產(chǎn)負(fù)債率同比2010年都上升了，包括萬科、招商地產(chǎn)、萬通地產(chǎn)、金地集團、首開股份等知名房企。萬德數(shù)據(jù)則顯示，上市房企本季度現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額為-169.42億元，同比降幅為152.34%。
滬深兩市三季度資產(chǎn)負(fù)債率最高的前十家上市房企均超過了80%。分別為ST園城109.95%、高新發(fā)展95.27%、天津松江90.72%、新城B股89.11%、西藏城投86.96%、中茵股份83.58%、格力地產(chǎn)82.45%、濱江集團81.44%、順發(fā)恒業(yè)81.41%、寧波富達80.76%。
上市房企的所持的現(xiàn)金流則在持續(xù)減少。行業(yè)第三季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額為-205.35億元，相比去年同期102.58億元，降幅巨大。有53家房企單季度經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額同比去年下降，其中降幅最大的前十名分別為渝開發(fā)、新華聯(lián)、天�；�、世榮兆業(yè)、上實發(fā)展、光華控股、榮豐控股、蘇州高新、運盛實業(yè)、國興地產(chǎn)。
較高的土地成本，是目前大多數(shù)負(fù)債率等財務(wù)數(shù)據(jù)報警的房企的一個重要共同點�；蛟S，不管是財務(wù)數(shù)據(jù)還是實際運營層面，鳳凰股份的生存狀況都還不是所有房企中最令人擔(dān)憂的。鳳凰股份所透露的只是整個行業(yè)當(dāng)前危機的冰山一角。
最大的危機不在于當(dāng)前，而在于趨勢。房企的生存狀況已經(jīng)令人擔(dān)憂，但趨勢上，這種惡化并沒有觸底，房價而言，可能還只是開始，這才是讓絕大多數(shù)地產(chǎn)商最絕望的。
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