房產(chǎn)測量規(guī)范執(zhí)行準則出臺 面積計算將不再難
2011-10-19 來源：0352房網(wǎng) 編輯：喬銘
我國房產(chǎn)測量的第一個國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》將于2011年8月1日起執(zhí)行。屆時，房屋也將有了自己的測量標準。
房屋銷售面積是按建筑面積計算價格的(即房屋銷售面積=房屋建筑面積)，商品房的銷售面積怎么測算呢?商品房是按“套”或“單元”出售的，商品房的銷售面積為購房者所購買的套內或單元內建筑面積(以下簡稱套內建筑面積)與應分攤的公用建筑面積之和。即商品房銷售面積=套內建筑面積+分攤的公用建筑面積。
上海市國土資源和房屋管理局測繪所所長助理于偉工程師介紹，在目前市民買房所能接觸到的面積概念中，主要有銷售面積、建筑面積、套內建筑面積、使用面積、居住面積等。
商品房套內建筑面積由三部分組成：套(單元)內使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積。即套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。
套(單元)內使用面積：是指每套住宅戶門內除墻體厚度外全部凈面積的總和。其中包括臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、壁柜(不包括吊柜)、戶內樓梯(按投影面積)等。利用坡屋頂內空間作房間時，其一半的面積凈高不低于2.1米，其余部分最小凈高不低于1.5米，符合以上要求的可計入使用面積;否則不算使用面積。
套內墻體面積：是指商品房各套(單元)內使用空間周圍的維護或承重墻體，有共用墻和非共用墻兩種。
商品房各套(單元)之間的分隔墻、套(單元)與公用建筑之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)均為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。室內的非共用墻墻體水平投影面積的全部計入套內墻體面積。——陽臺建筑面積：每戶陽臺(無論凹凸陽臺)封閉的，按100%的建筑面積計算;不封閉的按建筑面積的一半計算。
商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：1.電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;2.各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。
公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租、售的地下室、車棚等面積，作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。一般地，公用建筑面積按以下方法計算：
整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套(單元)套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚及人防工程等建筑面積，為整棟建筑的公用建筑面積。
將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和，得到建筑物的公用建筑面積分攤系數(shù)。即公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內建筑面積之和。
公用建筑面積分攤的計算方法為：
各套(單元)的套內建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)除了這些面積概念之外，目前廣告中還經(jīng)常出現(xiàn)“實用面積”、“地毯面積”和“居住面積”等名詞。其實，“實用面積”通常和“套內建筑面積”的含義是一致的。“地毯面積”通常和“套內使用面積”是一致的。
“居住面積”是除了廚房、衛(wèi)生間等具有室內輔助功能的面積之外的實際居住面積。這些面積都是目前市場上俗成的。需要提醒購房人注意的是，無論是商品房銷售面積還是商品房的使用面積，只有通過產(chǎn)權登記來得到國家的認可與法律的保護。商品房銷售面積或建筑面積經(jīng)產(chǎn)權登記后成為商品房產(chǎn)權面積。
對于這種現(xiàn)象，于偉強調一定要加強房屋預售面積的管理，推行預售面積的核準制度，即開發(fā)商在預售商品房之前必須先到房地局商品房管理部門取得公用面積分攤辦法審核確認并到房地局測繪部門進行預售面積測算后再辦理預售許可證進行預售，這樣可以減少預售面積與實測面積的誤差，所謂的缺斤少兩自然會減少，糾紛自然也會減少。
另外，于偉先生還提到，目前商品房面積缺斤少兩的事件比較多，產(chǎn)生的原因也是多方面的，其大部分原因主要是預售面積與實測面積的的誤差過大。比如：商品房在預售時，房屋尚未建成，開發(fā)商依據(jù)圖紙自行計算房屋面積，并自行決定公用面積的分攤;開發(fā)商預售房屋后，有些部位進行了變更，造成竣工房屋面積與預售房屋面積不一致。
同時，面積的測量需要以一個項目或一幢樓為單位進行，并需計算該幢房屋公用面積分攤系數(shù)，特別是綜合樓，其各部位的使用功能不同有著不同的分攤系數(shù)，該系數(shù)是否符合規(guī)定和科學合理，也影響面積的大小。
上一篇：房企不斷提高退房門檻 業(yè)主想退房將難上加難
下一篇：“夾心層”或低收入人群均可申請北京市公租房
·鉑藍原著
