綠城信托事件導致全國房地產(chǎn)行業(yè)面臨洗牌危機

　　綠城信托被查，令很多開發(fā)商超高的負債率和信托融資成本浮出水面。接受記者采訪的開發(fā)商都坦言，2011年以來融資成本已經(jīng)不斷上升，這與低迷的市場銷售同時發(fā)生，資金鏈緊張是全行業(yè)普遍現(xiàn)象。

　　接近銀監(jiān)會的人士稱，銀監(jiān)會擔心地產(chǎn)商財務(wù)引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，說明當前有些地產(chǎn)商的資金狀況已經(jīng)非常糟糕。同時，嚴查信托釋放了樓市調(diào)控不放松的信號，地產(chǎn)行業(yè)的洗牌、重組整合潮正在到來。

　　根據(jù)國泰君安房地產(chǎn)分析師孫建平的測算，目前，房企融資成本基本達到了歷史最高值，通過高利貸融資成本高達近40%，中型房企的融資成本約達20%，小型房企更高。

　　德勤全國房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)商主管合伙人施清耀認為，此次銀監(jiān)會針對房地產(chǎn)信托進行合規(guī)性調(diào)查，并不僅僅針對綠城一家，而是因為地產(chǎn)行業(yè)對銀行體系影響很大，銀監(jiān)會想通過調(diào)查地產(chǎn)公司的財務(wù)，警示其可能引發(fā)的金融系統(tǒng)性風險。據(jù)悉，截至2011年中報，綠城借款總額約為350億，其中仍以銀行貸款和信托融資為主。

　　施清耀9月27日透露，目前確實有些地產(chǎn)公司資金鏈很緊張，接近崩盤的邊緣，“這種風險不僅是一些中小型公司中存在，不排除一些大型地產(chǎn)公司也有這種可能。”施清耀說。

　　“限購政策下，行業(yè)平均的去化速度減慢24%，由此推算的存貨周期由33個月上升到42個月，已接近2008年低谷水平;去化速度的減慢，導致行業(yè)平均的財務(wù)安全底線從43%降至33%。”中航證券分析師認為，當前上市公司實際凈借貸資本比均值已從2010年末的41%上升到48%，突破了安全底線，行業(yè)整體面臨相當于凈資產(chǎn)15%、總資產(chǎn)6%的資金缺口。

　　北京中倫金通律師事務(wù)所聯(lián)席管理合伙人喬文駿說，這種并購潮曾在1993年左右出現(xiàn)過，但那時的地產(chǎn)行業(yè)和地產(chǎn)公司，規(guī)模都很小�，F(xiàn)在則很不一樣了，預計很多地產(chǎn)公司會在這一輪重組中消失。

　　面對弱勢，地產(chǎn)商不得不調(diào)整策略。富力地產(chǎn)9月26日宣布，將原定2011年400億銷售目標，下調(diào)兩成至320億。1-8月富力銷售收入共約184.53億元。富力地產(chǎn)董事長李思廉稱，目前國內(nèi)全行業(yè)資金問題相當緊張，如果非要在不好的市道中推售，并非好的決策。

　　施清耀和喬文駿均認為，未來一段時間內(nèi)，中國房地產(chǎn)行業(yè)的破產(chǎn)、兼并、重組將會發(fā)生，不排除還將出現(xiàn)敵意收購的現(xiàn)象，市場面臨重新洗牌。

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