十八般武器風生水起 房地產調控政策難如人意
2011-08-16 來源：0352房網 編輯：狄海霞
從2005年以來，我國先后出臺一系列政策對房地產市場進行調控，比如說國八條，國六條，明確房貸比例，新國十條等等。尤其是2010年，在一年時間里先后三次出臺房地產調控政策。但不容回避的事實是，盡管調控房地產市場的十八般武器用盡，而政策效果并不理想。
過去五年里房價基本上是快速上漲的，政策調控并沒有能夠有效阻止這個上漲趨勢。因此，從總體上看，政策調控沒有取得預期的成效。分別考察之，不同的政策措施所產生的效果又不盡相同。
觀察最近幾年的房地產調控可以得出以下結論：政策對市場的影響力在下降，政策的時效性越來越短。要破解房地產市場的調控怪圈，需要我們認真分析、總結經驗教訓。
需要注意的是，因為2005年5月份后，房地產交易過程中的稅收增加，因此，市場交易中普遍存在“陰陽合同”現(xiàn)象，使統(tǒng)計的二手房價格數(shù)據(jù)比實際市場交易數(shù)據(jù)低很多(有些城市可能低50%以上)。
從二手房價格月度環(huán)比走勢可以看出，2005年7月至2010年底(該數(shù)據(jù)從2005年7月份開始發(fā)布)的大多數(shù)月份我國的房價都是呈現(xiàn)快速上漲的狀態(tài)，在75個月份中，價格呈現(xiàn)環(huán)比為負的月份只有12個，主要分布在2008年下半年和2009年初，其主要原因是受國際金融危機的沖擊。
首先考察一下2005年的房地產調控政策效果。從全國總體看，2005年的“國八條”的政策效果十分明顯。從價格看，在政策出臺后的半年時間里，全國總體的房價穩(wěn)中有落，從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)看，2005年7、8月份的二手房價格環(huán)比分別為-0.4和-0.1。
2006年政府出臺的“國六條”的政策效果不及“國八條”。房價只是出現(xiàn)了短暫的環(huán)比上漲速度放緩，并沒有出現(xiàn)價格的下跌，房地產投資增長速度從2005年的19.8%增加到23%。
根據(jù)當時的市場反應，5、6月份的房價下跌幅度應該更大一些。下跌幅度最大的是上海市，該市的房價出現(xiàn)了明顯的下跌(下跌約15%左右);從交易量看，住房交易量出現(xiàn)明顯下降;房地產投資的增長速度也明顯放緩，由2004年的30.2%降到2005年的19.8%。但2005年的十月份之后房地產市場又開始重新活躍，尤其是北京、深圳、廣州等城市房價出現(xiàn)快速上升的勢頭。
2007年，以差別化的住房信貸政策為主要內容的房地產調控政策使房地產市場出現(xiàn)了明顯的調整，從2007年8月份到2009年1月份，深圳房價下跌了26%，北京、上海、廣州、天津等城市的房價下跌了11%-15%左右。但應該客觀地看，導致這輪市場調整的原因除了政策作用之外，國際金融危機的沖擊應該不可忽視。
按照市場對政策的反應規(guī)律，政策出臺之始市場反應應該最明顯，但2007年9月至2008年4月的八個月里，二手房價環(huán)比數(shù)據(jù)分別是1.60、1.40、0.40、0.00、0.10、0.30、0.00、0.30，確實出現(xiàn)了明顯的漲幅放緩，但一直沒有出現(xiàn)價格下跌。房價下跌出現(xiàn)在2008年5月份之后，尤其是2008年9月份之后。因此，筆者認為，這一輪的政策調控雖然對市場調整起到了一定作用，但促使市場出現(xiàn)持續(xù)、深幅調整的最主要因素應該是金融危機的沖擊。
2010年的房地產調控政策組合里，核心是4月出臺的“國十條”。1月份“4號文件”出臺初期市場有所反應，交易量出現(xiàn)大幅度下降，價格也有所松動，部分城市的住房交易量降到了2008年的谷底數(shù)量。但3月份之后交易量和房價又迅速反彈。導致了“國十條”的出臺。
“國十條”被稱之為史上最嚴厲的房地產調控政策，幾乎涉及了所有能夠使用的政策工具。在政策出臺初期，交易量迅速下降，根據(jù)中原地產的數(shù)據(jù)，5月份北京、上海等五個城市的二手住宅交易量比3月份下降了75%左右。同時，價格也出現(xiàn)明顯下降，深圳、上海和北京的價格調整幅度最大，5月份之后累計最大跌幅分別為7.3%、6.3%和6.9%。
盡管房地產調控力度在9月底的政策里進一步加大，不僅將按揭貸款的條件進一步收緊，而且明顯了對非本地居民買房的限制。但市場反應似乎很平淡。從價格看，僅出現(xiàn)一個月的環(huán)比漲幅回落(從2010年9月份的0.5%回落到10月份的0.1%)，隨后又開始加速上漲。
從全國總體情況看，十號文件出臺后二手房價格環(huán)比連續(xù)三個月出現(xiàn)下跌，跌幅為最近兩年來最大，但隨后二手房價又開始出現(xiàn)上漲，8月份環(huán)比上漲0.1%，9月環(huán)比上漲0.5%，漲幅明顯加快。說明“國十條”只是對市場產生了短期沖擊，并沒有改變市場運行的趨勢。
2005年以來，我國每年都出臺政策對房地產市場進行調控。要破解房地產市場“越調越漲”的怪圈，需要我們認真分析和總結最近幾年我們房地產調控的經驗和教訓。
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