遙看福州市傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的新“三國”時代
2011-09-17 來源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
歷經(jīng)數(shù)十年大小商圈的捉對廝殺后，福州已形成“北東街，南萬寶”的兩大商圈體系，在萬達廣場擇機強勢入駐下，榕城商圈真正的“三國演義”已經(jīng)開始!那么，所謂商圈“三國”，各自有怎樣的特點，究竟是什么力量推動著三大商圈的繁榮和發(fā)展，“三國時代”又將持續(xù)多久?
東街口商圈屬魏
東街口商圈是形成最早、規(guī)模最為健全的“龍頭老大”，如同三國之魏國，可謂“幅員遼闊，兵多將廣”，商圈內(nèi)匯聚東百、大洋、東方、新華都、冠亞廣場等“五子良將”，領銜全城商業(yè)風潮。
然而，魏國雖未敗于外敵入侵，但卻湮滅在內(nèi)部司馬氏的蠶食中。同樣，近幾年隨著大福州城市規(guī)劃的迅速發(fā)展，東街口商圈街道狹窄、交通擁堵、停車位稀少、物業(yè)老化等自身缺陷愈發(fā)凸顯。“尤其是地鐵沿線改造將造成東街口人流分散，負面效應不可忽視。”業(yè)內(nèi)人士林先生指出，曾經(jīng)如日中天的臺江百貨、華聯(lián)商廈，其最終沒落就與中亭街改造密不可分。“但從另一方面來說，地鐵改造帶來的人流分散，也可以緩解目前東街口超負荷的人流量。”
福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為，首先，如今的東街口實際上已是“步行街”，又有豐富的公交線路相互通達，可以車代步，從長遠看地鐵反而豐富了交通線路;其次，東街口緊臨三坊七巷，又是鼓樓區(qū)傳統(tǒng)中心，它承載了更多福州歷史文化元素，這“頭把交椅”不會輕易讓出。“當然，未來的東街口商圈也必然面臨著改變。”
12月22日，隨著福州第一座萬達廣場在金融街順利開業(yè)，王健林在海西首府所描繪的“萬達藍圖”首次實景呈現(xiàn)在人們眼前。世歐地產(chǎn)營銷總監(jiān)蘇小斌解釋道，如今新一代城市綜合體已紛紛出世，老東街口商圈內(nèi)的百貨如何“拆招”，揚長避短，保證營業(yè)額，破題在即。
萬寶商圈屬吳
2007年，一切“從零開始”的寶龍在開業(yè)之初就不被人看好，半年免租金期結(jié)束后的退租風波至今仍令人心有余悸，家家貼著轉(zhuǎn)讓公告的蕭瑟場景還歷歷在目。“直到金逸影城進入后，萬寶商圈似乎才迎來了‘赤壁式’的拐點。”林先生說，金逸在萬寶處于價值洼地時搶先入駐，許多人來寶龍就是看電影，隨后餐飲和其他娛樂業(yè)又重新煥發(fā)了活力，留住了人氣，最終盤活了整個萬寶商圈的消費氛圍。
真正能留住人氣的不是一次或兩次購物的零售式消費，而是餐飲和娛樂的無購袋式消費——王健林的“無購袋式消費”理論，用來形容萬寶商圈的復蘇和崛起，再適合不過。
歷史上的東吳在草創(chuàng)之初連遭重創(chuàng)，其領軍人物先后在壯年殞命，但隨后靠著君臣齊心、百姓擁戴，實力漸強，最終在赤壁一役徹底奠定了天下三分有其一的堅實基礎。這一發(fā)展進程，與萬寶商圈的演變發(fā)展何其相似!
萬達商圈姓蜀
“萬達所至，中心所在。”超群，但商圈的形成還是要僅用16個月建造，首通過時間和人氣的積累，而日客流量超過30萬的金融非一蹴而就。”
福州大學管街萬達廣場，其標志性的理學院教授陳章旺表示，無“萬達速度”、完美的開業(yè)時論是東街口商圈還是萬寶間點、獨特的商業(yè)發(fā)展模商圈，都是歷經(jīng)一定年限的式，無不讓人瞠目結(jié)舌。僅積累才能達到如今的成就，憑一座萬達廣場，便擁有與因此萬達廣場的起點雖高，一整個商圈相當?shù)奶栒倭�，但如何將市民對萬達開業(yè)這正如蜀漢的猛將能臣，雖的興奮所帶來的人氣保持數(shù)量寥寥，但每一個都身懷下來，才是關鍵所在。萬夫不當之勇，籌經(jīng)天緯地當然，深諳此道的王健之謀。林或許早已準備好自己的“不過，盡管萬達實力“隆中策”，且拭目以待。
樓市助力商圈商圈“反哺”樓市
事實上，如今三大商圈的共同崛起，并非靠金逸或者萬達自身的“力挽狂瀾”，其關鍵因素，還在于樓市推動，隨之大量人口入住，為商圈提供了強有力的人流基礎。“以萬寶商圈的崛起最為典型。”
融信集團營銷總監(jiān)吳昊說，金逸入駐只是個契機，而真正帶動萬寶消費力的則是金山入住率的提高，“現(xiàn)在的金山已開始‘覺醒’，有了人口基礎支撐，再加上萬寶商圈的交通路網(wǎng)更為便捷，無論是本著‘就近原則’的消費群體還是‘有車一族’，都喜歡到萬寶消費”。
而對于萬達商圈而言，還有其自身多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗支撐。吳昊強調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)項目的后期經(jīng)營極為關鍵，而萬達廣場在規(guī)劃之初頗具前瞻性地將商圈系列配套全部補齊，并利用其自身雄厚的資源一一實現(xiàn)，“所以與普通的由住宅轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)的開發(fā)商不同，萬達廣場的‘初戰(zhàn)告捷’，既有外界因素，也是實力體現(xiàn)”。“所以，商圈崛起和樓市發(fā)展歷來都是不可分割的。”
陳章旺補充道，若缺乏商業(yè)配套，住宅地產(chǎn)亦難以生存，如今不少樓盤也借著商圈作為自身的營銷賣點，這就是商圈“反哺”樓市的體現(xiàn)，兩者若達到一個合理比例，就可進入片區(qū)發(fā)展的良性循環(huán)。
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