北京特價房開始蔓延 價格下跌已成定局
2011-08-24 來源：北京晨報 編輯：宋羽欣
自7月中旬國務(wù)院常務(wù)會議提出“房價上漲過快的二三線城市也要采取必要的限購措施”之后，二三線城市限購之風(fēng)愈刮愈烈，“住建部正在調(diào)查”、“住建部將草擬限購名單”、“名單8月就將出爐”……
房價上漲過快的二三線城市進入下一輪限購隊伍，讓人們明顯可以感到一種趨勢，當(dāng)這些地方限購以后，消費需求，包括投資和剛需會繼續(xù)尋找“出口”，其他未限購的地級城市或許會成為關(guān)注的熱點。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，這種“梯次”限購，可能導(dǎo)致房價從中心城市、二三線城市向更小城市“波形”上漲態(tài)勢。
在剛剛過去的7月，據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，其檢測的30個城市中，逾五成城市成交面積環(huán)比下跌，6城市環(huán)比跌幅超過20%。其中跌幅最大的是福州，下跌幅度達35.84%。成交量環(huán)比上漲的城市中，廈門漲幅最大，漲幅達47.34%。
在價格方面，本月多數(shù)城市價格尚未出現(xiàn)實質(zhì)性松動，僅個別城市成交均價變動顯著。其中，三亞成交均價環(huán)比下跌幅度最大，達24.09%;深圳、南京均價則有一定幅度上揚，均超過15%。
據(jù)北京市交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，7月北京樓市住宅總成交量17715套，環(huán)比6月上漲9.1%。7月新房總成交量9134套，環(huán)比6月上漲10.3%，同比去年同期出現(xiàn)大幅上漲，上漲了89.9%。其中，7月住宅期房成交7845套，環(huán)比上漲10.6%，同比上漲94.4%;住宅現(xiàn)房成交1289套，環(huán)比上漲8.0%，同比上漲66.1%。二手住宅止跌回升，成交8581套，環(huán)比上漲9.1%。
8月，隨著“限購”持續(xù)，供需逆轉(zhuǎn)，低價項目入市攪局，價格戰(zhàn)的戰(zhàn)火已經(jīng)從通州開始四處蔓延。在通州，繼珠江拉維小鎮(zhèn)推出特價房后，通州又一大盤加入特價房系列;在大興，旭輝御府“高質(zhì)低價”的特價房對周圍樓市產(chǎn)生了巨大的沖擊，不少樓盤相繼調(diào)整價格;在房山，中鐵長陽國際城的1.25萬元/平方米成為了熱銷的代表，有項目開始跟風(fēng)這一價格。
從這些項目看，北京房價似乎已經(jīng)步入下行通道。對此，中國指數(shù)研究院副院長陳晟判斷，以通州為代表的前期漲勢過猛的地區(qū)在國家嚴厲的調(diào)控政策影響下，從7月起，泡沫已經(jīng)出現(xiàn)明顯擠出趨勢，但國家房價調(diào)控力度目前不會減弱，這樣才能完全獲得最終效果。而中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉則認為，房價政策從限購來講，不會再有進一步動作出臺，而限貸來講，則不僅不會放寬，還有可能出現(xiàn)從緊的跡象。
深圳 評估征稅“速凍”二手樓市
近些年來，深圳樓市年成交量一直維持了二手房成交占70%、新房成交占30%的比例，且二手房成交所占比例還在逐年提高，有人調(diào)侃，深圳樓市“越來越二”。不過，從今年7月11日深圳開始二手房交易評估價收稅以來，深圳新房、二手房的成交比重實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。
7月份，深圳二手房成交量環(huán)比跌了45%，包括一些比較活躍的區(qū)域，如福田、南山等，都曾經(jīng)出現(xiàn)過零成交，可以說是二手房交易市場遭遇“冰封“。而新房新房銷售卻無比熱鬧。數(shù)據(jù)顯示，政策出臺第二周，即7月18日~7月24日，深圳新房成交套數(shù)為946套，環(huán)比此前一周上升了56.88%。同一周，深圳新房、二手房成交比例為5.72：1，幾乎創(chuàng)了新高。
深圳中原市場研究部認為：由于“7·11”二手房評估價征稅過戶后，購買一套普通住宅需繳納的稅費占總購房成本高達7%，交易成本增加;另外，截至7月6日，央行在2011年內(nèi)3次加息，抑制了房地產(chǎn)市場過度發(fā)展，下半年貨幣政策進入穩(wěn)定期，房地產(chǎn)市場的邊際效應(yīng)已經(jīng)凸顯，二手房的持有成本持續(xù)增加，使其投資功能降低;由此導(dǎo)致的二手房交易成本和持有成本持續(xù)增加，投資功能降低，終將回到其不動產(chǎn)的本質(zhì)，年底價格下跌已成定然。
上海 加強版限購令橫空出世
8月，雖然驕陽似火，但上海樓市卻在冰點徘徊。上海德佑地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2011年7月，全市商品住宅成交面積為77萬平方米，與6月相比有25%的環(huán)比跌幅。但成交均價與6月相比，卻有2.6%的微幅上漲，至2.21萬元/平方米。與樓市呈現(xiàn)出的滯脹態(tài)勢相契合，當(dāng)月入市供應(yīng)的項目中占比7成給出了開盤優(yōu)惠。
正當(dāng)人們紛紛揣測樓市限購令是否推至更多二三線城市之際，7月26日，上海房管局出臺的“新滬四條”對上海房地產(chǎn)市場做出了更嚴格的限制和規(guī)范。其中對于非上海市戶籍居民補繳1年個人所得稅后購房的情況將不予認可的禁令，更被看作限購令加強版。
但是多位業(yè)內(nèi)人士分析認為，剛出臺的新“滬四條”對于正常的和有剛性需求的購買人群不構(gòu)成太大影響，該買的還是得買。上海旭輝地產(chǎn)案場經(jīng)理葉駿稱，限購對部分二三線城市的新房成交量會有影響，像上海、北京這種剛性需求較強的一線大城市，樓盤成交量不會受到太大影響，但不排除一部分投資者會回流上海買房。上海是個國際化的大都市，房價從長遠的角度來看，肯定是呈現(xiàn)總體上升趨勢的。
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