海外商客傾向中國(guó)市場(chǎng) 投資置業(yè)熱潮蜂擁而至
2011-09-19 來源：鳳凰網(wǎng) 編輯：狄海霞
國(guó)內(nèi)樓市僵持之際，海外開發(fā)商正乘機(jī)不斷來中國(guó)推介項(xiàng)目。
9月16日，在上海舉行的馬來西亞地產(chǎn)投資論壇上，馬來西亞政府旗下馬來西亞產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)首席執(zhí)行官Kumar Tharmalingam 透露，馬來西亞樓市保持每年8%的增速，處于一個(gè)穩(wěn)步上升的時(shí)期。馬來西亞住宅年回報(bào)率7%至8%，零售地產(chǎn)則在10%至12%，工業(yè)地產(chǎn)在9%至12%之間。
馬來西亞當(dāng)?shù)厣瘉喣瞎I(yè)區(qū)的一家開發(fā)商對(duì)記者表示，該公司主要希望能吸引中小企業(yè)，年回報(bào)率在6%，包租兩年。而一位吉隆坡專門開發(fā)高端住宅的開發(fā)商介紹說，該公司目前承接的中國(guó)大陸買家占比為2%，而香港買家最多。租金回報(bào)率在7%，包租一年。
“從海外樓市和全球經(jīng)濟(jì)情況來看，所有國(guó)家的房子都想拿到中國(guó)大陸來賣。”戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)主管、董事胡港文分析說，2011年有興趣購(gòu)置海外物業(yè)的人群增長(zhǎng)速度很快，就戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)而言，現(xiàn)在客戶數(shù)量比年初增加了兩三倍，而且還有不斷增加的趨勢(shì)。買家集中在沿海城市，珠三角以及長(zhǎng)三角地帶。另外，北京以及東北的客戶比例也在上升。
高回報(bào)率的羅生門
“年回報(bào)率7%”、“包租10年”，在2011年海外地產(chǎn)各式各樣的推介上，總可以看到這些吸引人的數(shù)字。這些數(shù)字可信度高嗎?
胡港文認(rèn)為，一些海外開發(fā)商或代理機(jī)構(gòu)提供租金回報(bào)保證承諾，但其實(shí)這和國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)商鋪是一樣的概念，“成本很難收回”。
全球私人物業(yè)顧問公司萊坊國(guó)際投資部亞太區(qū)總監(jiān)Seb Warner建議，投資者應(yīng)當(dāng)選擇房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展更成熟穩(wěn)定的國(guó)家，同時(shí)政治環(huán)境、資本流通等因素都應(yīng)考慮到其中。
據(jù)Seb Warner介紹，在歐洲，除了英國(guó)，其他市場(chǎng)比較僵持。中東國(guó)家經(jīng)濟(jì)水平是在下降的通道，不值得投資。亞太區(qū)，房?jī)r(jià)還在漲，但是上升空間不大。而在澳大利亞市場(chǎng)，因?yàn)槊涝膹?qiáng)勢(shì)地位，用人民幣購(gòu)買不是很劃算。
胡港文建議，城市租賃市場(chǎng)需求的情況，在大的國(guó)際金融中心城市不僅安全系數(shù)更高，而且有租賃需求，租賃市場(chǎng)很活躍，租金水平也較高。值得指出的是，國(guó)內(nèi)一線城市核心板塊的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到了國(guó)際高房?jī)r(jià)的水平，而這些板塊的租金回報(bào)率卻不及海外市場(chǎng)的三分之一。Seb Warner提供的數(shù)據(jù)顯示，倫敦物業(yè)平均租金回報(bào)率6%，上海的回報(bào)率僅為1.9%。
胡港文對(duì)此解釋，歐美國(guó)家的人置業(yè)理性，房?jī)r(jià)貴，寧愿租房，房?jī)r(jià)便宜之后再購(gòu)房。經(jīng)常在購(gòu)房和租房之間，取決于經(jīng)濟(jì)狀況。海外租賃市場(chǎng)活躍，有相當(dāng)大的需求。
Seb Warner建議，在倫敦購(gòu)置物業(yè)貸款更劃算，利息和租金抵消后，不用付個(gè)人所得稅。成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)物業(yè)投資周期比較長(zhǎng)，五年相對(duì)而言是一個(gè)好的投資回報(bào)時(shí)間。倫敦的物業(yè)一般都不是包租的，因?yàn)樽饨鹨恢痹谏蠞q。當(dāng)?shù)劂y行也不給這種包租服務(wù)的機(jī)構(gòu)提供貸款。他預(yù)計(jì)，2015年倫敦房?jī)r(jià)較現(xiàn)在將上漲35%左右;同期倫敦租金相較現(xiàn)在有22%的增長(zhǎng)。
中國(guó)式投資模式能否適應(yīng)海外
對(duì)于目前的海外置業(yè)熱，Seb Warner指出，雖然公司今年在中國(guó)的成交量同比翻倍增長(zhǎng)，但中國(guó)投資海外物業(yè)的真正熱潮還沒有到來。這與中國(guó)目前的政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資本流通、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等因素有關(guān)，很多有資金實(shí)力的買家還不具備國(guó)際視野。
一馬來西亞開發(fā)商對(duì)早報(bào)記者提出疑問，“來自英國(guó)、澳大利亞的買家購(gòu)置物業(yè)都是為了休閑度假，為什么中國(guó)買家大多以投資為目的，很喜歡買小戶型而且回報(bào)率很高的項(xiàng)目?”
胡港文指出，中國(guó)買家很多都是購(gòu)買公寓為主的住宅，80%左右是住宅，其余的是辦公樓以及商鋪。首次海外置業(yè)，大多選擇小戶型公寓。但是有些買家有了海外投資經(jīng)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)品的選擇慢慢有所拓寬，有些買家買北美的帶土地的獨(dú)立屋，買之后等土地升值把房子拆了重新獲取利潤(rùn)。
Seb Warner也表示，中國(guó)投資者傾向于投資小戶型、出租回報(bào)率高、投資周期短，而且對(duì)交通樞紐、標(biāo)志性建筑、他們聽過的有名的地方很感興趣。
這種“小戶型+高回報(bào)率”的中國(guó)式投資模式，是否能適用于海外?
胡港文認(rèn)為，這種思路是很危險(xiǎn)的，因?yàn)閲?guó)內(nèi)樓市發(fā)展是不成熟的。這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展很熱，買家根本不考慮租金回報(bào)，都期待房?jī)r(jià)的上升空間。而歐美成熟市場(chǎng)，不可能有這樣的暴有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2011年海外物業(yè)重磅出擊中國(guó)市場(chǎng)，與國(guó)內(nèi)中長(zhǎng)期的調(diào)控形勢(shì)和限購(gòu)有關(guān)。
馬來西亞一家開發(fā)高爾夫球場(chǎng)度假別墅的開發(fā)商告訴記者，“2011年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控很嚴(yán)格，很多城市都限購(gòu)了。我們?cè)谶@個(gè)時(shí)機(jī)來展示房地產(chǎn)，希望能博得更多的買家。”
值得擔(dān)憂的是，中國(guó)投資者一旦看好海外市場(chǎng)，一股腦兒地蜂擁，是否會(huì)造出海外樓市的房?jī)r(jià)虛高? Seb Warner認(rèn)為，在歐美，中國(guó)買家占比很小，純粹是靠市場(chǎng)推動(dòng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)的可能性不大。推動(dòng)非理性增長(zhǎng)是移民很熱的地方，而且中國(guó)買家不會(huì)去買很大的物業(yè)。
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