新一輪樓市調(diào)控政策加劇地方房企限價(jià)間的博弈
鏈家地產(chǎn)首席分析師張?jiān)赂嬖V記者，8月份尤其最后一周的成交趨勢(shì)將會(huì)對(duì)即將到來(lái)的“金九市場(chǎng)”產(chǎn)生一定影響。在調(diào)控疊加影響下，2011年的“金九銀十”很難延續(xù)往年的成交高峰。
張?jiān)抡J(rèn)為，2011年北京樓市量?jī)r(jià)“泡沫”已開(kāi)始消化，限購(gòu)及限貸政策抑制了市場(chǎng)上大量成交量，同時(shí)北京樓市整體價(jià)格也出現(xiàn)了下降趨勢(shì)。
密集轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)
8月份結(jié)束，房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)意義的“金九銀十”隨之到來(lái)，但是2011年的市場(chǎng)并不樂(lè)觀。鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部對(duì)8月第四周的市場(chǎng)情況盤(pán)點(diǎn)發(fā)現(xiàn)，8月第四周北京市二手住宅成交量為1982套，環(huán)比8月第三周上漲了9%，同比7月第四周下降了23%。預(yù)計(jì)8月份整月成交量大約為8000套左右，連續(xù)4月維持成交低位。
而部分大型房企已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降價(jià)趨勢(shì)，富力、萬(wàn)科等房企都宣布降價(jià)，業(yè)內(nèi)認(rèn)為這將促使市場(chǎng)上新房?jī)r(jià)格進(jìn)入實(shí)質(zhì)性下降階段。開(kāi)發(fā)商擬售價(jià)及業(yè)主掛牌價(jià)與成交價(jià)的差距逐漸拉大反映出市場(chǎng)上供需雙方博弈加劇，目前市場(chǎng)上降價(jià)趨勢(shì)已基本形成，這也使得開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)“泡沫”被逐漸壓縮。
公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，8月份北京已有12家房企(或項(xiàng)目)發(fā)生股權(quán)轉(zhuǎn)讓，這一數(shù)字比2011年前7月的總額還要多，其中不乏央企等地產(chǎn)大腕。而今年前7月的市場(chǎng)并購(gòu)總金額已經(jīng)明顯超過(guò)了去年全年的165.25億。并購(gòu)案例、數(shù)量、總金額及平均單案例并購(gòu)金額均創(chuàng)造了歷史新高。房地產(chǎn)行業(yè)也占據(jù)了整體并購(gòu)市場(chǎng)的第一。
截至8月31日，已經(jīng)有超過(guò)一半的上市房企公布了上半年度中報(bào)，數(shù)據(jù)顯示98家上市房企的債務(wù)總額達(dá)1.01萬(wàn)億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上，其中33家公司業(yè)績(jī)有不同程度的下降。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也都維持高位，其中保利地產(chǎn)達(dá)到81.09%，萬(wàn)科為77.85%。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究部針對(duì)11個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，7月末11個(gè)重點(diǎn)城市存貨總量已達(dá)66.9萬(wàn)套，環(huán)比上半年上漲了6.5%。其中存銷比較大的城市有大連、杭州、北京、南京和青島。以北京為例，商品房庫(kù)存108407套完全消耗需要接近24個(gè)月。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴記者，“目前樓市庫(kù)存壓力開(kāi)始升級(jí)，從中小企業(yè)到大型標(biāo)桿房企，限購(gòu)帶來(lái)的影響全面體現(xiàn)后，房地產(chǎn)行業(yè)資金壓力進(jìn)一步加劇。”
張大偉分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，樓市下調(diào)已成趨勢(shì)。部分房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始?jí)咽繑嗤髵侂x地產(chǎn)業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購(gòu)行為明顯更加頻繁。”2011年前7月，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)公開(kāi)的股權(quán)并購(gòu)數(shù)據(jù)合計(jì)為62宗，總涉及金額達(dá)到了175.39億人民幣，相比2010年同期的36宗及86.85億人民幣分別上漲了72.2%和101.9%。
“去泡沫化”繼續(xù)深化
張大偉認(rèn)為，“部分企業(yè)目前已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)因?yàn)橘Y金壓力而被迫開(kāi)始出售項(xiàng)目的案例，在資金壓力逐漸增加的當(dāng)前，出于資金周轉(zhuǎn)的需要，出售部分資產(chǎn)相比賣房子要容易而且快捷很多，這使得并購(gòu)的案例在逐漸增加。而且在下半年這一趨勢(shì)很可能繼續(xù)加強(qiáng)。”
銀河證券地產(chǎn)分析師潘瑋則告訴記者，“此輪限購(gòu)的政策效應(yīng)正在逐步顯現(xiàn)，會(huì)促使房地產(chǎn)企業(yè)盡早做出應(yīng)對(duì)措施，在產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和營(yíng)銷策略等方面做出應(yīng)對(duì)，來(lái)調(diào)整企業(yè)布局和發(fā)展策略。”
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部針對(duì)8月最后一周的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京市二手住宅成交量為1982套，同比7月第四周下降了23%。預(yù)計(jì)8月份整月成交量大約為8000套左右，已經(jīng)連續(xù)4月維持成交低位。而新房成交量為5000套左右，創(chuàng)調(diào)控后最低值。
另一方面，北京新房庫(kù)存截至目前已經(jīng)逼近11萬(wàn)套，預(yù)計(jì)全部“消化”需要24個(gè)月以后。而近期披露半年報(bào)的98家上市房企債務(wù)總額高達(dá)1.01萬(wàn)億元，多數(shù)資產(chǎn)負(fù)債率在70%以上。存貨積累、業(yè)績(jī)下滑致使房企出現(xiàn)不同程度虧損現(xiàn)象，股權(quán)并購(gòu)、地產(chǎn)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓案例近期頻發(fā)。
接受記者采訪的多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，限購(gòu)及限貸政策抑制了市場(chǎng)交易，樓市量?jī)r(jià)“泡沫”進(jìn)一步消化，新一輪限購(gòu)政策促使調(diào)控效應(yīng)全面爆發(fā)。
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