北京市商業(yè)地產(chǎn)項目突出重圍價格上漲勢頭明顯
2011-07-18 來源：0352房網(wǎng) 編輯：狄海霞
在房地產(chǎn)市場經(jīng)歷一輪嚴重調(diào)控的同時，商業(yè)地產(chǎn)也成倍上漲。成為繼商品房之后的又一次樓市變革。
相關數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，4月北京商業(yè)地產(chǎn)市場近500個在租售寫字樓和商鋪中，共有29個商用項目租售價格發(fā)生變動，并且全部上漲，分析人士指出這是近一年時間里，北京商業(yè)地產(chǎn)領域首次出現(xiàn)無降價現(xiàn)象，而今年1-4月商業(yè)地產(chǎn)項目價格的上漲勢頭也較明顯。
金融管控是調(diào)控商業(yè)地產(chǎn)的大趨勢
當去年住宅調(diào)控開啟時，業(yè)內(nèi)已預言下一輪調(diào)控對象一定是商住項目，而近日北京在出臺相關商改住禁令后，又有傳言商鋪將是下一個調(diào)控目標。4月北京在租售的商業(yè)地產(chǎn)項目在近一年時間首次出現(xiàn)無降價，價格上漲的現(xiàn)實又再次加重了政策干預的預期。
有市場人士指出，在過去五年時間內(nèi)，北京將商業(yè)用地和金融公建用地改為商住項目的大約有800萬平方米，直接后果之一就是寫字樓租金和售價的大幅度上漲。同時，該人士還指出，商住項目的購買群體一般是過渡性自住需求和資金避險需求兩種，今后商住項目被叫停，在高通脹環(huán)境中，不排除更多個體資金投入到商業(yè)地產(chǎn)領域，主要是商鋪投資中，加之越來越多的國外連鎖品牌等大舉在京開店，這些都必將引發(fā)商業(yè)地產(chǎn)價格的再次上漲，而不可避免地加重了政策干預的預期。
仲量聯(lián)行負責人表示，隨著北京叫停商住樓，未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量將逐步加大，一定程度上將對成交量和價格產(chǎn)生影響。
增大持有稅加重個體投資者負擔
關于政策，偉業(yè)我愛我家集團一手事業(yè)集團投資顧問公司商業(yè)不動產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理丁元表示，金融管控肯定是大勢所趨。通過對商業(yè)地產(chǎn)持有稅的調(diào)整，以達到調(diào)整市場的目的。
而稅收調(diào)整對于個體投資者來說影響非常大。以2008年的一次大調(diào)整為例，相關政策規(guī)定2008年12月1日起，北京商用等個人非住房在出租時，不再試用原5%的綜合征收率計征稅費，而改用同時征收營業(yè)稅、城建稅等多種稅費形式的分稅種計征方式，調(diào)整過后，出租稅率由5%升至26%-30%左右。雖然，此后沒多久出租稅率進行了大舉回調(diào)，但業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)不同的時機采用不同方式調(diào)整持有稅始終處于“活躍狀態(tài)”，并不排除今后商鋪持有者將擔負20%-30%重稅的可能性。而重稅又將帶來租金上漲的后果，而相關商業(yè)經(jīng)營的價格也將面臨調(diào)整。
個人投資商鋪更需謹慎
對于大多數(shù)個體投資者來說，目前北京很多商鋪的出租回報被高昂的買賣價格嚴重透支，有的項目可能20年才能收回成本，因此，建議個人投資者切勿在高通脹背景下，僅因商住樓被禁，就盲目投資商鋪。此外，丁元建議在購買商鋪時，一定要注意產(chǎn)品的可調(diào)整性，考量其硬件設施都能滿足哪些業(yè)態(tài)的經(jīng)營，而這些業(yè)態(tài)又是否適合該商鋪所處環(huán)境經(jīng)營，往往一些個人投資者沒有注意到這些，從而造成了商鋪后期運營和管理的不善，不是不能滿足經(jīng)營業(yè)態(tài)的需求，就是不能滿足居民的需求。
丁元表示，大至寫字樓、購物中心shopping mall，小至社區(qū)底商商鋪，都不是賺快錢的工具，他們在被給予了正確的定位之后，都要經(jīng)歷三年左右的“養(yǎng)育期”，投資者不能過于短視。
上一篇：保障房質(zhì)量問題頻頻閃現(xiàn) 有待游戲規(guī)則出臺護航
下一篇：暑假帶動租房熱潮 租賃業(yè)成交量穩(wěn)步上漲15%
·郁亮：房產(chǎn)市場缺乏讓房價大幅上漲的基礎環(huán)境
·北京7月新房成交均價環(huán)比上漲9.6% 創(chuàng)歷史新高
