商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展?fàn)棵耖g資本進(jìn)入自由戀愛時(shí)代
2011-07-15 來源：新京報(bào) 編輯：狄海霞
近年來，政府接連不斷的宏觀調(diào)控政策越來越扼緊了房地產(chǎn)企業(yè)的融資脈搏。商業(yè)地產(chǎn)，特別是大規(guī)模的城市綜合體商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目在資金鏈這一最主要的環(huán)節(jié)上日益加大的風(fēng)險(xiǎn)已不容忽視。
少數(shù)背景雄厚實(shí)力超群的開發(fā)商尚可從銀行分得一杯羹，對于近年來開始涉足商業(yè)地產(chǎn)的中小型房地產(chǎn)企業(yè)而言，從銀行拿錢幾乎成為一項(xiàng)不可能完成的任務(wù)，巨大的資金壓力已成亟待解決的頭號難題。而與此同時(shí)，國內(nèi)卻有超過十萬億的民間資本從住宅市場、股市逃離后無處安身，正在苦苦尋求新的投資方向。一邊是干柴一邊是烈火，原本可以是你情我愿水到渠成的自由戀愛，卻因?yàn)槿狈侠淼娜谫Y渠道將其點(diǎn)燃，還遠(yuǎn)未形成燎原之勢。
商業(yè)地產(chǎn)一般都是需要大量資金投入，周期長，風(fēng)險(xiǎn)高，收益也高的項(xiàng)目，資金如何保證是業(yè)內(nèi)一直在探討的問題。萬達(dá)作為中國商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者，多年來對于商業(yè)地產(chǎn)的融資模式進(jìn)行了不斷嘗試，早在2006年就曾通過澳洲知名銀行麥格理銀行成功地以商業(yè)地產(chǎn)抵押擔(dān)保證券(CMBS)的方式融資近十億元人民幣，開創(chuàng)了國內(nèi)CMBS成功籌資的先例。
原本一直專注于住宅地產(chǎn)的萬科，已經(jīng)開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，而且來勢兇猛，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的布局既覆蓋了一線城市，又涵蓋了沿海三線城市和內(nèi)陸區(qū)域中心城市，并宣布要將持有型商業(yè)地產(chǎn)比例提高到20%;保利計(jì)劃將商業(yè)地產(chǎn)的投資比例逐步增大到總投資的30%;招商地產(chǎn)希望未來商業(yè)地產(chǎn)的占比能達(dá)到10%-15%;龍湖地產(chǎn)計(jì)劃未來5年再新建12個(gè)商場，出租物業(yè)面積達(dá)到200萬平方米;中糧地產(chǎn)更是計(jì)劃投資700億復(fù)制“大悅城”，占到總資產(chǎn)的30%;富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、金地集團(tuán)等也紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)�？胺Q史無前例。
產(chǎn)權(quán)交易就是參與房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)權(quán)股權(quán)交易，如各地的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易所操作的企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、非上市股份有限公司股份轉(zhuǎn)讓等，民間資本可以組建投資機(jī)構(gòu)，注冊會(huì)員，從事代理、推薦，或者自營進(jìn)行購買后再包裝、重組，然后再處置等。
房地產(chǎn)信托基金收益率高，風(fēng)險(xiǎn)小，且資金周轉(zhuǎn)快，但從REITs的國際發(fā)展經(jīng)驗(yàn)看，幾乎所有REITs的經(jīng)營模式都是收購已有商業(yè)地產(chǎn)并出租，靠租金回報(bào)投資者，極少有進(jìn)行開發(fā)性投資的REITs存在。
而私募股權(quán)基金就是把民間的錢以基金的形式聚集起來，通過股權(quán)投資的形式，把錢投向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，從而使民間資本參與創(chuàng)業(yè)投資、公司并購等，讓民間資本以規(guī)范的形式實(shí)現(xiàn)增值，但私募股權(quán)投資的周期較長，退出方式也比較復(fù)雜。
雖然民間資本和商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合目前來看的確面臨著許多不確定因素，但山西高和投資已經(jīng)為我們樹立了一個(gè)良好的榜樣，作為中國首支人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金，在成立后一年多的時(shí)間內(nèi)已經(jīng)成功投資了北京核心區(qū)域4個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
在華本機(jī)構(gòu)、山西日報(bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)共同主辦的“2011年第二屆山西投資峰會(huì)”上，高和投資的蘇鑫談到：結(jié)合高和在山西、溫州、陜北、鄂爾多斯等地的調(diào)研情況，雖然目前房地產(chǎn)調(diào)控讓很多原本打算投在房地產(chǎn)的民間資金無處可去，但從實(shí)際投資情況來看，民間投資還是偏好房地產(chǎn)，并且商業(yè)地產(chǎn)和三線城市住宅成為新熱點(diǎn)。而蘇總的高和投資恰恰就是看準(zhǔn)了這樣的商機(jī)。在會(huì)后的交流中，華本機(jī)構(gòu)高級咨詢師鄭麗平女士也對高和投資的運(yùn)作模式和發(fā)展前景十分看好，認(rèn)為高和投資尋找到了中國商業(yè)地產(chǎn)融資的新動(dòng)力所在。
透過高和投資的成功經(jīng)驗(yàn)，我們可以看到民間資本進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的無限商機(jī)和巨大潛力。當(dāng)然，對于民間資本與商業(yè)地產(chǎn)的結(jié)合也不能盲目樂觀，由于商業(yè)地產(chǎn)具有周期長、資金大、回報(bào)慢的特點(diǎn)，雖有高利潤卻也免不了高風(fēng)險(xiǎn)，民間資本若輕易涉足商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，資金很容易被套死。鮮花與荊棘并布，機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)共存，對于可能即將到來的民間資本與商業(yè)地產(chǎn)的由戀愛時(shí)代會(huì)如何發(fā)展，讓我們拭目以待。
上帝為我們關(guān)上一扇門的同時(shí)，又會(huì)給我們打開一扇窗。
這句話可以說是當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的真實(shí)寫照，在住宅地產(chǎn)形勢日漸慘淡的今天，受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)卻比當(dāng)下的天氣更加火熱。
從各大上市房企2010年度財(cái)報(bào)我們可以發(fā)現(xiàn)，2011年多數(shù)房企均加大了商業(yè)地產(chǎn)的投資，并制定了未來一定時(shí)期內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)投資計(jì)劃。
雖然目前處在遠(yuǎn)離政策干擾的寬松發(fā)展環(huán)境中，但民間資本與商業(yè)地產(chǎn)想要真正進(jìn)入甜蜜的自由戀愛時(shí)代，還需要一個(gè)紅娘在中間牽線搭橋。商業(yè)地產(chǎn)無疑是一輛開往春天的地鐵，但民間資本要如何搭乘，選擇何時(shí)上車何時(shí)下車都將在很大程度上決定這段旅程是否能暢行無阻。
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