商用樓高歌猛進(jìn)一路飄紅 金九銀十將風(fēng)光難現(xiàn)
2011-09-04 來(lái)源：大洋網(wǎng)-廣州日?qǐng)?bào) 編輯：狄海霞
據(jù)北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在所有物業(yè)類型中，除住宅類物業(yè)在8月份有明顯下調(diào)外，辦公、商業(yè)、車位等商業(yè)用途的物業(yè)簽約面積均有明顯上漲。其中，辦公類上漲幅度更是達(dá)到63.5%，商業(yè)單位則上漲37.4%，車位上漲32.5%。此外，8月北京寫字樓價(jià)格出現(xiàn)大漲，均價(jià)達(dá)26866元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)到25%，創(chuàng)歷年來(lái)新高。
“2月的‘升級(jí)版’限購(gòu)政策出來(lái)以后，炒住宅樓的人少了，都開(kāi)始炒寫字樓了。”地產(chǎn)中介銷售人員胡先生告訴記者，限購(gòu)確實(shí)把大部分投資型房客擋在了門外，因此半年以來(lái)，住宅樓盤的成交量確實(shí)出現(xiàn)了較大幅度的下滑，“但商用樓盤不受限購(gòu)政策影響，所以現(xiàn)在投資者都轉(zhuǎn)向投資北京的這類房產(chǎn)了。”
商用樓：限購(gòu)下被逆勢(shì)炒高
一家地產(chǎn)中介的銷售人員章小姐坦言，2月以來(lái)，房子確實(shí)不好賣，但房?jī)r(jià)下降幅度卻很有限，“很多人都在觀望，但是我們這附近的樓盤下降空間還是很有限的，中關(guān)村軟件園、北京最好的中小學(xué)、大學(xué)都集中在這一塊兒，又在三四環(huán)之間的位置上，交通生活都很便利，能有多大的下降空間?此外，北五環(huán)那一帶的房?jī)r(jià)也沒(méi)怎么松動(dòng)過(guò)。”
根據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，8月份北京樓市二手房住宅簽約套數(shù)為8158套，新建商品房住宅簽約套數(shù)為5506套，合計(jì)簽約13664套，環(huán)比下降22.9%，同比降幅達(dá)29.6%，比2009年同期降幅達(dá)64%。北京中原市場(chǎng)研究部方面表示，8月成交量創(chuàng)了2009年以來(lái)的新低。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2011年8月31日，北京市可售商品房庫(kù)存量達(dá)到108939套，較上月增加約3000多套，是2010年以來(lái)商品住房存量的最高值，預(yù)計(jì)在9月供應(yīng)放量的情況下，庫(kù)存量極有可能突破11萬(wàn)大關(guān)。在庫(kù)存居高不下的情況下，即使將迎來(lái)“金九銀十”，在售和即將開(kāi)盤入市的項(xiàng)目“降價(jià)施壓”依然具有迫切性。
2011年2月16日，北京市正式出臺(tái)落實(shí)“國(guó)八條”的樓市調(diào)控細(xì)則。但半年來(lái)北京的房?jī)r(jià)似乎也沒(méi)降多少，除了距中心區(qū)域較遠(yuǎn)的五環(huán)以外新開(kāi)盤的商品房在定價(jià)上有了一定程度的下調(diào)外，位于“市中心(四環(huán)內(nèi))的二手房?jī)r(jià)更是少見(jiàn)松動(dòng)。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著限購(gòu)政策的實(shí)施，北京房?jī)r(jià)開(kāi)始呈現(xiàn)出區(qū)域性調(diào)整的態(tài)勢(shì)，下半年成交量會(huì)呈現(xiàn)波動(dòng)性特點(diǎn)，二手房?jī)r(jià)格會(huì)繼續(xù)向下調(diào)整，而限購(gòu)下的“金九銀十”很難再現(xiàn)往年風(fēng)光。
記者在調(diào)查中還發(fā)現(xiàn)，雖然國(guó)家已“叫停”商住兩用樓盤，但是打著商用旗號(hào)、又不受限購(gòu)政策影響的小戶型樓盤卻成為部分外地投資者的“新寵”，在國(guó)家對(duì)住宅樓盤嚴(yán)格限購(gòu)的情況下，這類樓盤的售價(jià)則呈現(xiàn)高調(diào)的逆勢(shì)上漲。
李文杰表示，二手房的價(jià)格在下半年仍會(huì)向下調(diào)整，但不會(huì)如一手房般激烈，“這就可能間接導(dǎo)致部分二手購(gòu)房者轉(zhuǎn)向一手、城區(qū)購(gòu)房者轉(zhuǎn)向郊區(qū)”。
住宅：離市中心越遠(yuǎn)價(jià)格松動(dòng)越大
由于市中心(四環(huán)以內(nèi))的新盤數(shù)量不多，新增供應(yīng)基本是老的在售樓盤。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這部分樓盤主要分為兩類，一類是靠近城中心或擁有稀缺資源的高端樓盤，如東釣魚臺(tái)家園等，這類樓盤成交均價(jià)半年來(lái)已經(jīng)沒(méi)什么變化。另一類則是隨著所處的地理位置由“城區(qū)”向外輻射，房?jī)r(jià)也相應(yīng)出現(xiàn)小調(diào) ，也就是呈現(xiàn)出“內(nèi)緊外松”的態(tài)勢(shì)，離市中心越遠(yuǎn)，松動(dòng)的空間越大。
“內(nèi)緊外松”的特點(diǎn)并不適用于所有區(qū)域，比如北京歷來(lái)有“城北上風(fēng)上水”的傳統(tǒng)觀念以及學(xué)區(qū)房等概念，分別位于四、五環(huán)邊緣地區(qū)的中關(guān)村、上地等外圍熱點(diǎn)區(qū)域無(wú)論是二手房還是新房的價(jià)格均未見(jiàn)松動(dòng)，體現(xiàn)出樓價(jià)走勢(shì)的結(jié)構(gòu)性特征。
對(duì)此，中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示，隨著調(diào)控的深入，北京樓市中以價(jià)換量將成為主流。降價(jià)在第三季度普遍出現(xiàn)，四季度會(huì)更加激烈，尤其是一手新盤。他表示，9月至12月的成交量可能呈現(xiàn)有升有降，波動(dòng)性較強(qiáng)的特點(diǎn)，總體保持和二、三季度相當(dāng)?shù)钠骄山涣�。二手房方面，根�?jù)中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)未來(lái)9個(gè)月，市場(chǎng)仍以觀望為主，目前房?jī)r(jià)降價(jià)幅度未達(dá)到消費(fèi)者預(yù)期，購(gòu)房積極性不高，短期內(nèi)很難改變。
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