“十一”長假房市銷售仍難改金九銀十低迷大勢(shì)
2011-09-26 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
近年來，房地產(chǎn)市場(chǎng)高熱下，投資投機(jī)性購房一度盛行，投資投機(jī)者手中握有大量房源，可隨時(shí)拋向市場(chǎng)套利。
如今，由于市場(chǎng)形勢(shì)異變，房價(jià)預(yù)期向下，意味著投資投機(jī)者如果繼續(xù)持有手持房屋不能賣掉就可能面臨資產(chǎn)總價(jià)縮水或財(cái)產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，因此投資投機(jī)者可能陸續(xù)向市場(chǎng)拋售手中握有的房源。這也就是說，將來這些房源可能成規(guī)模性地陸續(xù)拋向市場(chǎng)。毫無疑問，這種可售房源將相當(dāng)可觀。
這些可觀的可售房源，如果陸續(xù)拋向市場(chǎng)，自然會(huì)大會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)總量，而需求總量如果不能及時(shí)增加，相反可能萎縮，哪怕不變，其結(jié)果就會(huì)進(jìn)一步改變供求形勢(shì)，加大市場(chǎng)供大于求的壓力。
同樣無疑的是，將來陸續(xù)拋向市場(chǎng)的可售二手房房源，也會(huì)與可售新房存貨乃至未來新房增量分搶市場(chǎng)。如果部分入市二手房房源不能及時(shí)賣出，將會(huì)進(jìn)一步增加未來可售或待售商品房總量，進(jìn)一步延長整體去存貨的時(shí)間。
盡管此前一直有人不相信，也不愿意，但事實(shí)已是如此：“限貸”、“限購”等調(diào)控政策，已經(jīng)逼走了大量的投資投機(jī)性需求，自住性需求者往往繼續(xù)觀望乃至棄購，有效需求不足，市勢(shì)持續(xù)低迷，成交量持續(xù)大幅下跌，在一些地區(qū)階段性、結(jié)構(gòu)性供大于求已成不爭(zhēng)事實(shí)，有些地區(qū)的房價(jià)也真實(shí)性下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入了向下回調(diào)的調(diào)整周期。
無法否認(rèn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍出現(xiàn)的這種持續(xù)低迷，各地成交量大幅度下降，意味著房子難賣。房子難賣，就意味著供方產(chǎn)品滯銷，將形成越來越多的積壓，也就是行業(yè)常說的待銷庫存。這是個(gè)很簡(jiǎn)單的邏輯。
事實(shí)上，在經(jīng)過持續(xù)多日的成交大幅下降之后，幾乎全國性市場(chǎng)的新房存貨大幅攀升。在輿論普遍關(guān)注、信息傳達(dá)比較快而且傳播渠道廣的一線城市，各方面關(guān)于存貨急升的數(shù)據(jù)屢屢被暴出，截至目前的去庫存時(shí)間一般需要一年以上，甚至到兩年左右。
不得不說的是，上述說法或許還顯保守。這是因?yàn)椋袌?chǎng)信息相當(dāng)不透明，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也往往難以真實(shí)反映出市場(chǎng)的即時(shí)實(shí)際情況，一些持有待銷存貨者往往由于各種原因而不愿意承認(rèn)或完全公開所有的存貨量，因此，市場(chǎng)的實(shí)際存貨可能比已經(jīng)暴出的數(shù)據(jù)還要高出不少。
而且，一些人在計(jì)算去存貨時(shí)間時(shí)，往往以歷史同期的銷售量或去庫存速度來做參數(shù)，而在目前市勢(shì)下，目前的市場(chǎng)銷售量、去庫存速度等不可能達(dá)到歷史同期水平，因此，這種參數(shù)并沒有現(xiàn)實(shí)意義，實(shí)際上不能成其為計(jì)算現(xiàn)在到將來的去庫存時(shí)間的參照依據(jù)。
這就是說，依此推算，按照目前的市況以及市場(chǎng)持續(xù)低迷、成交持續(xù)大幅下降的市勢(shì)來看，即便截至目前的存貨，即便不再增加新的存貨，去庫存的時(shí)間也可能不止1-2年，而會(huì)要到2年以上，或要2-3年左右，甚至更長的時(shí)間。
無疑，這些不斷增加的可觀的可售新房，也會(huì)與既有存貨分搶市場(chǎng)。如果未來即將推出的新房增量不能及時(shí)賣出，其形成的積壓，將會(huì)進(jìn)一步增加未來存貨總量，延長整體去存貨的時(shí)間。
因此，照此推算來看，預(yù)計(jì)到年底，存貨存量的消化時(shí)間，即去庫存的時(shí)間，一般需要3年左右。而后，隨著時(shí)間推移，繼續(xù)不斷有新盤上市或新的房源推出，如果市勢(shì)持續(xù)低迷，成交冷清，滯銷的房屋形成新的積壓，新的房源增量就會(huì)部分轉(zhuǎn)化成存貨增量，增加到時(shí)的庫存存量總量，延長整體去庫存時(shí)間。
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