房地產(chǎn)市場“價格”良性發(fā)展需要多方理性支持
2011-07-02 來源：新京報 編輯：狄海霞
供求關系決定市場價格。供大于求的格局下，價格必然走入下行通道。購房人的觀望只因價格還未達其心理預期，而在這種時局下，依舊要等米下鍋、延續(xù)發(fā)展的開發(fā)商如不主動“理性”———理性看待以價換量，理性看待長期利潤率與短期資金回報率的平衡。任何一種變局中，只有幸存者，才能成為建設者。樓市價格足夠理性時，才是市場被再度激活時。
調(diào)控至年中，一場多方期待的供求關系變局駛?cè)脒M行時。
從數(shù)據(jù)上來看，據(jù)北京中原地產(chǎn)監(jiān)測，目前全市積壓庫存總市值約8185億。截至6月28日，北京商品房庫存總面積分別為：期房面積1512.0532萬平米，現(xiàn)房面積1804.8620萬平米�？値齑婷娣e為3316.9125萬平米，相比春節(jié)調(diào)控前的3181.2614萬平米增加了約136萬平米。
而在供應面積放大的情況下，市場簽約量卻一路走低。據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至本月28日，北京今年上半年的商品房住宅簽約總量為42935套，創(chuàng)三年來最低，同比去年同期下調(diào)了17.2%。
在這樣的供需結構下，市場供需比已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。北京中原地產(chǎn)測算，市場供需比已經(jīng)從上月同期0.9/1的供不應求，轉(zhuǎn)變?yōu)楸驹碌墓⿷^需求。截至28日，6月供應套數(shù)為9170套，簽約套數(shù)為6490套，供需比為1.4∶1。
除了紙上數(shù)字之外，一個個推盤小高峰下的滯銷現(xiàn)象更形象地描畫了市場的冷清。6月以來多個樓盤的當日銷售率一再走低，達到六成已經(jīng)為熱銷盤，而大多數(shù)樓盤如中鐵青秀城、天潤福熙大道的當日銷售率在兩成至三成，更有樓盤則不足一成。
買方的冷靜，讓市場另一頭的賣方不得不冷靜。調(diào)控政策趨緊下的樓市，已經(jīng)沒有了低成本、便捷的融資渠道，由于預售資金監(jiān)管分四個時點給開發(fā)商放款，按揭回款也需要一定周期，賣房得來的真金白銀，刨除各種費用，短期內(nèi)落入開發(fā)商口袋的寥寥無幾。有開發(fā)商測算，目前賣掉一套100萬房子的賬面金額，實際當即回款也僅5萬元，資金鏈越發(fā)緊張。
前方滯銷，后方大量供應還待下半年擠入市場。此時，一方的理性只能帶來樓市的低迷，而多方的理性才能促成市場良性的發(fā)展。
排號熱、搶房潮已經(jīng)不再，樓市由賣方市場回歸到買方市場，購房人的理性已經(jīng)不是一種趨勢，而是直接反映到樓盤銷售效果。記者在多個開盤現(xiàn)場接觸到的購房人，大多數(shù)不急于出手，銷控板上零星貼上的認購標記，不會再觸痛他們買房人焦慮的神經(jīng)。
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