棚改初現(xiàn)糊涂賬倪端 面臨極大土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)壓力(2)
2011-07-26 來(lái)源：觀點(diǎn)網(wǎng) 編輯：狄海霞
不過(guò)，保障房建設(shè)的大潮興起之后，長(zhǎng)春市也開(kāi)始擔(dān)心由此帶來(lái)的對(duì)商品房市場(chǎng)的沖擊。
2011年5月，長(zhǎng)春工程學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)譚敬勝完成了一份調(diào)研報(bào)告，是受政府委托評(píng)估保障房建設(shè)對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊。他得出的結(jié)論是，商品房市場(chǎng)幾乎不受影響，“保障房建設(shè)量太少”。
確實(shí)如此，除了棚戶區(qū)改造之外，長(zhǎng)春市領(lǐng)到的公租房和廉租房建設(shè)任務(wù)僅有5000套。“我們覺(jué)得太少，主動(dòng)加碼到了1.6萬(wàn)套。”長(zhǎng)春市房地產(chǎn)管理局副局長(zhǎng)陳濟(jì)生稱。
長(zhǎng)春市沒(méi)有單列的經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)榕锔姆孔叩谋闶墙?jīng)濟(jì)適用房的標(biāo)準(zhǔn)。近些年來(lái)，長(zhǎng)春僅在2008年建設(shè)了不到4000套經(jīng)濟(jì)適用房。而自2006年起，已完成的1860萬(wàn)平米的棚戶區(qū)改造，幾乎成為消化這個(gè)城市住房需求的源頭。“加上保障房的建設(shè)量，這幾乎占到了全部存量房屋數(shù)量的20%，全國(guó)哪個(gè)城市有這么大的比例呢?”陳濟(jì)生稱。
2011年，長(zhǎng)春市棚改進(jìn)入收尾階段，而新提出的以公租房和廉租房為主體的保障計(jì)劃則將在未來(lái)繼續(xù)推進(jìn)。“未來(lái)十年，我們計(jì)劃將最高40%的人群納入保障范圍。”陳濟(jì)生稱。而現(xiàn)在，長(zhǎng)春市的廉租房申請(qǐng)標(biāo)準(zhǔn)便高達(dá)“人均居住面積16平方米以下，月收入900元以下”，甚至低于一些東部城市的廉租房門(mén)檻。
在長(zhǎng)春，這筆賬的計(jì)算極為復(fù)雜。當(dāng)?shù)氐呐锔陌仓梅糠譃槿N標(biāo)準(zhǔn)戶型，分別為49平方米、54平方米、64平方米。各戶被拆遷后，按照“拆一補(bǔ)一”的原則往這三種戶型去靠，多補(bǔ)的部分則按建安成本出售給住戶。
“比如他們舊房為30平米，選49平米的房子，需要購(gòu)買(mǎi)的部分就為19平米。”韓永正介紹稱，這筆建安成本的費(fèi)用為每平米700多塊錢(qián)，自2006年起未曾變動(dòng)，隨著物價(jià)和人工的上漲，實(shí)際成本已逼近2000元/平方米。“老百姓不管這個(gè)，我們也是考慮到公平和人們的心理，從未調(diào)整過(guò)價(jià)格。”
按照長(zhǎng)春市的意思，由于49平方米戶型政府給的各類優(yōu)惠和補(bǔ)貼比較多，住戶也確實(shí)較為困難，所以原則上全部計(jì)入保障房統(tǒng)計(jì)，其他的戶型類別則剔除在外。
除了棚改拆遷安置的爭(zhēng)議外，棚戶區(qū)改造的統(tǒng)計(jì)口徑更是一片混亂。在長(zhǎng)春，多年的棚改都是以平方米為統(tǒng)計(jì)單位，而在全國(guó)1000萬(wàn)套保障房的任務(wù)分解中，棚戶區(qū)改造的400萬(wàn)套卻是以套為統(tǒng)計(jì)單位。
“你如果問(wèn)200萬(wàn)平米棚改當(dāng)中會(huì)有多少套保障房，那幾乎沒(méi)辦法換算。”韓永正稱，一個(gè)屬于征收拆遷的土地面積，一個(gè)則屬于最終建設(shè)的房屋統(tǒng)計(jì)。最終結(jié)果如何，至少需要等到承擔(dān)棚戶區(qū)改造任務(wù)的開(kāi)發(fā)商拿出規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)。
依照長(zhǎng)春市以往的模式，被拆遷掉的棚戶區(qū)除了留出一部分用于安置房建設(shè)之外，剩余可以用于商品房開(kāi)發(fā)。而按照現(xiàn)行規(guī)定，其中棚改商品房當(dāng)中，有4%的建筑面積必須配建廉租房。
但是其他城市呢?“我都可以肯定年底100%開(kāi)工率的任務(wù)可以完成。”譚敬勝認(rèn)為，光是棚戶區(qū)改造的統(tǒng)計(jì)，各地就可以做很多文章。
但城市棚改能全部都算作保障房嗎?長(zhǎng)春的做法能否在全國(guó)其他城市取得類似的效果呢?有關(guān)棚戶區(qū)改造的保障房屬性和統(tǒng)計(jì)口徑，是一個(gè)爭(zhēng)議不斷的話題。
譚敬勝告訴記者，棚戶區(qū)改造分為林區(qū)棚改、廠礦棚改和城市棚改。如果說(shuō)前兩類列入保障房統(tǒng)計(jì)尚無(wú)太大爭(zhēng)議的話，城市棚改到底算不算保障房，則一直爭(zhēng)論不休。
城市棚改實(shí)質(zhì)上就是拆遷安置，但在譚敬勝看來(lái)，被拆遷安置的人里面有許多是很有錢(qián)的人，全部列入無(wú)疑將是筆糊涂賬。
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