深圳秋交會搶客營銷 限購令一夜來襲
2011-10-03 來源：未知 編輯：狄海霞
9月30日晚11點(diǎn)，深圳出臺限購令,10月1日開展實(shí)施，面對這突如其來的調(diào)控，有開發(fā)商說“完全被打懵了”。本來，91個(gè)參展樓盤中僅23個(gè)是深圳的，其中主力在售待售的還不到10個(gè)，再加上“限購令”這么當(dāng)頭一棒，不少開發(fā)商索性就看熱鬧了，不推新也不促銷。外地樓盤則一下子反應(yīng)過來，惠州、東莞、廣州、中山等樓盤，趁機(jī)營銷搶客，效果還不錯(cuò)。
秋交會將是“促銷為主降價(jià)為輔”
萬科、招商、佳兆業(yè)等一眾深圳開發(fā)商參與，展出約40個(gè)樓盤，不過打折優(yōu)惠促銷的現(xiàn)象極少，主要原因在于當(dāng)年房子不愁賣，成交量和房價(jià)連創(chuàng)新高。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)，此屆秋交會最大的特點(diǎn)在于價(jià)格昂貴的高端豪宅盤占參展樓盤的50%.來自惠州、東莞、中山、珠海、海南等地的開發(fā)商促銷相對積極，外地參展項(xiàng)目占比45%。
2011年的秋交會肯定是促銷為主、降價(jià)為輔。對于當(dāng)下的市場，開發(fā)商、置業(yè)者、市場觀察人士等都已有一致的判斷，即房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了降價(jià)通道，只是不同的群體面對市場時(shí)的心態(tài)和策略不同而已。我認(rèn)為開發(fā)商會采取“邊走邊降”的策略，即一邊試探性降價(jià)一邊觀察市場。
此次秋交會可以肯定的一點(diǎn)是，普遍性優(yōu)惠是肯定的，但大幅降價(jià)確實(shí)尚不具備動(dòng)力。從現(xiàn)在樓盤的分布情況來看，其實(shí)可降區(qū)域并不多，福田、南山等屬成熟區(qū)域，前海、龍華等區(qū)域有規(guī)劃利好，開發(fā)商堅(jiān)守的心態(tài)會更強(qiáng)。但是，也不排除有部分區(qū)域如龍崗一定會適當(dāng)降價(jià)進(jìn)入市場，再偏遠(yuǎn)一些的區(qū)域由于購房需求小，降價(jià)形勢將會更明顯。
新房將推動(dòng)二手房實(shí)質(zhì)性降價(jià)
2011年秋交會，二手房成交估計(jì)會很差。新房賣得好是因?yàn)槎▋r(jià)有優(yōu)勢，開發(fā)商在當(dāng)前形勢下已有降價(jià)意識，但現(xiàn)在不愿降價(jià)的小業(yè)主還是大多數(shù)。如果10月份越來越多新房調(diào)整價(jià)格，一定會影響二手房成交。如果二手房業(yè)主僵持不降價(jià)，成交定會面臨困境。當(dāng)然，隨著新房價(jià)格逐步調(diào)低，愿意降價(jià)出售的業(yè)主會增多，成交將有希望回暖。
相比平時(shí)，秋交會期間成交會好一點(diǎn)。其一是根據(jù)我們了解，很多發(fā)展商都打算在秋交會期間做促銷活動(dòng)，這會一定程度刺激成交;其二是其間開盤推貨的樓盤也比較多一些，購房者有更多選擇。但這個(gè)成交反彈不會太明顯，因?yàn)槭袌龃髣菔乔疤幔拶忂�在持續(xù)，銀行貸款也很難，市場又有降價(jià)預(yù)期，要獲得很好的成交還是很難的。
在這一輪調(diào)整中，一定是一手房降價(jià)帶動(dòng)二手房降價(jià)。當(dāng)前入市新盤、在售樓盤的定價(jià)已經(jīng)很明顯，開發(fā)商希望以價(jià)換量。開發(fā)商也會通過秋交會促銷來觀察市場，如果促銷收效甚微，“金九銀十”后還會有進(jìn)一步的降價(jià)動(dòng)作。在一手樓盤的價(jià)格壓力下，二手房的價(jià)格僵持局面會逐步被打破，降價(jià)個(gè)案將會增多，比市場價(jià)格便宜10%-15%的房源是會有的。
未來一段時(shí)間內(nèi)，二手房市場都不會太樂觀，7、8、9月份成交最低，10月份環(huán)比會好一點(diǎn)，但難有大起色，此后一直到春節(jié)都會比較平淡。但這是基于政策預(yù)期不變的情況下作的判斷，我認(rèn)為現(xiàn)在外圍經(jīng)濟(jì)形勢已經(jīng)有了一些變化，不排除后期會有部分政策有所放松。調(diào)控略微放松后，成交量會有反彈。
10月將是2011年最好的購房時(shí)機(jī)
如果要買二手房呢?深圳專家建議大家不要坐等筍盤，因?yàn)檫@是可遇而不可求的，一味等待可能會與好房子失之交臂。對剛需而言，在二手房市場看到心儀的物業(yè)即可出手，現(xiàn)在議價(jià)空間增大，是買房的好時(shí)候。
對于打算買新房的置業(yè)者而言，10月份會是今年最好的購房時(shí)機(jī)，一是新房推出多可選擇空間大，二是會有新盤以低于市場預(yù)期的價(jià)格入市，可謂量多價(jià)平。過了這一撥供應(yīng)高潮，市場會逐步回歸冷淡
當(dāng)下樓價(jià)已進(jìn)入下降通道，在房價(jià)下降過程中，有三類物業(yè)會體現(xiàn)出較好的抗跌性能。一是處在成熟區(qū)域、配套好的物業(yè)抗跌性強(qiáng);二是學(xué)位房，尤其是名校周邊的學(xué)位房，無論市場漲跌這類物業(yè)永遠(yuǎn)都是剛需旺盛;三是地鐵沿線的中小戶型，宜租宜售。另外，如果是長線持有，商業(yè)旺區(qū)的小戶型也抵買，如羅湖東門、人民南等區(qū)域的小戶樓盤，租金高房價(jià)還比較合理。
對于置業(yè)區(qū)域，2011年有關(guān)專家認(rèn)為可以多關(guān)注關(guān)外尤其是靠近關(guān)內(nèi)區(qū)域的新房。其一是現(xiàn)在福田、羅湖、南山等成熟區(qū)域的新房供應(yīng)少、房價(jià)較高;二是現(xiàn)在關(guān)外區(qū)域的配套日漸成熟，地鐵網(wǎng)絡(luò)也拉近了區(qū)域之間的距離。
現(xiàn)在買新房最大的衡量標(biāo)準(zhǔn)是性價(jià)比。相比關(guān)內(nèi)成熟區(qū)域，寶安、龍崗入市新盤以較低預(yù)期入市的機(jī)會比較大，很多發(fā)展商會以略低于市場價(jià)的價(jià)格開盤，在以上區(qū)域反而容易買到性價(jià)比高的物業(yè)。
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