警惕開發(fā)商資金鏈短缺 親友伸手援助財物兩空
2011-10-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
當(dāng)各種政策紛紛襲來，公眾沒有了買房意愿，開發(fā)商大量樓盤不得不空置。導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂。雖民間借貸能暫緩困境，可仍是遠(yuǎn)水解不了近渴。于是，開發(fā)商把把圈錢之手伸向了親朋好友。
偉業(yè)我愛我家集團市場總監(jiān)徐東華透露，以前無論大小開發(fā)商，70%的資金來源都是靠銀行貸款，但目前小開發(fā)商從銀行貸不到款。于是，就有了這種民間簽署抵押貸款協(xié)議的籌資行為。
徐東華告訴記者，銷售協(xié)議就像是一張私人間的簡單借條，雖有約束力，但從法律上講并不完全成立。“個人參與到項目開發(fā)中，最大的風(fēng)險就是一旦爛尾或是開發(fā)周期長，資金安全不能保證。況且，萬一樓市一直低迷，銷售不佳，想靠轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)盈利，會有難度。”
民間資本成“救命稻草”
預(yù)售監(jiān)管、開發(fā)貸利率上浮、信托融資難批……多管齊下的銀根緊縮政策，令以錢生錢的小型開發(fā)商，最終走向了“無米下鍋”的窘境。眼見年關(guān)逼近，京城個別小地產(chǎn)商為解“錢荒”，轉(zhuǎn)向民間融資，親朋好友成了其融資的目標(biāo)。
陳華曾是某貸款機構(gòu)的高管，多年在京城的地產(chǎn)圈打滾。樓市蓬勃的頂峰期，他親眼瞅見一房難求，開發(fā)商賺得盆滿缽滿，以億元為單位的現(xiàn)金趴在賬上。目前的低谷狀態(tài)，他也是第一次經(jīng)歷：樓盤滯銷、開發(fā)貸提高、融資不批、房款劃撥專用賬戶……開發(fā)商遭遇資金全線緊張，尤其是本地的小型開發(fā)商，更是到了“無米下鍋”的窘境。
“以前也有小額資金周轉(zhuǎn)不靈的時候，一般也就千來萬吧，如果銀行拿不到錢，小開發(fā)商會向地下錢莊借款，用土地?fù)?dān)保抵押，甚至是再抵押，設(shè)定月利率，短期借款兩到三個月，再靠銷售回款償付。可到了今年，尤其是三季度末開始，地下錢莊也向他們關(guān)閉大門了。”陳華介紹，北京地下錢莊的月利率，一般在3%至5%之間，高的也能到7%，預(yù)先從本金中扣除利息后，剩下的才是開發(fā)商實際能到手的錢。“為了保證借出的錢不會‘肉包子打狗有去無回’，地下錢莊也會設(shè)定借款門檻。可現(xiàn)在的持續(xù)調(diào)控下，樓都賣不動了，何談快速償還?開發(fā)商得到的自然就兩個字：不借。”
定向銷售差價為利
“某某從某處購得房產(chǎn)幾套，價格多少，預(yù)計于幾幾年幾月，以何價格回購，或者以原價交付。”陳華透露，由于非法集資被禁止，定向銷售成為開發(fā)商向民間融資的最常用手法。
他以朋友接到的電話為例，向記者講述了大致過程：在土地開工前，開發(fā)商會先打一輪電話，主要是親朋好友、老業(yè)主和資深“資金蟲”，確定入資意愿;接著，拿出一點兒“未來房”，按照未來預(yù)計售價的70%至80%，簽訂定向銷售協(xié)議。
這樣，房子就成了每股百萬元的標(biāo)的，而20%至30%的差價，就成了好友借款的利息所得。待房子建設(shè)到一定工期，申領(lǐng)預(yù)售證后，通常也就半年到一年的時間，開發(fā)商就會提出還款，而還款方式則由借款人選擇：或者由開發(fā)商按照100%的價格回購;或者直接改為購房合同，相當(dāng)于七到八折就獲得房屋所有權(quán)。
遇到?jīng)]有購房資格的入資人怎么辦?“這也不怕。為了規(guī)避限購令的風(fēng)險，開發(fā)商特意和個人約定，完全擁有房屋的處置權(quán)，將來可以把房屋轉(zhuǎn)讓給擁有購房資格的第三方。”陳華笑了笑，“沒有不會算賬的生意人，民間資本的利率，怎樣都比地下錢莊低出不少。”
銀行和地下錢莊都借款無門，工程款結(jié)算和過往欠債又迫在眉睫，為了解決“錢荒”，親朋好友不得已成了小開發(fā)商最后的一根“救命稻草”。
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