保障房成為地產(chǎn)商解決資金嚴重緊縮的制勝法寶
2011-09-16 來源：北京晨報 編輯：喬銘
自2011年2月17日實施嚴格限購令以來，北京市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出成交量急劇下滑，成交均價穩(wěn)中有降的明顯趨勢。
某中介機構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示，截至9月12日，限購后北京樓市住宅成交量為103286套，同比下滑達38.2%。北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也顯示，1-8月全市商品房銷售面積為787.2萬平方米，同比下降7.9%，其中住宅銷售面積為541.9萬平方米，下降了11.9%。
一方面是樓市成交遇冷，另一方面則是庫存量和潛在供應(yīng)量的明顯上漲。對此，上述中介機構(gòu)三級市場分析師張大偉表示，短期內(nèi)限購政策放松的可能基本為零，這使得新增需求可能性不大，北京房地產(chǎn)市場已進入絕對買方市場。
北京樓市已進入買方市場
“若按2010年銷售的13萬套來算，這20萬有資格、有能力、有意愿買房的家庭一年多就消化光了。” 肖勁說道，目前北京樓市實際庫存約有15萬套，“若此時北京不再供地，沒有新項目產(chǎn)生，也許正好夠有資格買房的人消化掉。此時如再有新房子出來，就需培養(yǎng)新客戶，難度也非常大”。
北京聯(lián)達四方經(jīng)紀公司董事長楊少鋒也表示，樓市已從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，要想從固定市場中多分一杯羹，必須在價格上作出讓步。下半年隨著資金壓力的加大，必然有更多開發(fā)商加入到降價行列。
繼臺州之后，浙江省衢州市近日推出房地產(chǎn)限購政策，二三線城市限購大幕已然拉開。而伴隨著限購政策不斷深化，受限購影響的京滬穗等一線城市，上半年房地產(chǎn)市場成交已十分冷清。上市房企方面，也出現(xiàn)大面積虧損，資金壓力日益明顯。
在這樣的背景下，由中經(jīng)聯(lián)盟舉辦的“限購下的中國房地產(chǎn)走勢高峰論壇”近期舉行。言及北京房地產(chǎn)發(fā)展方向，萬科、北大資源、華業(yè)等企業(yè)負責(zé)人紛紛表示，調(diào)控政策會長期持續(xù)，房地產(chǎn)市場將更加嚴峻，企業(yè)要調(diào)整戰(zhàn)略，練好內(nèi)功。
首開仁信置業(yè)有限公司董事長李捷則認為，限購限貸政策還會持續(xù)較長一段時間。而應(yīng)對限購政策，企業(yè)除去庫存、加大銷售外，還有一個獨門秘籍：保障房建設(shè)。銷售火熱，同時有著政府專項貸款的支持，保障房能提供給企業(yè)非常好的現(xiàn)金流。他舉例說明，已開盤幾次的熱盤長陽半島銷售3000多套，而與之相較，首開大興的限價房項目入市不久就已達到了3000多套的銷量。
而隨著保障房的大量興建，分配問題也隨之產(chǎn)生。楊少峰在新作《地產(chǎn)真相》中提出，保障性住宅首先要解決的，是流通問題。只有剔除保障性住房的投資功能，才能避免一方面住房矛盾激化，另一方面卻有大量房產(chǎn)空置，最終普通大眾的居住權(quán)益得到保證。
冷市催生開發(fā)商邁出新步伐
北京政泉置業(yè)董事長王亞圣說，目前商業(yè)地產(chǎn)確實比較火熱，出于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，大量房地產(chǎn)企業(yè)開始涌進不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)。另外，一些從事零售業(yè)、百貨業(yè)的企業(yè)也在商業(yè)地產(chǎn)紛紛試水。
“縱觀大的房企或頂級公司，實際最終不是以住宅銷售來創(chuàng)造利潤，而是依賴長久自持的物業(yè)。”華業(yè)地產(chǎn)董事長徐紅表示，這也是公司進入商業(yè)地產(chǎn)的原因。另外出于抵抗通脹，保值角度考慮，公司還開發(fā)金礦，以此應(yīng)對整個市場緊縮的困境。
比起向外尋求新領(lǐng)域破解困局，也有包括萬科、沿海集團、中糧等企業(yè)更強調(diào)練內(nèi)功。“將來的房地產(chǎn)市場會改變，房子將回歸到居住屬性，行業(yè)內(nèi)不再是大魚吃小魚，而是優(yōu)魚吃劣魚。”沿海地產(chǎn)集團總裁王軍表示，這需要企業(yè)找準目標客戶，了解市場需求才行。
保障房成企業(yè)獨門秘訣
筆者從北京市統(tǒng)計局還了解到，今年前8月，市政策性住房完成投資452億元，同比增長2.4倍。政策性住房施工面積3558.9萬平方米，同比增長1.5倍，其中新開工面積1244.9萬平方米，同比增長5倍。銷售面積為146.7萬平方米，同比增長63.1%。
“不僅受到政策的支持和鼓勵，還有著可觀銷售增長的房源。”保障房也成了不少企業(yè)應(yīng)對限購的香餑餑。
“我覺得最好的方式，就是轉(zhuǎn)向保障房。”某京城房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)人鄧暉表示，公司主要建設(shè)保障房，現(xiàn)有200萬平方米的開發(fā)量。因此也得到來自政府的支持，包括企業(yè)債、周期等，是應(yīng)對市場緊縮的法寶，也帶來了很好的現(xiàn)金流。
限購導(dǎo)致購房人群下降，在售項目遭遇銷售不暢引發(fā)的回款難題。而貸款的限制進一步扼住了開發(fā)商緩解資金壓力的手腕。限字當(dāng)頭，不少開發(fā)企業(yè)已逐步走向了不受限購影響的商業(yè)地產(chǎn)、礦業(yè)以及二三線城市等新領(lǐng)域。
“限購對燕郊樓市的影響很大，很多客戶都失去了購房資格。”泰禾集團總裁助理、品牌總監(jiān)沈力男表示，公司將分兩步來應(yīng)對限購：其一，向二三線城市開拓市場;其二，轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，拿出一半精力來打造商業(yè)項目。
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