房地產(chǎn)市場凸顯重重危機(jī) 新業(yè)主產(chǎn)生負(fù)資產(chǎn)壓力

　　最近，銀監(jiān)會的一句房價下跌五成，銀行依然可以承受在網(wǎng)上炒得沸沸揚揚。引起了人們的極大關(guān)注。

　　鏈家地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計，單純從房屋市價是否能夠與所欠購房貸款和利息平衡的角度看，2010年后購買新房和二手房的人群已經(jīng)面臨負(fù)資產(chǎn)壓力大。

　　銀監(jiān)會主席劉明康近日表示，根據(jù)壓力測試的結(jié)果顯示，最壞的情況就是房價跌掉三成、五成，銀行依然可以承受。盡管這顆“定心丸”立即遭到經(jīng)濟(jì)界人士的質(zhì)疑，不過銀行業(yè)的抗跌能力顯然非小業(yè)主們可以企及。

　　目前來看，短期內(nèi)資債相抵的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)時代已經(jīng)一去不復(fù)返，2009年以后購房的群體或多或少會面臨房價下行所帶來的風(fēng)險。但是否斷供或拋售，張月認(rèn)為，不僅僅單純決定于房價的走勢，更多的是由住宅的屬性以及居住成本來決定。

　　例如，2010年購買新房時均價為20060元/平方米，套總價為240萬，首付100萬元，目前已經(jīng)還貸一年半。那么業(yè)主的資金使用成本為首付利息損失約5%即5萬元、貸款利息支出約為貸款總額的10%即14萬元、契稅為總價3%即7.2萬元，總計26.2萬元。也就是說，在當(dāng)前新房成交均價22000元/平方米的基礎(chǔ)上上漲11%、均價為24729元/平方米，才能夠達(dá)到資債平衡。而對于2011年買房的人群，由于首付比例和貸款利率的提高，價格則需比購買時上漲近30%才能達(dá)到平衡點。

　　“2010年新房和二手房的成交量超過28萬套，2011年為13萬左右，除去一次性付款、提前還款及轉(zhuǎn)手成功等情況，初步估算依然會有12至15萬左右的購房人面臨負(fù)資產(chǎn)壓力，但短期之內(nèi)的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)多數(shù)人可以接受。”鏈家地產(chǎn)首席分析師解釋說，即使購房后房價不漲，按利率5.44%來計算，一套200萬的住房，還款6年3個月后基本就沖抵負(fù)資產(chǎn)風(fēng)險，也就是說負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)會隨著還款的進(jìn)行逐漸減弱。因此2010年購房群體的負(fù)資產(chǎn)狀態(tài)短期看還屬合理范疇，但如果長期不能改善，將會衍生危機(jī)。

　　和“下跌五成”也能承受的銀行相比，新購房的小業(yè)主們傷不起。據(jù)機(jī)構(gòu)測算，如果當(dāng)前房價停漲或下跌，2010年后買房的大約12萬至15萬購房者都要面臨負(fù)資產(chǎn)的窘?jīng)r。2011年的買房人，由于首付比例和貸款利率的提高，房價上漲近30%才能達(dá)到資債平衡點。

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