中國樓市將隱現(xiàn)拐點 房地產市場風光不再
2011-10-20 來源：0352房網 編輯：狄海霞
統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，9月中國北京、上海、廣州、深圳等46個城市房價出現(xiàn)停漲或下降。市場人士認為，中國部分城市的房價拐點已經隱現(xiàn)。
不過，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員、中國城市經濟學會副會長牛鳳瑞認為，房價大跌的可能性很小，住房是稀缺商品，房地產市場的基本態(tài)勢是供不應求的，同時，還要警惕房價長期下行導致供求緊張，從而引發(fā)無法遏制的房價回漲。
首房利率上調可抑制過旺需求
近期，各大銀行紛紛上調首套房貸款利率，并有從一線城市向二三線城市蔓延之勢。對此，牛鳳瑞表示，從宏觀層面上看，要遏制通貨膨脹，改變這種過度的流動性，房貸利率提高是一種經濟手段，房地產作為一個局部，肯定要受這種供求關系產生強烈的影響。
但牛鳳瑞坦言，從購房人的角度來講，首套房的貸款的利率增加，增加了買房人的負擔，相當于變相的提高了房價。這是一個宏觀決策的合理的選擇問題。那么從國家宏觀角度來看，對房地產的調控來說，房貸利率提高以后，可以進一步遏制這種過旺的需求，應該說也是可以選擇的措施之一。
目前市場普遍預期樓市已經入冬，業(yè)界觀望情緒濃厚。在談到樓市拐點的問題時，牛鳳瑞表示，住房是稀缺產品，房價要降30%、50%的可能性較小，房地產的基本態(tài)勢是供不應求的，要警惕房價長期下行加劇供求緊張而導致房價不可遏制的回漲。
房價大幅下跌可能性很小
在他看來，中國的房價的走勢，價格要是有一個適度的下降的話，那么會刺激一部分人出手購買。而交易量的回升必然造成價格的壓力。而房產作為一種稀缺的產品，如果保持低價，將不會有有效的供給增加。
所以，當價格長期下行的時候，開發(fā)商就會減少拿地，減少開工，減少投資，那么兩年以后，真正的住房有效供給會大幅減少。在這個時候將會更近一步加劇供求關系緊張，造成價格上漲，是不可遏制的，這是我們應該極度警惕的。
牛鳳瑞稱，房價降下來是讓人歡呼的事，但是很多人把房價下跌解讀是要房價絕對值降下來，而且是降30%、50%，實際上出現(xiàn)這種局面的可能性是很小的，否則我們的經濟就會出大問題了。
2011年，住建部確定了全國開工1千萬套保障房的目標，目前保障房開工率超過90%，完成千萬套保障房目標已毫無懸念。但對于保障房大面積的集中開工建設，牛鳳瑞認為，為避免造成新的不公，保障房的分配制度設計仍需細化、科學化。
牛鳳瑞表示，目前保障房的概念已被“泛化”，包括有產權的保障房、經濟適用房和無產權的公租房等等。而一千萬套保障房僅僅是開工，不等于驗收竣工，房子只有具備真正的居住價值才是實實在在的。
同時，牛鳳瑞認為，保障房搖號問題容易造成新的不公。保障房分配仍需要多角度多層次來統(tǒng)籌考慮。他還表示，國家在政策設計上應該使保障房分配更加公平。同時，我們仍處于社會主義初級階段，整個住房保障標準不能定的太高。
投資客炒房是因缺乏投資渠道
對于如何解決炒房問題，牛鳳瑞認為，先要解決炒房客與銀行的暗箱操作問題。政策調控最終打擊的目標仍是投資性需求，而不是自住性需求和改善性需求。房地產行業(yè)最終生產出的是實物，交易的也是實物，與西方國家有本質區(qū)別。
打擊投機炒房，是房地產調控的重要一環(huán)。對此，牛鳳瑞表示，國內投資客的炒房問題是由于缺乏投資渠道引起的，打擊投機炒房，要為龐大的民間資本增加投資渠道。
他認為，改善性住房需求仍是購房者的主體，投資需求只占一小部分。中國房地產行業(yè)基本態(tài)勢仍是供不應求，這一走勢短期內難以改變。在房地產領域，怎樣滿足人們日益高漲的住房需求，一切政策應該圍繞這個問題去設計，這也與擴大內需、改善民生形成完美契合。
在牛鳳瑞看來，國內投資客的炒房問題是由于缺乏投資渠道引起的。我國國內投資渠道狹窄，除了股市就是樓市。黃金、大蒜、生姜等等并沒有太大的資金容量來融下中國龐大的民間資本。要增加投資渠道涉及到金融領域改革的問題，但就普通居民來說，沒有其他投資渠道，就把錢都投到房產上，從而改善個人的生活條件和居住質量，這也是無奈之舉。
對于中國樓市來說，2011年冬天似乎來得特別早。在業(yè)內人士看來，“金九銀十”早已不復當年風光，而近期二三線城市限購、各大銀行上調首貸房利率等政策面層層加碼，更讓樓市寒風瑟瑟。
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