香港豪宅物業(yè)升幅達(dá)40% 十一房價仍難以回軟
2011-10-07 來源：廣州日報 編輯：狄海霞
在經(jīng)濟不明朗因素增多、港股曾跟隨全球股市大幅調(diào)整35%，及樓市累積升幅甚大的影響下，樓市于2、3月間踏入整固期，成交量明顯縮減，價格輕微回軟。
據(jù)香港文匯報報道，自2010年7月至2011年2月份，香港住宅樓價已上升20.6%，但受到外圍經(jīng)濟不明朗及金融市場大波動影響，樓市隨之進入整固期。中銀香港發(fā)表的報告指出，料第二季住宅樓價或出現(xiàn)3-5%的調(diào)整，但不會大跌。
同時，經(jīng)濟好、收入增、供應(yīng)少等因素，將支持樓市，待外圍經(jīng)濟和金融市場波動的恐慌緩和后，料樓市下半年可重踏升軌。
2010年下半年起，香港樓市一直受惠于銀行大幅減息、本地經(jīng)濟持續(xù)增長、通脹重臨及落成量低等利好因素而大幅上升。據(jù)差餉物業(yè)估價署的數(shù)字，香港整體住宅及100平方米以上住宅的售價，由去年7月份至2011年2月分別上升20.6%及21.9%，當(dāng)中個別熱門的市區(qū)豪宅物業(yè)升幅更達(dá)40%以上，反映香港樓市十分熾熱，當(dāng)時市場更擔(dān)憂樓市會否出現(xiàn)泡沫。
外圍不穩(wěn)拖慢入市
然而，在2011年2月中起，香港樓市逐漸受到外圍經(jīng)濟轉(zhuǎn)趨不明朗和金融市場大幅波動所影響，打擊市民投資和置業(yè)信心，拖慢入市步伐，成交大幅縮減，樓價出現(xiàn)輕微回落。
全球金融市場波動歷時超過大半年，雖然近日情況略為穩(wěn)定，料金融機構(gòu)虧損的最壞情況或已過去，但美國經(jīng)濟和金融活動尚未真正復(fù)蘇，對其復(fù)蘇力度是否強勁仍未表樂觀。
從樓宇買賣成交量看，4月份香港樓宇買賣宗數(shù)將降至11000宗左右。雖然成交宗數(shù)較去年11月份樓市熾熱時的18105宗，大幅下跌接近40%，但4月份的成交宗數(shù)仍超過10000宗，且是連續(xù)13個月創(chuàng)下10000宗以上的水平。
至于樓價方面，以中原城市領(lǐng)先指數(shù)作為指標(biāo)，該指數(shù)自去年9月至今年2月錄得連續(xù)23周上升，報73.81點。其后便隨著樓市步入整固而在高位徘徊，于71.93點至73.98點之間窄幅波動，波幅大約3%。目前該指數(shù)最新報72.57點，僅較高位下跌2%左右，反映香港樓價至今的調(diào)整幅度不大，只有數(shù)個百分點。
4月份的表現(xiàn)僅次于1996年至1997年連續(xù)15個月成交宗數(shù)創(chuàng)下10000宗以上的紀(jì)錄，反映香港樓市即使步入整固階段，成交量亦從高位回落，但相比2005年至2006年的整固期，每月樓宇成交宗數(shù)最低只有5000多宗為佳。
劈價集中一手物業(yè)
同一情況亦出現(xiàn)于投資比重較高的二手大型屋苑，這些屋苑的樓價跌幅較整體樓市為大。然而，發(fā)展商沒有減價促銷單位，加上發(fā)展商吸納土地的成本甚高，故他們在經(jīng)濟基調(diào)保持良好下，即使樓市步入整固，大多不急于推售項目。與1999年至2002年樓市大跌期間，發(fā)展商割價推售項目的情況大為不同，可見發(fā)展商看好后市的態(tài)度。
由此可見，在這輪樓市整固中，減價個案主要集中于即將入伙的一手物業(yè)，及一些投資比重較高的屋苑。在今年4至5月間，有多個新盤同時入伙，部分投資者早前購入多個單位，在入伙前必須承造按揭或把單位賣出，故有投資者選擇割價推售單位，以減輕財務(wù)負(fù)擔(dān)。
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