京首個“限房價”房山長陽國際城項目疑霧重重

　　從政策演變看，去年以來對于限價房提及較多。去年4月的“國十條”中提出：房價過高、上漲過快的地區(qū)，要大幅度增加公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和限價商品住房供應(yīng)。今年1月出臺的“國八條”中規(guī)定：大力推廣“限房價、競地價”方式供應(yīng)中低價位普通商品住房用地。

　　然而，對于這種限價房，到底歸屬保障房體系，還是商品房體系，中央沒有明確指標(biāo)，各地更無從談起，只能是各自為是，自行其事。其實(shí)，近幾年來，很多城市將這類房源，用作動拆遷安置之處，比如上海，并未面向全社會。

　　近日，號稱全國首個“限房價、競地價”中小套型普通商品房項目——房山長陽國際城項目正式開盤銷售，比周邊商品住宅價格便宜三成左右，1600套房被選購一空。這事引發(fā)社會廣泛關(guān)注。但讓筆者感到迷惑的是，這種限價房的內(nèi)涵和性質(zhì)到底是什么?

　　從產(chǎn)品性質(zhì)上分析，限價房屬于中低價商品房范疇，用于滿足既買不起經(jīng)濟(jì)適用房又夠不著廉價房標(biāo)準(zhǔn)的“夾心層”家庭。由于政策天生不足，限價的“打擊面”太大，其后地方政府都沒完全的落實(shí)“限房價”，于是最終政策退化成僅限戶型和限比重。不過，廣州、成都、北京、南京等少數(shù)城市嘗試限價房。2008年三4月，在各地出臺的《2008年住房建設(shè)規(guī)劃》中，相當(dāng)多的城市提出限價房計劃，比如北京計劃建設(shè)450萬平方米。

　　為了保證限價房運(yùn)行，2008年北京市曾制定過《北京市限價商品住房管理辦法》出臺。明確限價商品住房，是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時，提出限制銷售價格、住房套型面積和銷售對象等要求，由建設(shè)單位通過公開競爭方式取得土地，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。

　　那么，既然北京早有限價房項目，為何長陽國際城項目還號稱第一個?不妨比較準(zhǔn)入和退出方面不同�！侗本┦邢迌r商品住房管理辦法》的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)是：供應(yīng)對象為本市中等收入住房困難的城鎮(zhèn)居民家庭、征地過程中涉及的農(nóng)民家庭及市政府規(guī)定的其他家庭。申請家庭人均住房面積、家庭收入、家庭資產(chǎn)須符合規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，并實(shí)行動態(tài)管理。而長陽國際城的準(zhǔn)入門檻相當(dāng)?shù)停罕镜貞艏�首次購房家庭、連續(xù)5年繳納社�；蚣{稅并首次購房的非本地戶籍家庭、保障房輪候家庭屬于優(yōu)先購買序列。即便是以前擁有過住房，但已經(jīng)出售，目前無房，也可購房。

　　在國際金融危機(jī)及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑影響下，2008年全國房價有所下跌，北京、天津、廣州、深圳的限價房用地紛紛流拍，同時在廣州、北京等地，限價房中簽人棄購的現(xiàn)象越來越多。其后，最早嘗試限價房的廣州停止限價房用地供應(yīng)，限價房計劃開發(fā)規(guī)模最大北京也被迫調(diào)整計劃，減少土地供應(yīng)。

　　在退出方面，《北京市限價商品住房管理辦法》規(guī)定：購房人在取得房屋權(quán)屬證書5年后轉(zhuǎn)讓所購住房的，應(yīng)按屆時同地段普通商品住房和限價商品住房差價的一定比例交納土地收益等價款。顯而易見，這一標(biāo)準(zhǔn)類似于經(jīng)濟(jì)適用房。而長陽國際城僅規(guī)定：購買本項目的家庭自房屋交付之日起，兩年內(nèi)不得將該住房出租或出售。限轉(zhuǎn)時限短，而且不用補(bǔ)差價。

　　二者差別明顯。前者的限價房，是保障房的一種，對于購房者限制條件多，只是政府的補(bǔ)貼力度小于經(jīng)濟(jì)適用房;后者的限價房，保障房的色彩比較淡，對于購房者的要求也低。據(jù)媒體消息，這一新興的限價房模式已獲國務(wù)院認(rèn)可。

　　至于北京長陽國際城的模式，筆者認(rèn)為門檻偏低，容易被投機(jī)者鉆空子。既然以前有嚴(yán)格法規(guī)管制的經(jīng)濟(jì)適用房大范圍能被人偷食搶占，現(xiàn)在這種無全國性法規(guī)約束的限價房，又豈能不被人摸水摸魚。各地在嘗試和推進(jìn)限價房中，應(yīng)周全考慮，不宜匆忙上馬，盲目推進(jìn)。

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