香河違建圈地之后 全國(guó)商品房用地呈現(xiàn)緊縮趨勢(shì)
2011-08-04 來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 編輯：狄海霞
“十二五”時(shí)期(2011-2015年)，中國(guó)建設(shè)用地供求矛盾還將進(jìn)一步加大。國(guó)土資源部公布的徐紹史《落實(shí)節(jié)約優(yōu)先戰(zhàn)略加強(qiáng)資源節(jié)約和管理》的署名文章中指出，中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，正處于并將長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段，在一個(gè)有著龐大人口基數(shù)的發(fā)展中大國(guó)實(shí)現(xiàn)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，對(duì)資源的巨大需求是其他任何國(guó)家都無(wú)法比擬的。
中國(guó)雖然地域遼闊，資源總量大、種類(lèi)全，但人均少，質(zhì)量總體不高。土地資源中難利用地多，宜農(nóng)地少，宜居面積僅占國(guó)土面積20%。 國(guó)土部強(qiáng)調(diào)：要堅(jiān)持最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，強(qiáng)化耕地保護(hù)共同責(zé)任機(jī)制;嚴(yán)格土地利用規(guī)劃和年度建設(shè)用地計(jì)劃管理，從嚴(yán)控制非農(nóng)建設(shè)占用耕地，落實(shí)耕地占補(bǔ)平衡，確保2015年全國(guó)耕地保有量和基本農(nóng)田面積不低于18.1億畝和15.6億畝。
“十二五”時(shí)期，隨著工業(yè)化城鎮(zhèn)化加快推進(jìn)、鞏固和擴(kuò)大應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)沖擊成果一系列政策措施的落實(shí)，以及國(guó)家一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和政策的實(shí)施等，建設(shè)用地供求矛盾還將進(jìn)一步加大。2008年全國(guó)城鎮(zhèn)工礦建設(shè)用地達(dá)1.231億畝，人均高于世界平均水平，大大高于其他東亞國(guó)家和地區(qū)的水平。工業(yè)用地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度明顯偏低，容積率一般只有0.3至0.6。農(nóng)村居民點(diǎn)用地達(dá)24798萬(wàn)畝，把統(tǒng)計(jì)公布的7.13億農(nóng)村人口和1.5億進(jìn)城務(wù)工人口加在一起，人均農(nóng)村居民點(diǎn)用地也達(dá)到214平方米，遠(yuǎn)超150平方米的國(guó)標(biāo)上限。加快轉(zhuǎn)變資源開(kāi)發(fā)利用方式十分必要和緊迫。
香河事件，表面上是萬(wàn)科勾結(jié)地方土地部門(mén)非法占地。實(shí)際深層問(wèn)題在于北京的人口用地矛盾。這也是天津郊縣、河北保定、廊坊、承德、張家口很多地區(qū)組成的環(huán)北京的土地被立項(xiàng)為各種形式的開(kāi)發(fā)用地的主因。不可能只依靠住宅的分流，最主要的是產(chǎn)業(yè)的分流。那么，特別是新增建設(shè)用地最緊張的河北廊坊地區(qū)，在新增建設(shè)用地嚴(yán)重被控制的局面下，只能采用以租代征的方式。
一直以來(lái)，我們存在一個(gè)巨大誤區(qū)：那就是所有用地矛盾，所有拆遷都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的，所有用地都是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商耗用的，所以查處開(kāi)發(fā)商，解決的就是土地供需嚴(yán)重失衡、解決的將是房?jī)r(jià)上漲問(wèn)題。這種思路決定了從03年之后的調(diào)控手段。實(shí)際上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地在用地矛盾中，一直起不到?jīng)Q定性作用。
實(shí)際地方政府對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)，一直持保守態(tài)度。主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的供應(yīng)，對(duì)于地方政府的可持續(xù)增加的財(cái)政效益不大。地方政府的真正壓力在于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資。至少在河北廊坊涿州和天津的郊縣，開(kāi)發(fā)建設(shè)如火如荼，大量的工業(yè)區(qū)、高新區(qū)、以及養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)，分流京津人口的壓力很大。但是，受18億畝耕地紅線(xiàn)下的新增建設(shè)用地指標(biāo)增長(zhǎng)的限制，這是京津冀的最大瓶頸，也是不可能解決的瓶頸。
香河事件不可能是孤立的。國(guó)家土地督察武漢局28日在湖南省衡陽(yáng)市組織召開(kāi)鄂湘黔三省“保發(fā)展保紅線(xiàn)工程2011年行動(dòng)”推進(jìn)工作會(huì)議，會(huì)議資料，國(guó)家土地督察武漢局全面開(kāi)展例行督察、審核督察，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2010年10月至2011年5月，共審核鄂湘黔三省經(jīng)國(guó)務(wù)院及省級(jí)人民政府審批的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收項(xiàng)目(批次)建設(shè)用地1728個(gè)，涉及用地面積23975.33公頃，其中農(nóng)用地19970.29公頃(含耕地13210.92公頃)。國(guó)家土地督察武漢局在湖北省組織開(kāi)展開(kāi)發(fā)區(qū)園區(qū)用地專(zhuān)項(xiàng)督察，先后對(duì)湖北省襄樊市、十堰市、孝感市和荊門(mén)市開(kāi)發(fā)園區(qū)用地情況進(jìn)行實(shí)地核查，督促地方政府及時(shí)查處一批土地違法案件。加強(qiáng)督察預(yù)警，在2010年10月份再次在三省開(kāi)展了新開(kāi)工項(xiàng)目用地專(zhuān)項(xiàng)督察，共清查出新開(kāi)工項(xiàng)目1665個(gè)，開(kāi)工用地面積18492公頃，其中違法用地385宗。12月中旬組織抽查，發(fā)現(xiàn)一些地方違規(guī)審批先行用地和臨時(shí)用地等較為突出的問(wèn)題，督促各地及早依法處置，消除違法狀態(tài)。
用地矛盾在我們目前的發(fā)展模式下，也是不可能解決的。這一點(diǎn)，國(guó)土資源部早已有過(guò)表態(tài)。中國(guó)國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史去年表示，“十一五”以來(lái)，全國(guó)每年建設(shè)用地需求在1200萬(wàn)畝以上，每年土地利用計(jì)劃下達(dá)的新增建設(shè)用地指標(biāo)只有600萬(wàn)畝左右，缺口50%以上。
這也是新農(nóng)村建設(shè)的初衷。那么香河新農(nóng)村建設(shè)的探索與努力也是可以理解的了。但是，具體執(zhí)行中，我們目前對(duì)于新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中土地騰退之后的用途卻是不合理的。按現(xiàn)行規(guī)定，新農(nóng)村建設(shè)騰出的土地不能用作商品房開(kāi)發(fā)，那么，新農(nóng)村建設(shè)我們的目的是什么?居民回遷與觀望配套工程的所有成本依靠什么解決?這本身的矛盾，幾乎沒(méi)有新農(nóng)村建設(shè)存在的理由，當(dāng)然也不可能被企業(yè)追捧。這和保障房建設(shè)同屬一個(gè)僵局。
問(wèn)題并非出在住宅與商業(yè)用地的供應(yīng)上，而是出在我們高耗能高占地的發(fā)展模式上。但是這一模式，卻不是短期內(nèi)可以改變的。
嚴(yán)查香河用地違規(guī)，并且擴(kuò)大至全國(guó)的話(huà)，在地方政府發(fā)展的沖動(dòng)下，可能縮減的只能是住宅與商業(yè)用地。同時(shí)，用地矛盾的激化，可能影響的還有大量以旅游養(yǎng)老立項(xiàng)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。這實(shí)際會(huì)直接影響住宅與商業(yè)的土地供需。供需失衡會(huì)進(jìn)一步加大。
我們的調(diào)控，要做的是擠企業(yè)的奶，又不給企業(yè)草料。那么，企業(yè)的盈利點(diǎn)只能靠違規(guī)實(shí)現(xiàn)。只能說(shuō)明的是，你的規(guī)章制度是完全錯(cuò)誤的。
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