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“退房潮”席卷上海老業(yè)主集體抗議(2)

2011-11-07 來(lái)源：中國(guó)青年報(bào) 編輯：狄海霞

　　其實(shí)，業(yè)主抗議降價(jià)的事件并不是首次發(fā)生。早在2008年，在上海、杭州、武漢等城市發(fā)生的萬(wàn)科業(yè)主退房潮中，因?yàn)橄绕诘暮贤瑮l款中沒(méi)有降價(jià)條款的約定，只能得到萬(wàn)科“體諒客戶的心情，但是其一切企業(yè)行為必須遵循契約原則”的回應(yīng)。

　　“早期業(yè)主利益顯然遭受了損失，但是業(yè)主的損失與開發(fā)商降價(jià)的行為之間是否具有民法上所說(shuō)的因果關(guān)系，是值得商榷的。”復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院的段厚省教授解釋，從法律依據(jù)上，業(yè)主在與開發(fā)商簽訂書面的且經(jīng)法定程序備案的購(gòu)房合同時(shí)，雙方都應(yīng)當(dāng)被推定為“理性人”，有著預(yù)測(cè)并承擔(dān)商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的能力，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)就包括房屋價(jià)格或者交換價(jià)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。

　　在10月27日舉行的上海市政府例行新聞發(fā)布會(huì)上，上海市政府新聞發(fā)言人徐威也表示，根據(jù)國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的法律法規(guī)，商品房銷售價(jià)格是由房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房人根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系協(xié)商約定，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該按照規(guī)定實(shí)行“一套一標(biāo)”，明碼標(biāo)價(jià)，接受監(jiān)管。

　　如果雙方當(dāng)事人發(fā)生矛盾糾紛，應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定協(xié)商解決，如果協(xié)商不成，可以通過(guò)司法途徑解決。“相關(guān)職能部門將依法加強(qiáng)監(jiān)管，對(duì)違反商品房?jī)r(jià)格管理規(guī)定的行為將予以查處，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。”

　　記者致電上海市嘉定區(qū)房屋和土地管理局，得到了同樣的答案，其科室工作人員表示：“開發(fā)商的降價(jià)屬于商業(yè)行為，只有當(dāng)其房?jī)r(jià)上漲超過(guò)20%時(shí)，我們才會(huì)加以限制，而對(duì)下降的限制還沒(méi)有接到上級(jí)相關(guān)規(guī)定的通知，所以目前調(diào)查認(rèn)為，嘉定的這兩個(gè)樓盤沒(méi)有違規(guī)操作，市場(chǎng)行為，我們不會(huì)干涉。”

　　法律專家：目前處于經(jīng)濟(jì)回歸時(shí)期

　　業(yè)主到底是否應(yīng)該承擔(dān)房屋貶值的風(fēng)險(xiǎn)，從事民商法研究的復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院教授段匡認(rèn)為，目前處于經(jīng)濟(jì)理性回歸的時(shí)期，當(dāng)事人應(yīng)以理性來(lái)考慮自身的利益和責(zé)任問(wèn)題。不過(guò)，段匡認(rèn)為如果開發(fā)商存在勸誘引導(dǎo)或者欺騙等違規(guī)問(wèn)題，在業(yè)主進(jìn)行舉證后，是完全可以要求補(bǔ)償?shù)摹?/p>

　　“因?yàn)楫?dāng)房?jī)r(jià)上漲時(shí)，開發(fā)商并沒(méi)有權(quán)利要求合同解除，讓業(yè)主按照新的價(jià)格買入，那么同樣的邏輯，業(yè)主難以擁有要求補(bǔ)償差價(jià)的權(quán)利。”段匡解釋，當(dāng)時(shí)高價(jià)買入的人一定也是綜合了各方面的條件，認(rèn)為劃算才會(huì)購(gòu)買。而今天買的人認(rèn)為，這個(gè)房?jī)r(jià)到底了，但事實(shí)上，同樣存在房?jī)r(jià)是否還會(huì)下跌這個(gè)問(wèn)題，這本質(zhì)上是每一個(gè)人自身的判斷力決定的。

　　調(diào)控加力，開發(fā)商是否能夠無(wú)限制的降價(jià)，有分析人士指出，開發(fā)商為了回籠資金大幅降價(jià)，事實(shí)上給老業(yè)主、周邊的房產(chǎn)商以及二手房市場(chǎng)都帶來(lái)了影響。記者調(diào)查了位于上海市運(yùn)光路的房產(chǎn)中介一條街發(fā)現(xiàn)，近來(lái)規(guī)模較小的房產(chǎn)中介多是兩至三個(gè)月沒(méi)有二手房成交，運(yùn)營(yíng)成本主要靠一些租房的手續(xù)費(fèi)支撐。

　　“大大小小的房產(chǎn)中介都關(guān)了多少家了，我也開始考慮要不要關(guān)門了”，上海華一房產(chǎn)經(jīng)理黃建告訴記者，當(dāng)下無(wú)法成交的主要原因在于買方都在觀望等待下降，而二手房房主價(jià)格上還不愿意松口。“我國(guó)樓市的價(jià)格波動(dòng)，政府在其中發(fā)揮了巨大的作用。這種政策上的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)是不公平的，這要依循涉及政府政策的法律來(lái)尋求救濟(jì)。”段厚省給出了一個(gè)更大的討論空間。

　　業(yè)主作為經(jīng)濟(jì)理性人，在市場(chǎng)行為中確實(shí)應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，但是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)體系仍有完善的必要。中國(guó)社科院社會(huì)學(xué)研究員唐鈞教授近日在一場(chǎng)有關(guān)城市住房政策研究的講座中指出：“政府的房?jī)r(jià)調(diào)控有可能會(huì)導(dǎo)致‘負(fù)資產(chǎn)問(wèn)題’，也就是業(yè)主在房?jī)r(jià)下降后仍然需要按照原有的高價(jià)進(jìn)行按揭償還，這會(huì)引發(fā)很多問(wèn)題，需要靠總體的住房政策進(jìn)行調(diào)節(jié)和保障。”

　　而對(duì)于購(gòu)房者，段厚省告誡說(shuō)，“如何減少損失，還是要靠市民的理性判斷，不要追漲，也不要追跌，以理性平和以及必需的原則來(lái)做出購(gòu)房決定。法律很難滿足每一個(gè)人在每一個(gè)時(shí)候的要求，只能實(shí)現(xiàn)一種大致的公平。”

　　最近，上海市市長(zhǎng)韓正對(duì)于上海進(jìn)一步落實(shí)中央的房市調(diào)控政策表示了決心，“下一步我們的態(tài)度是堅(jiān)決的，會(huì)堅(jiān)決落實(shí)中央政策的宏觀調(diào)控措施。”段厚省說(shuō)：“我們可以討論，因不可預(yù)測(cè)的政策而遭受損失，在此情況下是否可以主張向政府求償?shù)膯?wèn)題。”

　　就在11月2日，龍湖業(yè)主代表與龍湖公司代表的談判因談判地點(diǎn)的分歧而告失敗。輿論也沒(méi)有支持老業(yè)主，許多網(wǎng)友指責(zé)他們“阻礙房?jī)r(jià)下跌”，而記者采訪相關(guān)法律人士認(rèn)為，此種維權(quán)缺少法律依據(jù)。但是，在樓市調(diào)控之下，業(yè)主如何承受市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)?這是值得討論的問(wèn)題。

（責(zé)任編輯：0352房網(wǎng)）