明確保障房五條常規(guī) 給力樓市調(diào)控國(guó)八條(2)

2011-07-23 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：?jiǎn)蹄?/div>

　　最后，曲線購(gòu)房規(guī)避限購(gòu)令的現(xiàn)象并不鮮見(jiàn)。除了北京、上海等一線城市對(duì)戶籍準(zhǔn)入有較高門(mén)檻外，不少城市實(shí)行購(gòu)房落戶制度，只要購(gòu)入房屋達(dá)到一定面積，就可以遷入戶口。因此，非戶籍人口可以先買(mǎi)一套房，落戶后再買(mǎi)第二套。有人專門(mén)為各類(lèi)勞動(dòng)者及相關(guān)單位代理社保代繳、補(bǔ)繳業(yè)務(wù)，為異地購(gòu)房者補(bǔ)辦社保證明。地方出臺(tái)調(diào)控細(xì)則一般是要求購(gòu)房人主動(dòng)提供家庭擁有房屋的證明，房屋管理局很少去實(shí)地核查，尤其對(duì)于家庭成員、親屬之間轉(zhuǎn)移、潛在擁有房屋的情況，不能實(shí)地查明，相關(guān)漏洞可能影響政策執(zhí)行的效果。還有“假裝借錢(qián)以房抵債”、“先簽合同做委托公證暫不過(guò)戶”、“冒充員工騙取納稅證明”、“假結(jié)婚假離婚”、“以公司名義購(gòu)房”等等。

　　三、保障房的保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)有待進(jìn)一步明確

　　隨著保障房建設(shè)規(guī)模日益擴(kuò)大，與之相關(guān)的分配、運(yùn)營(yíng)和管理問(wèn)題都提上了議事日程。圍繞保障性住房分配暴露出的一系列缺陷已經(jīng)成了一個(gè)全國(guó)性的問(wèn)題，從去年到今年，從北方到南方，從東部發(fā)達(dá)地區(qū)到西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)，瞞報(bào)、騙購(gòu)、作弊、違規(guī)等腐敗問(wèn)題層出不窮，嚴(yán)重影響政府的公信力，損害了黨和政府的形象。加大住房保障是政府的責(zé)任，也是利國(guó)利民的好事，然而，如果具體政策設(shè)計(jì)不當(dāng)，很有可能成為某些特權(quán)階層尋租、謀利的工具，誰(shuí)都愿意不花本錢(qián)去享受政府公共資源的補(bǔ)貼，并借此而發(fā)個(gè)財(cái)產(chǎn)性收入的大財(cái)。但從歷次出臺(tái)房地產(chǎn)政策看，保障對(duì)象從來(lái)就是一筆糊涂賬，這次“新國(guó)八條”也不例外，對(duì)保障對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)只字未提。從歷次房地產(chǎn)調(diào)控政策看，中央層面關(guān)于保障對(duì)象的政策規(guī)定非�；\統(tǒng)，只有原則性的規(guī)定，缺乏具體明確的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這客觀上為腐敗行為的滋生打開(kāi)了方便之門(mén)。因此，未來(lái)需要進(jìn)一步根據(jù)收入、現(xiàn)有居住面積、資產(chǎn)狀況等因素制定保障對(duì)象具體明確的可量化標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)實(shí)際情況建立保障對(duì)象的動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，同時(shí)確保在分配程序和實(shí)際操作中做到公開(kāi)公平公正。

　　四、對(duì)住房需求“堵有余，疏不足”

　　在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，某種商品價(jià)格快速上漲，一般是由供需失衡引起的，供不應(yīng)求導(dǎo)致價(jià)格上漲。住房作為一種商品，同樣遵循這一客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律。從我國(guó)房地產(chǎn)需求看，除了剛性的居住需求外，在目前我國(guó)投資渠道狹窄、實(shí)際利率為負(fù)的情況下，房地產(chǎn)投資也可以看作“剛性需求”。我國(guó)近幾年房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，最根本的原因還是供求矛盾突出，從2005年開(kāi)始，銷(xiāo)售面積與竣工面積的比例從1∶1提高到了2010年的1.37∶1，2010年商品房銷(xiāo)售10.43億平方米，而竣工只有7.6億平方米，供需缺口持續(xù)加大。因此，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的剛性需求將有效支撐房屋價(jià)格，如果市場(chǎng)供應(yīng)不能繼續(xù)增加、未來(lái)供應(yīng)緊缺預(yù)期不變，市場(chǎng)難有根本性轉(zhuǎn)變，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然會(huì)比較大，高企的房?jī)r(jià)是果，而不是因。

　　而“新國(guó)八條”大部分政策的落腳點(diǎn)均集中于抑制需求方面，對(duì)疏導(dǎo)需求、增加普通商品住房供應(yīng)的實(shí)質(zhì)性措施不多。文件重點(diǎn)提到了增加保障房建設(shè)用地供應(yīng)，對(duì)于增加商品房用地供應(yīng)的規(guī)定是：“商品住房用地供給總量原則上不低于前兩年平均實(shí)際供給量”，這意味著今年的供給量會(huì)大大低于去年，不是增加供給而是減少供給，因?yàn)?009年是負(fù)兩位數(shù)增長(zhǎng)，雖然2010年總供地增長(zhǎng)了30%多，但兩年平均下來(lái)則是減少而不是增加了。并且文件中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%的規(guī)定，更有可能加劇市場(chǎng)對(duì)于保障房大幅增加擠壓商品房用地供應(yīng)的擔(dān)憂，從而導(dǎo)致商品房供應(yīng)量減少、進(jìn)一步加劇供求矛盾、強(qiáng)化人們的商品房緊缺預(yù)期而推高房?jī)r(jià)。這樣，供需失衡的格局難以有根本性改變，被政策暫時(shí)壓制的需求很有可能在未來(lái)強(qiáng)力反彈，引起房?jī)r(jià)的再次報(bào)復(fù)性上漲。

　　五、各地公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)情況參差不齊

　　截至3月31日，全國(guó)600多個(gè)城市共有50多個(gè)城市公布了本地區(qū)年度“新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)”，近九成城市未按規(guī)定期限公布房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)。在一線城市中，上海首先打破沉默，3月28日晚間，上海公布全市2011年度新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，確定今年新建住房?jī)r(jià)格漲幅需低于全市年度生產(chǎn)總值和城鄉(xiāng)居民人均可支配收入的增長(zhǎng)水平，新建保障性住房面積高于商品住房面積，居民住房保障水平明顯提高。而北京是目前唯一提出“穩(wěn)中有降”房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的城市，3月29日晚間北京市政府稱：將加大住房保障力度，廉租住房應(yīng)保盡保，公共租賃住房保障能力明顯提高;新建普通住房?jī)r(jià)格與去年相比穩(wěn)中有降。深圳和廣州則目標(biāo)一致，即2011年全市新建住房?jī)r(jià)格指數(shù)的漲幅低于全市本年度GDP和常住人口人均可支配收入的增速。

　　從目前公布的二、三線城市房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，武漢、鄭州、太原、濟(jì)南、西安、蘭州、�？�、昆明、銀川、貴陽(yáng)等大多數(shù)省會(huì)城市公布了2011年的新建住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo)，其中部分省會(huì)城市，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)基本控制在10%左右，還有部分城市表示漲幅“不高于本年度全市生產(chǎn)總值增速”或“小于城鎮(zhèn)居民可支配收入增速”。在剩余的省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙、石家莊、長(zhǎng)春、福州、南昌、南京、哈爾濱、西寧等尚未出臺(tái)目標(biāo)。西部一些省會(huì)(自治區(qū)首府)城市在公布調(diào)控政策時(shí)，都相對(duì)較晚，西部城市最近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始啟動(dòng)，原本基數(shù)就比較低，如果參照東部控制在10%左右，政府可能會(huì)覺(jué)得吃虧，說(shuō)到底還是受到土地財(cái)政情結(jié)的影響。

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