住房市場(chǎng)交量大幅萎縮并非樓市調(diào)控的初衷目標(biāo)
2011-10-03 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，可以說(shuō)是浩浩蕩蕩的進(jìn)行了一年之久。在這一年中，調(diào)控政策此消彼長(zhǎng)，形成了一股強(qiáng)烈的旋風(fēng)，迅速席卷樓市�？烧{(diào)控的目的達(dá)到了嗎?我們不得而知。專(zhuān)家總結(jié)了六點(diǎn)，也許我們能從中得到答案。
1、短期效果明顯，長(zhǎng)期推行阻力膨脹
這些年房地產(chǎn)調(diào)控政策往往是政策出臺(tái)的當(dāng)月、當(dāng)季、當(dāng)年效果好。時(shí)間越是遠(yuǎn)離政策出臺(tái)的節(jié)點(diǎn)，政策作用越差。限購(gòu)政策也難以擺脫這種必然現(xiàn)象。限購(gòu)政策可以擴(kuò)大范圍，也可以延長(zhǎng)時(shí)間，但這種行政措施是靠人而不是靠機(jī)制來(lái)維持的。
2、地方政府基本都是限購(gòu)政策的反對(duì)者
限購(gòu)政策推行，直接導(dǎo)致交易量下降，再引發(fā)交易費(fèi)稅減少，再波及土地批租受困，最后再影響地方債務(wù)平臺(tái)的還款能力。年初要求限購(gòu)，狠狠督促才產(chǎn)生了40個(gè)城市。7月12日要求擴(kuò)大，軟硬兼施，也不過(guò)產(chǎn)生了臺(tái)州、衢州兩家，而且力度還在不斷軟化。排除政治原因，基本上沒(méi)有一個(gè)地方政府從內(nèi)心支持并主動(dòng)要求限購(gòu)。
3、一線城市效果明顯，二三線城市效果遞減
從調(diào)控的效果看，北京、上海好于廣州、深圳，一線城市強(qiáng)于二三線城市。越往下走，調(diào)控執(zhí)行的力度越弱。這是因?yàn)橐痪�城市市場(chǎng)成熟度高，信息相對(duì)透明，管理機(jī)構(gòu)資源集中整合能力強(qiáng)，整個(gè)社會(huì)的關(guān)注度也高。經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象也往往和政治需要有機(jī)結(jié)合在一起。
4、限購(gòu)為保障房建配贏得時(shí)間并不成立
將限購(gòu)政策及其實(shí)施期限，與保障住房建設(shè)配租配售直接聯(lián)系起來(lái)的說(shuō)法是不能夠成立的。一個(gè)屬于商品住宅，市場(chǎng)體系;一個(gè)屬于保障住宅，行政體系。兩者有關(guān)聯(lián)，但兩者是在兩個(gè)體系當(dāng)中分別實(shí)施的，并不等于存在高度密切相關(guān)性。限購(gòu)好了，并不等于保障住房也建設(shè)好了。保障住房體系建立了，也不等于限購(gòu)任務(wù)自然就完成了。
5、從法理上講，行政強(qiáng)推限購(gòu)缺乏支撐依據(jù)
房?jī)r(jià)上漲并不只是房地產(chǎn)業(yè)和開(kāi)發(fā)商的原因，也不只是地方政府一廂情愿的原因，它和我國(guó)貨幣政策、貨幣發(fā)行量和貸款數(shù)額、財(cái)政體制和政策等都密切相關(guān)，甚至我們的一些土地、住房制度改革政策和房地產(chǎn)調(diào)控政策，也都在促進(jìn)我國(guó)房?jī)r(jià)上漲。凡是放到市場(chǎng)上出售商品，除戰(zhàn)時(shí)和饑荒年月，一般是不能夠輕易實(shí)行限購(gòu)的�，F(xiàn)在《價(jià)格法》還沒(méi)修改，商品房不是實(shí)行國(guó)家定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)，而是實(shí)行企業(yè)定價(jià)。人民幣是國(guó)家發(fā)行的，政府是不能夠?qū)θ嗣裣拗剖褂萌嗣駧拧?/p>
6、“限購(gòu)令”最初的調(diào)控目標(biāo)
我們不能夠把住房交易量大幅萎縮說(shuō)成了房地產(chǎn)政策調(diào)控的預(yù)期。房地產(chǎn)調(diào)控的預(yù)期是希望房?jī)r(jià)下跌，更多的老百姓買(mǎi)得起房，更多的商品住房能夠滿(mǎn)足富裕起來(lái)的中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房需求，而不是相反。好的政策一定是促進(jìn)生產(chǎn)力的釋放，而不是限制生產(chǎn)力的發(fā)展。
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