珠三角房地產市場抑或觸底 開發(fā)商試探性放盤
2011-09-23 來源：廣州日報 編輯：狄海霞
“我不想重蹈覆轍。”南莊的陸先生終于在西樵買了套房子。 “2008年我用了一年的時間，看著西樵的房子由4000元/m2降到3000元/m2，然后在2009年中開始，房價由 3000多元/m2上漲至2010年年底的6000多元/m2。”限購后，作為“無產者”的他一直是房地產調控最堅定的支持者，但9月他還是入市“上了賊船”。
實力買家仍然選擇入市置業(yè)
“房價觸底?”9月前兩周，這個購房者最為敏感的命題，全市商品住宅成交均價8000元/m2。利空出盡，樓市反彈?還是壓抑過久的曇花一現?買房者的機會是不是來了?
步入2011年第三季度，佛山不少樓盤在各項吸引眼球的營銷手法上融入了價格戰(zhàn)，紛紛出現“八折”、“包裝修”等字眼。禪城中心城區(qū)更不乏樓價出現“8字頭”，街鎮(zhèn)出現“6字頭”的現象。限購會到何時?房價是否已經觸底?發(fā)展商的錢袋子還能撐多久?
投資需求一直帶動著珠三角房地產銷售，包括佛山。目前，依靠房地產作為投資渠道的方法在佛山依然有市場。陸先生表示，股市波動幅度超出他的預期，除了地產，實在沒有更理想的投資渠道。“我買樓也不需要貸款，只是想給手中的現金找個安身之所。綜合這些年的投資經驗，似乎只有買房是最靠譜的�，F在佛山限購了，但我還有購房資格。”作為購房者，陸先生的想法更加現實：“我知道自己并不需要一套商品房急著居住，但覺得既然付得起全款，就一定要買。”
利空出盡VS下行機會較大
對于樓價是否觸底，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士指出，臨近黃金月，發(fā)展商普遍加大促銷力度，佛山經過前一輪調整，樓價基本調整到位，佛山樓價大幅再向下調整的可能性很小，目前和2011年接下來的時候以消化政策為主。
佛山市宏越房地產開發(fā)有限公司副總經理周展鵬則表示了不同的意見。他認為，假如政策持續(xù)執(zhí)行，受到政策后市的影響，價格下行的機會較大。
步入9月份，佛山樓市稍暢旺，決策層態(tài)度也開始傾向于保守。盡管目前佛山在調控方面仍然強調嚴格執(zhí)行差別房貸政策，但同時也表示要促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展。業(yè)內相信，短期內沒有更嚴格針對房地產的金融措施。
由于樓市價格已經有相應的調整，對于何時入市合適，合富置業(yè)首席市場分析師龍斌博士提醒消費者，購房人以自用為主，首次置業(yè)、首次換房等占大多數，少量長期持有保值的買家也將伺機入市，不符合條件和能力暫不具備的排除在市場之外，而完全觀望，等待樓價下跌入市的數量很少。目前也應該是選樓看樓的時機。
樓市價格調整遵循市場規(guī)律
“自用的買家，第一次置業(yè)主要考慮自己的能力和需要，有能力，需求迫切的，選擇品牌開發(fā)商的產品，抗跌，保值，且未來具有較好的升值潛力。”龍斌分析，換房類型的消費者需要考慮自己的經濟承受力和中意的地段、產品，憑自己的需要來選擇。等限購取消，市場才會完全恢復過往交投活躍的情況，但目前還看不到政策變化的可能。宏越地產副總經理周展鵬認為，至于是否為購房的時機，如果需要買樓，什么時候都會入市的。當然投資型的仍會繼續(xù)觀望。
“保利、萬科、招商和雅居樂等這些大品牌企業(yè)，目前正是準備年尾沖刺業(yè)績的時候，價格調整是正常的。”宏越地產副總經理周展鵬分析，現時很多項目調整價格的原因較多。所謂“降一萬賺十萬”。年尾的項目銷售業(yè)績表就非常可觀，這對于企業(yè)實現年終任務也是比較理想的做法。
與佛山一衣帶水的廣州，目前在二手房市場也出現了同樣的“賣方進攻”。有部分物業(yè)代理透露：“市場約有15%~20%的試探性放盤。”所謂試探性放盤就是炒家常用的一些招數。通常會把掛牌價提高一至兩成，目的不是賣樓，而是試探購房者的接受力。
但縱觀目前市場實際情況來看，大部分的私營開發(fā)商整體的價格還是相對保持平穩(wěn)，相信也不愿意隨便做出“大降價”的調整，其實也只是開盤的價格調整得更理性罷了。至于觀望氣氛，周展鵬認為，這和政府的政策力度有很大關聯，政府越叫囂得厲害觀望就越濃。
同時，開發(fā)商也在和應一些期待、觀望中的消費者，更容易打動這批消費者入市購買。除此之外，一小批發(fā)展商在資金上已出現緊張，需要盡快回籠資金，當然也只能跟隨行內巨頭降價了。
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