自2005年12月至今年11月,上?偣操u出聯(lián)排別墅662.74萬(wàn)平方米,疊加別墅80.68萬(wàn)平方米,只占最近5年上海商品住宅銷售量的10%左右。以今年為例,截至11月,上海商品住宅成交800多萬(wàn)平方米,其中僅120萬(wàn)平方米左右是疊加、雙拼和聯(lián)排別墅。
中房信分析師薛建雄說(shuō),由于疊加別墅與公寓的形態(tài)接近,因此銷量一直不佳。目前銷售相對(duì)較好的,只有雙拼及聯(lián)排別墅。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,這種緩慢的銷售速度,即使在容積率1.0以下住宅用地被全面叫停后,上述別墅類型依然不會(huì)稀缺。
“為貫徹落實(shí)國(guó)土資發(fā)(2010)204號(hào)文精神,朱家角鎮(zhèn)張家圩路南側(cè)A3-1、A3-2地塊等六幅地塊從即日起暫停預(yù)申請(qǐng)活動(dòng)。”上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局時(shí)間落款為本月23日的一紙公告昨日(12月28日)觸動(dòng)了上海別墅市場(chǎng)的“神經(jīng)”。
根據(jù)上述公告,上海已經(jīng)執(zhí)行國(guó)土資源部今年第204號(hào)文,叫停了容積率1.0以下的住宅用地出讓。這令此前銷售平平的上海雙拼、聯(lián)排、疊加等類別墅突然有了快速升值的可能。多數(shù)業(yè)內(nèi)人士還記得,2004年正是因?yàn)閲?guó)土部下發(fā)對(duì)容積率低于0.3別墅用地的禁令之后,才有了后來(lái)6年上海獨(dú)棟別墅的行情。如今這一類別墅更是一漲再漲,價(jià)格早已比肩市中心的頂級(jí)住宅。
上海叫停出讓容積率1.0以下的類別墅用地以后,上述疊加、聯(lián)排、雙拼別墅,是否也能像獨(dú)棟別墅那樣物以稀為貴呢?機(jī)構(gòu)的回答是否定的。按照目前的銷售速度,開發(fā)商手里的上述類別墅項(xiàng)目用地至少還可以開發(fā)10年。而由于開發(fā)商擁有“偷容積率”的能力,上海的各種類型的別墅還將源源不斷地上市銷售。
所謂“偷容積率”,即部分開發(fā)商通過(guò)提高項(xiàng)目公建配套部分的容積率,來(lái)降低商品住宅的容積率,并建造、開發(fā)出一系列的聯(lián)排、雙拼、疊加別墅。用這樣的方法,甚至容積率達(dá)到1.5的地塊,也能造出大量的聯(lián)排別墅。
中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)7月7日提供給記者的數(shù)據(jù)顯示,過(guò)去幾年,上海的經(jīng)濟(jì)類別墅一直賣得很慢,僅占整個(gè)市場(chǎng)極小比例。
上海中原物業(yè)顧問(wèn)有限公司研究總監(jiān)宋會(huì)雍說(shuō),從目前的市場(chǎng)供求看,上海低密度住宅供應(yīng)并不稀缺,倒是普通住宅供求更為緊張。
中國(guó)指數(shù)研究院提供給記者的數(shù)據(jù)顯示,自2004年至昨日,上?偣渤鲎尩娜莘e率1.0以下的住宅、商用地土地總建筑面積約為2382.54萬(wàn)平方米,扣除已經(jīng)銷售的700多萬(wàn)平方米,全市容積率1.0以下用地存量至少還有1600多萬(wàn)平方米,按照過(guò)去5年平均140多萬(wàn)平方米的銷售速度,至少可以銷售10年。
上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究經(jīng)理倪曉玲說(shuō),叫停容積率低于1.0的地塊后,上海趙巷等傳統(tǒng)別墅集中的郊縣土地出讓價(jià)格仍將延續(xù)之前的高價(jià)行情,仍會(huì)有企業(yè)拍出“地王”。在星河灣等大平層項(xiàng)目崛起之后,外環(huán)外公寓類的豪宅已經(jīng)成為開發(fā)商們新的方向。
薛建雄說(shuō),即使沒有如此龐大的經(jīng)濟(jì)類別墅用地庫(kù)存,上海的聯(lián)排、雙拼和疊加別墅也不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)供不應(yīng)求。因?yàn),大部分?xiàng)目都會(huì)通過(guò)“偷容積率”來(lái)建造這類經(jīng)濟(jì)型別墅。而小獨(dú)棟別墅數(shù)量則可能減少。
薛建雄認(rèn)為,在上海叫停容積率1.0以下的住宅用地出讓后,這種情況會(huì)變得更普遍,因此聯(lián)排、雙拼和疊加別墅絕不會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)緊缺。反倒是那些間距較窄的小獨(dú)棟別墅,可能變得稀缺。
按照目前標(biāo)準(zhǔn),即使采用“偷容積率”的做法,小獨(dú)棟的容積率仍需保持在0.7以內(nèi)。對(duì)容積率1.0以內(nèi)住宅用地的叫停,可能意味著這一類型的別墅未來(lái)將逐步淡出市場(chǎng),變得相對(duì)稀有。
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