調(diào)控逆勢上漲應(yīng)“區(qū)別用力”挾制限購效果打折

　　在山東煙臺，濱海路與通海路交界處的海景房“檀瓏灣”2010年7月均價(jià)在每平方米4500元左右;2011年1月以來，連續(xù)突破6000元。

　　福建泉州城區(qū)的商品住宅均價(jià)，從1月份的每平方米7000元，到6月底首度“破萬”;隔一個月后，已接近每平方米1.1萬元。此外，2011年以來泉州房地產(chǎn)市場掀起了新一波推盤高潮。今年上半年，泉州全市商品住房銷售1.8萬多套;其中二季度城區(qū)的住房交易套數(shù)和交易面積，均環(huán)比一季度增長了近三成。

　　遼寧丹東是2011年上半年全國房價(jià)漲幅最快的城市之一，2011年1-6月間，前四個月漲幅均在兩位數(shù)之上，有三個月的漲幅更是名列70個大中城市首位。

　　近期樓市總體降溫，但部分城市房價(jià)卻“逆勢上漲”。國務(wù)院日前提出，“房價(jià)上漲過快的二三線城市也要納入限購范圍”。

　　二三線城市樓市真相究竟如何?房價(jià)上漲“推手”何在?限購范圍的擴(kuò)大應(yīng)當(dāng)如何把握?記者進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查。不過，調(diào)控效果出現(xiàn)了明顯地區(qū)差異，最突出的表現(xiàn)是：部分二三線城市房價(jià)“逆勢上漲”。調(diào)控呈現(xiàn)“地區(qū)分化”。該市一知名房企負(fù)責(zé)人告訴記者，該公司一個樓盤2009年10月開盤，目前已售出八成，七成購房者是一次性付款。

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，限購城市樓市大多降溫，投資投機(jī)性需求明顯受抑，房價(jià)漲幅收窄，個別地區(qū)房價(jià)甚至出現(xiàn)了同比下降。陣陣“涼風(fēng)”還吹向土地市場。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年土地出讓收入排名前十的城市中，出現(xiàn)下跌的5個城市全部為一線城市或發(fā)達(dá)二線城市，同比降幅最大的北京降幅達(dá)到48.32%。

　　“2011年以來，部分二三線城市房價(jià)堪稱逆勢上揚(yáng)，有些城市甚至連月保持兩位數(shù)上漲，這是本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點(diǎn)。”中原集團(tuán)研究中心一位負(fù)責(zé)人說。

　　中原集團(tuán)研究中心近日公布的針對50個未限購二三線城市樓市的調(diào)查報(bào)告顯示，有26個城市上半年住宅成交量同比出現(xiàn)上升，沒有一個城市的住宅價(jià)格出現(xiàn)下跌。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，丹東等18個城市上半年本地人房產(chǎn)投資比重超過20%，14個城市上半年外地人購房比重超過20%。

　　當(dāng)?shù)胤科箦\繡集團(tuán)常務(wù)副總經(jīng)理林延明介紹，最近公司剛對537名客戶做了一份問卷調(diào)查。調(diào)查顯示，購房者中前三位是機(jī)關(guān)工作人員、私營業(yè)主和工薪階層，分別占37%、23%和20%;從地域看，83%為本地居民，17%為外來居民;“房價(jià)基本適應(yīng)當(dāng)?shù)氐馁徺I力”。

　　專家指出，2011年以來一線城市樓市應(yīng)聲而落、而部分二三線城市悄然升溫的態(tài)勢值得關(guān)注，樓市調(diào)控應(yīng)把握分寸和尺度，同時(shí)避免效果打折。

　　“要避免二三線城市的樓市重蹈熱點(diǎn)城市的老路，防止房價(jià)在短時(shí)間內(nèi)迅速起飛、透支未來的上漲空間。必須要在房價(jià)上漲的初期，就將其納入調(diào)控范圍。”復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰說。

　　“對一些本地投資需求比重較高的城市，應(yīng)盡快出臺‘限購’政策。對于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對待，一些旅游城市應(yīng)區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行‘限購’，一些因大城市‘限購’而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)進(jìn)行保護(hù)，而純粹的投資投機(jī)性需求則應(yīng)進(jìn)行限制。”這位負(fù)責(zé)人說。

　　福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認(rèn)為，目前，限購城市房地產(chǎn)市場仍然面臨著量的反彈壓力，房價(jià)也存在上漲沖動，而大多數(shù)非限購城市處于“量價(jià)齊升”的行情狀態(tài)。為避免樓市調(diào)控繼續(xù)面對這種尷尬局面，有關(guān)部委除繼續(xù)“給力”限購政策和擴(kuò)大限購城市名單外，各地政府還須切實(shí)擴(kuò)大樓市供應(yīng)，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，特別是加快保障房的建設(shè)和供應(yīng)。此外，要對落實(shí)調(diào)控不力的地區(qū)及時(shí)啟動問責(zé)機(jī)制。

　　中原集團(tuán)研究中心相關(guān)負(fù)責(zé)人則認(rèn)為，由于中國廣大二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段，有著不同的市場結(jié)構(gòu)，因此限購應(yīng)“區(qū)別用力”。

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