即將平穩(wěn)回落的房?jī)r(jià)不會(huì)導(dǎo)致樓市陷入崩盤(pán)危機(jī)
2011-07-18 來(lái)源：0352房網(wǎng) 編輯：宋羽欣
調(diào)控的路很長(zhǎng)，我們才開(kāi)始走。近年來(lái)物價(jià)快速上漲，使得人們?yōu)閮?chǔ)蓄與收入貶值而焦慮。而在中國(guó)，房產(chǎn)投資是重要的保值增值的方法。
中國(guó)住房投資性特征極為明顯，限購(gòu)政策的出臺(tái)最主要原因應(yīng)是出于對(duì)投資性購(gòu)房抑制的考量。去年有媒體報(bào)道，全國(guó)不少城市都大量存在空置住房的問(wèn)題。一時(shí)間引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，有媒體還跟進(jìn)調(diào)查。雖然無(wú)法確認(rèn)這些空房的性質(zhì)，但很多民眾相信，在大城市中相當(dāng)數(shù)量的無(wú)人居住房屋應(yīng)屬于投資性空置。如果再加上已經(jīng)出租的投資性房產(chǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資性購(gòu)房占比應(yīng)該不小。
人們之所以如此熱衷于房產(chǎn)投資，是因?yàn)榧又趥鹘y(tǒng)文化中，看得見(jiàn)摸得著的住房會(huì)給人以安全感，因而通脹越明顯，公眾囤積房屋的熱情越高。即便是在政府調(diào)控樓市的大背景下，不少人仍認(rèn)定房?jī)r(jià)未來(lái)還有繼續(xù)上漲的空間�？梢哉f(shuō)，房地產(chǎn)泡沫的形成，其背后的重要推手之一源自通脹預(yù)期的攀升。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家給出的預(yù)測(cè)是房地產(chǎn)不會(huì)崩盤(pán)：87%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為會(huì)有少數(shù)企業(yè)倒閉，但整體市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)危機(jī)。
從投資來(lái)看，58%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為保持平穩(wěn)，29%認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)緩慢下滑。對(duì)于影響投資增速的主要因素，30%的經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為保障房投資(正影響)，28%選擇房地產(chǎn)調(diào)控(負(fù)影響)。
匯豐銀行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家屈宏斌還指出，房地產(chǎn)尚未看到崩盤(pán)現(xiàn)象，未來(lái)房?jī)r(jià)小幅回落，調(diào)控政策也將維持現(xiàn)在水平。同時(shí)，地方政府的相關(guān)投資也會(huì)帶動(dòng)三季度的整體投資水平。
對(duì)地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，在貨幣政策趨緊的大環(huán)境下，銀行面對(duì)開(kāi)發(fā)商本來(lái)就有較大的議息空間，加息將使利率水平整體上浮，開(kāi)發(fā)商的資金成本進(jìn)一步上揚(yáng)。
對(duì)于購(gòu)房者而言，個(gè)人購(gòu)房貸款原來(lái)被銀行視為最優(yōu)良的信貸業(yè)務(wù)，現(xiàn)在別說(shuō)給予優(yōu)惠利率，在利率市場(chǎng)化和銀根收緊的情況下，個(gè)人購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商一樣享受利率上浮的“待遇”。經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘曾估算，北京、上海、杭州等高房?jī)r(jià)城市的購(gòu)房者月供收入比(房貸月還款與月收入之比)非常高�？梢韵胂�，當(dāng)購(gòu)房者將絕大部分收入用于還房貸時(shí)，即使是小幅加息，對(duì)這部分人群而言也可能是壓垮駱駝的最后一根稻草。
李迅雷雖然認(rèn)為，三季度加息兩次，存款準(zhǔn)備金率上調(diào)兩次，但三季度貨幣政策回歸中性。持此相同觀點(diǎn)的是銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東和興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委。魯政委認(rèn)為三季度加息兩次，上調(diào)存款準(zhǔn)備金率一次。由此可見(jiàn)，無(wú)論未來(lái)貨幣政策維持偏緊還是回歸中性，三季度仍然會(huì)加息和上調(diào)準(zhǔn)備金。
理論上說(shuō)，一旦通脹倒逼利率提高到一定水平，就會(huì)刺破資產(chǎn)泡沫，促使房?jī)r(jià)回歸到其合理水平。然而，糾結(jié)之處在于：治理通脹運(yùn)用價(jià)格工具提高利率會(huì)加大與美元的息差，加之人民幣升值預(yù)期，在二者疊加作用下熱錢(qián)流入或加速，外匯占款增加，由此形成一個(gè)怪圈——一方面因外匯占款的增加央行不得不投放相應(yīng)的基礎(chǔ)貨幣，另一方面為了收緊流動(dòng)性又得通過(guò)提高存款準(zhǔn)備金率和公開(kāi)市場(chǎng)操作來(lái)回收對(duì)沖。
客觀地說(shuō)，通過(guò)市場(chǎng)化調(diào)節(jié)(提高利率)確有兩難之處，因而目前政策干預(yù)至少可以算作是較優(yōu)選擇。我們確信，當(dāng)調(diào)控政策得到認(rèn)真地貫徹執(zhí)行，房?jī)r(jià)必會(huì)平穩(wěn)回落。
客觀地說(shuō)，本輪房地產(chǎn)調(diào)控在限購(gòu)、限價(jià)、限貸等多項(xiàng)政策施壓下，很有可能達(dá)成令房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降的調(diào)控目標(biāo)。此次加息雖非僅針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，但事實(shí)上確能起到強(qiáng)化樓市調(diào)控效果的作用。
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