地方融資平臺標準松動 地產(chǎn)風險二三線城市延續(xù)
2011-07-21 來源：未知 編輯：宋羽欣
就在7月初剛剛召開的國務院常務會議剛剛提出要求，各地要進一步貫徹落實各項調(diào)控政策，并稱房價過快上漲的二三線城市也要采取必要的限購措施的同時，銀監(jiān)會7月20日召開2011年第三次經(jīng)濟金融形勢通報分析會，對下半年銀行業(yè)工作提出要求。
根據(jù)銀監(jiān)會7月20日提供的新聞稿，防范房地產(chǎn)風險及地方融資平臺已成為銀監(jiān)會監(jiān)管的“重中之重”。
其中，房地產(chǎn)方面：銀監(jiān)會首次詳述對保障房項目建設發(fā)放貸款的要求，并提醒“密切關注二三線城市房地產(chǎn)市場風險”;地方融資平臺方面，較有新意的則是明確提出“審慎開展與地方政府之間的戰(zhàn)略合作，加強土地抵押貸款管理，切實根據(jù)現(xiàn)金流覆蓋情況分類計提風險資本”。
綜觀銀監(jiān)會對下半年工作部署，房地產(chǎn)相關風險防控顯然是重中之重，早報記者注意到，與此相關的內(nèi)容占到昨日新聞稿的近1/3篇幅。
銀監(jiān)會在強調(diào)繼續(xù)防控房貸風險的同時稱，各銀行業(yè)金融機構要認真貫徹落實國務院決策部署，本著市場化原則和審慎經(jīng)營要求，在風險可控的前提下積極加大對廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造為主的保障性住房建設支持力度。
而特別值得一提的是，此次銀監(jiān)會在房地產(chǎn)方面的闡述又有很大篇幅落在了保障房貸款方面。
除了此前提到的要繼續(xù)嚴把開發(fā)企業(yè)貸款，繼續(xù)嚴把開發(fā)企業(yè)“名單制”管理和開發(fā)貸款以在建工程抵押這兩個基本要求，增加風險排查頻度，銀監(jiān)會此次還新提出要“密切關注二三線城市的房地產(chǎn)市場風險”。
銀監(jiān)會說，“在符合國務院有關規(guī)定的前提下，發(fā)放專項用于支持政府投資的公(廉)租房建設和棚戶區(qū)改造項目的貸款。明確貸款條件和要求，審慎評估地方財政的償還能力和意愿，對滿足條件的建設項目及時發(fā)放貸款。”
據(jù)了解，多家商業(yè)銀行經(jīng)過測算，如果按照經(jīng)濟適用房或一般項目貸款的做法，公租房、廉租房以租金收入作為還款來源，現(xiàn)金流幾乎不可能做到還本付息。
目前，一般的項目貸款需要30%的自由資金，而經(jīng)濟適用房項目只需借款人提供20%的自有資金，剩下的80%做為貸款，以購房資金作為還款來源，貸款期限在10年以內(nèi)就可以做到還本付息。
“公租房、廉租房項目如果按相似標準發(fā)放貸款，沒有一家銀行肯做。”上述人士透露。
一位業(yè)內(nèi)人士7月20日對者解讀說，上述表述中較為值得注意的是“審慎評估地方財政的償還能力和意愿”，這主要是針對保障房項目中的公租房和廉租房項目。
“很多公租房、廉租房的項目都停著，資金來源沒有落實。”上述人士如是說。
據(jù)了解，在較早召開的央行內(nèi)部會議上，商業(yè)銀行、監(jiān)管部門討論出的公租房、廉租房項目貸款方案必須滿足三個條件：其一是將借款人自有資金比例增加到40%，這部分自有資金主要來是自地方政府財政支持，其二是拉長還款期限，由監(jiān)管部門規(guī)定的最長10年期提高至15年，其三是地方政府財政給予商業(yè)銀行一定的財政利息補貼，“三個條件如果缺少其中之一，還款來源都不能實現(xiàn)覆蓋本息，商業(yè)銀行都沒法發(fā)放貸款。”上述人士表示。
口頭通知要求將地方政府財納入當年財政預算的資金，視同融資平臺的還款來源。而在此之前，在界定融資平臺項目分類(全覆蓋、基本覆蓋、半覆蓋和無覆蓋平臺貸款四個級別)時，地方政府的財政收入不可作為其融資平臺的還款來源。通知亦再度明確平臺貸款經(jīng)過整改可以轉變?yōu)檎５墓举J款，這意味著監(jiān)管部門說默許部分財政收入可以納入還款來源，這令一些現(xiàn)階段無法獲得新貸款的半覆蓋級、無覆蓋的融資平臺經(jīng)過整改和重新評估，可能“升級”為全覆蓋， 并轉為公司貸款獲得新貸。
一銀行人士指出，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，由于基本覆蓋、半覆蓋、無覆蓋的平臺貸款，商業(yè)銀行須分別按140%、250%和300%計算貸款風險權重，此類貸款商業(yè)銀行是“做一筆虧一筆”。
除了地方融資平臺方面，銀監(jiān)會昨日其他有關信貸的要點還包括：“高度警惕近期網(wǎng)絡借貸、民間借貸和小額貸款公司等領域凸顯的風險，筑牢防火墻”。由于宏觀調(diào)控持續(xù)收緊，此前多有市場人士提醒中小企業(yè)遭到誤傷，正靠高息的民間資金“解渴”。
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