全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅如霧里看花 地產(chǎn)市場(chǎng)亟待穩(wěn)健出擊
2011-09-27 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
房?jī)r(jià)只升不跌似乎成了樓市的金牌定律�？v觀全國(guó)樓市，各地庫(kù)存數(shù)量茫茫然一片，而價(jià)格卻是每日俱增。受這股風(fēng)潮影響，海外樓市也是噓聲一片。
在“虛空有盡，人愿無(wú)窮”的定律下，一切商品都會(huì)跟隨經(jīng)濟(jì)基本理論，供需原理，由市場(chǎng)給于定價(jià)。有了定價(jià)就會(huì)有交易買(mǎi)賣(mài)，有了交易就能帶動(dòng)投資，于是價(jià)格又會(huì)跟隨投資基本理論，升降原理，也就是升上去的總會(huì)下調(diào)回來(lái)，跌到底的又會(huì)上調(diào)回去。只是此基本投資理論并沒(méi)有時(shí)間因素，難以捉摸幾時(shí)會(huì)升到頂，幾時(shí)是跌到底。
雖然我們可以簡(jiǎn)單的說(shuō)影響商品價(jià)格的主要因素是供給與需求，但較復(fù)雜的商品如樓市，或多或少會(huì)影響價(jià)格的因素可多呢，如市場(chǎng)因素，投資環(huán)境，政府的政策，房貸利率，買(mǎi)方賣(mài)方的考慮等等。
在投資市場(chǎng)，除了股市，債市，金市，另一重點(diǎn)是樓市(房地產(chǎn))。但目前亞洲各地，尤其是香港與新加坡的政府似乎都因樓市而傷透腦筋，因?yàn)檫^(guò)去一年，政府推出任何打擊樓市過(guò)熱政策，樓價(jià)卻是越打越升，越升越高。新加坡負(fù)責(zé)房屋政策的新任部長(zhǎng)甚至在他的個(gè)人微博中申訴，自己過(guò)去五星期因樓市價(jià)格而睡不好!
宏觀樓市有周期性
任何政府都不希望看到樓市的價(jià)格大起大落，最好是跟隨地區(qū)經(jīng)濟(jì)情況一樣，好的時(shí)光每年以單數(shù)的百分之幾穩(wěn)定上升，壞的日子也每年以單數(shù)的百分之幾穩(wěn)定下調(diào)。但是市場(chǎng)都不理性，投資投機(jī)者往往有著一種叫羊群心態(tài)，跟風(fēng)氣氛濃，于是亢奮起來(lái)如一匹脫韁野馬，拉也拉不住，消極時(shí)又如吃錯(cuò)東西，直瀉不止。
宏觀來(lái)說(shuō)，樓市的價(jià)格是有周期性的，香港的情況基本上從1984年到2003年為一個(gè)20年周期，1984年至1997年為前二段，是上升期，中間會(huì)有些調(diào)整，但總體向上。1997年至2003年為第三段，可以這么說(shuō)，香港樓市價(jià)格在2003年見(jiàn)底，與高峰(1997年)相比，下調(diào)近七成。由此觀之，目前香港的樓市是在另一個(gè)20年周期的前二段，的確香港樓市價(jià)格從2004年開(kāi)始便穩(wěn)健回升，其中在2009年初因美國(guó)金融海嘯而有所調(diào)整，過(guò)后便如芝麻開(kāi)花一樣，節(jié)節(jié)高。上個(gè)月香港特區(qū)首長(zhǎng)就指出，過(guò)去30個(gè)月，香港樓價(jià)平均每個(gè)月(不是每年!)增長(zhǎng)了約2%。
新加坡的情況也不例外，我不知道過(guò)去30個(gè)月有沒(méi)有每個(gè)月以平均2%增長(zhǎng)，但是，私人樓宇及政府組屋的價(jià)格不斷上升是不爭(zhēng)的事實(shí)。
資金欠缺穩(wěn)健回籠
由于這4萬(wàn)億人民幣，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)過(guò)熱，樓市價(jià)格也出現(xiàn)泡沫，去年中國(guó)不得不開(kāi)始筑池蓄水，逐步將這4萬(wàn)億人民幣穩(wěn)定有序的抽出銀行體系，以目前情況來(lái)看，用以筑池蓄水的工具，銀行體系中的各銀行存款儲(chǔ)備金率應(yīng)該還會(huì)再上調(diào)多三次。
由于4萬(wàn)億人民幣是特殊因素，我們有必要考慮中國(guó)的貨幣政策動(dòng)向。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，中國(guó)的貨幣政策聲明用詞據(jù)說(shuō)是分為五個(gè)檔次，從緊/適度從緊/穩(wěn)健/適度寬松/寬松。2010年前三季，貨幣政策聲明主調(diào)是“適度寬松”，副調(diào)是“增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性與靈活性”，故其間并沒(méi)有加息，第四季聲明主調(diào)改為“穩(wěn)健”，副調(diào)是“增強(qiáng)金融調(diào)控的針對(duì)性，靈活性及有效性”，故過(guò)去三季除了提高銀行存款儲(chǔ)備金率外，平均每二個(gè)月加一次息，本周二的貨幣政策聲明主調(diào)維持“穩(wěn)健”，但副調(diào)是“把握政策的穩(wěn)定性，針對(duì)性及靈活性”，與上一次比，多了穩(wěn)定性，少了有效性。
換句話說(shuō)，4萬(wàn)億人民幣的回籠已近尾聲，接著下來(lái)主要貨幣政策工具將會(huì)是加息，果然沒(méi)幾天就加息0.25%。
過(guò)去30個(gè)月到底有什么原因令亞洲二大金融中心的樓價(jià)幾乎失控，資產(chǎn)泡沫形成?簡(jiǎn)單的說(shuō)，除了基本的經(jīng)濟(jì)因素外，有一點(diǎn)就是中國(guó)在美國(guó)金融海嘯出現(xiàn)時(shí)，應(yīng)美國(guó)之求，實(shí)行了量化寬松貨幣政策，注入4萬(wàn)億人民幣(7586億新元)去振興經(jīng)濟(jì)，當(dāng)時(shí)亞洲的總體情況其實(shí)是不錯(cuò)的，這4萬(wàn)億人民幣就有如火上加油，當(dāng)然這是事后孔明的說(shuō)法。
由于量化寬松政策下造成資金泛濫，熱錢(qián)得尋找出路，這也就可以解釋為什么亞洲的金融中心樓價(jià)只升不跌。
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